Как выяснилось, самая мелкая массовая «единица» жилой недвижимости  вполне позволяет своему владельцу рассчитывать на качественное и количественное улучшение жилищных условий.

Мы попросили оценить возможности среднестатистической казанской «однушки» с точки зрения ее использования как стартового капитала в двух случаях: продажа с последующим приобретением с доплатой более просторного жилья и возможность сменить тесные «хоромы» без доплаты.

Продаем 1-комнатную, покупаем 2-комнатную:  доплата

Самой популярной операцией с такой недвижимостью является ее продажа с целью последующего приобретения с доплатой более просторной жилплощади. Аналитики подсчитали: на вторичном рынке жилья объектом примерно каждой третьей альтернативной сделки является однокомнатная квартира. Порядка 60 % владельцев такой недвижимости продают ее, чтобы, доплатив, купить жилье большей площади.

Возникает вопрос: какой суммой сбережений необходимо обладать, собираясь таким образом обменять среднестатистическую 1-комнатную на большую в Казани? Ведь если заранее не рассчитать объем доплаты, ситуация может грозить долгами: как правило, вслед за переездом следует ремонт, возникают другие расходы и т. д.

Все зависит от проекта «однушки», которую вы собираетесь превратить в нечто большее. «Если мы берем 1-комнатную ленинградку – самую типичную казанскую «однушку» (общая площадь - 35 кв. м, жилая - 18 кв. м, кухня - 9) - где-нибудь в Приволжском, Советском или Ново-Савиновском районе (не самые престижные, но довольно популярные у покупателей «спальные» районы Казани), то ее можно оценить примерно в 2,6 млн. рублей. И если владелец «однушки» захочет сменить ее на «двушку» в таком же доме и примерно там же, ему надо приготовить  доплату в 500-600 тыс. рублей», - говорит Руслан Садреев, директор ООО «Юридическое агентство «Премьер». 

  Эксперт подчеркивает, что если вы собираетесь кардинально улучшать условия и рассматриваете вариант с 2-комнатной улучшенкой (60-80 кв. метров, с кухней более 12 кв. м) – нужно иметь в виду, что такая квартира сегодня стоит в Казани 4-5 млн. рублей. Соответственно, возрастает и сумма для доплаты.

Если ваша однокомнатная – чуть больше упоминаемой (скажем, общей площадью 40, жилой 20 и кухней в 10 кв. метров) и ей 5-7 лет, вы можете получить при продаже за нее 3,1-3,4 млн рублей. Такую оценку подобной квартире дал директор компании «НЛБ-Недвижимость» Андрей Савельев.

 Эксперт высказал предположение, что при улучшении жилищных условий вероятнее всего в этом случае будет рассчитывать на 2-комнатную квартиру в 63-65 кв. метров общей, 40 «квадратов» жилой площади и  с 10-метровой кухней. При этом сумма доплаты составит от 500 до 700 тыс. рублей. Но, опять-таки, все зависит от месторасположения, говорит Андрей Савельев: например, если вы продаете «однушку» в спальном Ново-Савиновском районе или в Азино, а 2-комнатная расположена в более престижном месте, сумма доплаты возрастет до 1,3-1,5 млн рублей. 

И наоборот, если взять противоположный вариант (1-комнатная – ближе к центру, а 2-комнатная – попроще, в том же Азино, например) – то сумма, которую придется вложить дополнительно в расширение, существенно сократится.

Руслан Садреев согласен с коллегой: если вам повезло и вы -  обладатель «однушки» в центре, то, желая уменьшить доплату, можете выбрать менее престижный район нового проживания (к примеру, Авиастроительный, Адмиралтейская слобода). В этом случае доплата составит, по оценке эксперта, 200-250 тыс. рублей.

  «Престижность всегда играла свою роль: известно, что квартиры в центре всегда дороже остальных, а Кировский и Авиастроительный всегда уступают по отношению к Приволжскому и Ново-Савиновскому району, - говорит Гузель Мухамедзянова, директор агентства недвижимости «Ваш надежный риелтор и Ко». -  Если брать средние районы, то разница незначительна. Но если сравнивать Авиастроительный  и Вахитовский районы - разница может достигать от 20 до 40%».

Она резюмирует: если вы решились на улучшение жилищных условий и задумались о продаже 1-комнатной, чтобы потом довложиться в двухкомнатную, не стоит слишком уж долго размышлять о том, какую сумму непременно нужно иметь заранее на доплату.  «Денег это не прибавит, а начать можно и с минимальной суммы (от 10-15% от стоимости квартиры), просто от этого зависит, как скоро вы станете полноправным хозяином – без долгов», - считает Гузель Мухамедзянова. В этот период можно сдавать приобретенное жилье в аренду, покрывая платежами долги, подсказывает она выход. «Чем больше сумма первоначального взноса, тем быстрее вы сможете за нее рассчитаться и продать», - говорит эксперт.

Реально ли улучшить условия без доплаты?

Наиболее привлекательный вариант для владельца однокомнатной квартиры – переезд в «двушку» без всякой доплаты. Такое возможно, если поступиться качеством жилья или его транспортной доступностью, говорят эксперты.

«Из однокомнатной квартиры можно переехать в двухкомнатную без доплаты только в одном случае: если вы переезжаете из квартиры значительно лучшей категории в худшую (из улучшенки –в хрущевку или из элитной в ленинградку)», - рассказывает  Гузель Мухамедзянова. Кроме того, бывают единичные случаи с сохранением типа жилья – при переезде из центра в такие отдаленные места города, как Юдино или Аракчино.

«Если вы хотите обойтись без доплаты - нужно выбирать 2-комнатные квартиры за чертой города, пусть и в непосредственной близости к нему: Пестрецы, Высокая Гора, Усады, Столбище, Юдино», - продолжает тему Руслан Садреев. Здесь подобные квартиры стоят тысяч на 500 дешевле казанских, говорит он. Следовательно, и доплата не потребуется. «Кстати, казанцы ошибочно  считают, что и в Дербышках жилье намного дешевле. Но это не так: этот район – своеобразный «город в городе», местных жителей устраивает и его инфраструктура, и транспортная доступность. Словом, снижать цены на свою недвижимость они не собираются, и цены здесь держатся на уровне средних казанских», - ориентирует читателей «Казанской недвижимости» в ситуации на казанском рынке глава ООО «Юридическое агентство «Премьер».

Наблюдения экспертов подтверждает и Андрей Савельев: варианты, когда 1-комнатная меняется на 2-комнатную без доплаты, в Казани бывают. В качестве примера он приводит варианты обмена в поселки Васильево, Усