В последнее время все отчетливей звучит мысль: промышленные территории являются существенным резервом для развития городов России. Сегодня промзоны в стране представляют собой устаревшие производственные анклавы с недействующей транспортной инфраструктурой, которые используются неэффективно. Именно поэтому основной тенденцией последних лет является редевелопмент промышленных территорий. Столице Татарстана в этом отношении тоже есть, чем заняться. Правительство республики, власти Казани наметили планы, часть из которых прогнозируют воплотить уже в ближайшие два-три года.

Решит ли проблему новый закон?

В связи с актуальностью проблемы реорганизации промзон в России, Минстрой планирует внести соответствующий законопроект в Государственную Думу РФ в осеннюю сессию. Сейчас ведется работа над концепцией проекта закона. "Эта работа будет длиться еще около трех недель. Законопроект  затронет ряд нормативных правовых актов, в том числе потребует внесения изменений в Земельный кодекс и Градостроительный кодекс Российской Федерации", - сообщили в Минстрое.

Как известно, по всей стране много не действующих в настоящее время промзон с большим количеством собственников. Власти ранее не раз заявляли, что запустить комплексное освоение заброшенных территорий стоит огромных усилий и длительного времени, так как сложно договориться с собственниками.

По мнению авторов законопроекта, основной целью разрабатываемого документа должно стать создание правовых и экономических механизмов реализации проектов реорганизации промзон. Разрабатываемый законопроект предусмотрит вовлечение всех собственников недвижимости на таких территориях в процесс реорганизации.

Законопроект направлен на создание современной городской среды, транспортной и социальной инфраструктуры. Также в нем будут прописаны механизмы для развития новых современных промышленных производств.

Сейчас действующие законодательные нормы являются разрозненными и не позволяют комплексно осуществлять реорганизацию промзон с учетом публичных интересов городов. Частичная же реорганизация в полной мере не дает возможности решать городские задачи. Чтобы снять проблему, нужно внести изменения в действующее законодательство, определив правовые механизмы реорганизации и застройки промышленных территорий, отмечают специалисты.

Законопроектом должны быть предусмотрены различные правовые схемы реорганизации промышленных территорий для их возможного выбора и реализации субъектами РФ в различных случаях. В законопроекте следует также учесть иные механизмы реорганизации (кроме ПИФов), которые могут быть наиболее эффективны, считают чиновники.

По мнению части экспертов, идея создания ПИФов для развития промзон кажется достаточно сложной для реализации. Есть опасения, что переговорный процесс может растянуться на годы и не факт, что собственники придут к единому мнению. Здесь может быть либо добровольная интеграция собственника в большой проект (что довольно сложно - собственник боится потерять контроль над проектом, потому что его доля размывается), либо принудительная - а это уже не совсем рыночная и долгая история, так как решения могут быть обжалованы через суды.

Действенным способом, который поможет решить давно назревшую проблему реорганизации промышленных территорий, на взгляд специалистов, может стать изъятие городом (с компенсацией собственнику) либо выкуп по кадастровой стоимости долей промзон, используемых не по целевому назначению. В дальнейшем они должны быть переданы одному инвестору, который будет проводить застройку территории в соответствии с программой социально-экономического развития города.

Следует учесть, что потребуются и дополнительные поддерживающие механизмы. От ряда специалистов поступило мнение: возможно, стоит даже задуматься о создании отдельного ведомства, сфокусированного на работе именно по промзонам. Ведь речь идет об освоении сотен гектаров земли. Потребуется также вовлечение городских финансовых ресурсов,  к примеру, в части первичного инвестирования в инфраструктуру в целях создания потенциала для дальнейшего освоения территорий. По словам экспертов, в ситуации с промзонами могут хорошо показать себя именно механизмы государственно-частного партнерства.

Казанский редевелопмент: история вопроса 

Еще в прошлом году татарстанские СМИ начали обсуждение информации, озвученной на заседании Казанской городской думы мэром города Ильсуром Метшиным: казанские власти планируют переносить промышленные зоны города за его пределы, а освободившиеся площади использовать под жилую застройку.

Собственно, разговоры об этом велись давно: планы по реконструкции промышленных территорий были разработаны и затем включены в новый генеральный план развития Казани еще в 2008 году. Тогда приоритеты были отданы реконструкции исторического центра. Располагающиеся в нем экологически вредные и малорентабельные предприятия планировалось перенести за пределы города.

И вскоре последовали события, которые можно воспринимать как первые шаги по осуществлению этих планов. В 2008 году собственники казанской кондитерской фабрики «Заря», расположенной в самом центре Казани - между Щербаковским и Школьным переулками, на участке площадью в 2,4 га, решили перевести производство на новую площадку. Действующие мощности и здания были снесены, а земельный участок под ними был продан.Сегодня на этом месте завершается строительство первой очереди ЖК «Clover House» - построено 30,094 тыс. кв. метров жилья.

В начале 2000-х «Казанский электротехнический завод» перенес свое производство с одной из центральных улиц на окраину города. На его месте сейчас - технопарк «Идея».

В том же 2008 году был разработан план поэтапного выноса производственных и коммунально-складских предприятий из Советского, Вахитовского и Кировского районов Казани. В первую очередь  - промышленной зоны в районе улиц Гвардейская-Аделя Кутуя. Рассматривалась возможность использовать по иному назначению территории целого ряда предприятий: ОАО «Казанский мясокомбинат», ЗАО «Кулон», ОАО «Комбинат строительных материалов», трест «Строймеханизация-3», ЗАО «Татгазстрой», ОАО «Волгосталь-Конструкция». Общая площадь четырех микрорайонов, предлагаемых к реконструкции, составляла около 300 га. Однако планам помешал грянувший экономический кризис…

«Строить негде, а земля пропадает!»

Весной этого года на очередной сессии горсовета мэр Казани Ильсур Метшин вернулся к идее освоения промышленных территорий. Мэр сообщил, что Казань достигла предела роста из-за отсутствия свободных земельных участков под застройку.

Плотность населения в Казани сегодня составляет 1900 человек на 1 квадратный километр. Для сравнения: в Москве этот показатель составляет 4600 человек на 1 кв. км, в Санкт-Петербурге - 3400 человек. Застройщики жалуются на то, что в столице Татарстана нет свободных земель.

«Строить негде, а огромные массивы земли находятся в руках частных собственников, которые годами ничего не делают! Яркий пример таких «пролежней» на теле столицы - это бывшие промзоны», - высказался тогда градоначальник.

У властей города имеются проекты застройки территорий в поселке Юдино, районе «Ферма-2», «Салават Купере», но их освоение затруднено из-за отсутствия развитой инженерной и дорожной инфраструктуры. Социальными объектами они тоже обеспечены слабо.

Между тем, территория в районе улицы Меховщиков, Речного порта - это 30-40 га земли, которую сейчас занимают когда-то процветающие предприятия «Мелита», «КазаньСоль», «Анис», «Казаньточмаш», «Гидроспецстрой». В той же части города 22 гектара загораживает причальная стенка грузового порта.

Реорганизация промзон Казани: новая глава

            В июне 2014 г. в столице Татарстана состоялся Kazan Urban Forum, на котором речь также зашла и о реновациях промзон. Они были названы специалистами  одним из потенциальных активов Казани.  

К концу сентября 2014 г. стало известно: одним из центров реновации станет Кировский район.  Район «Западное Заречье» определен в качестве одной из приоритетных площадок для размещения жилищного строительства.

Наибольшая часть площадей из 350 га Адмиралтейской слободы, расположенной в этом районе, занята промзонами — это 24%. 

фото: udikov.ru

В данный момент здесь находятся предприятия ОАО «АПК «Казанский лен», ОАО «Сафьян», ЗАО «Казанский уксусный завод», ЗАО «Кожгалантерейная фабрика». Эта территория уже достаточно обеспечена инженерной и транспортной инфраструктурой, а вынос промышленных предприятий позволит улучшить экологическую обстановку и повысить привлекательность района.

Согласно проекту, население Адмиралтейской слободы увеличится на 2,5 тысячи человек и составит более 13 тысяч. Здесь построят 132 тыс. кв. метров жилья, новую школу и 4 детских сада. Появится и новая благоустроенная набережная.

Реализация концепции предварительно оценивается в 45 - 50 млрд. рублей. Большая часть денег  – частные инвестиции в строительство жилья, развлекательных комплексов, яхт-клуба и др. Но предусматривается и 12-миллиардное бюджетное финансирование по различным федеральным целевым программам.

К 2030 году депрессивная сейчас территория должна стать привлекательным местом как для жизни, так и для турбизнеса.

Алена Мартынец, Kazned.ru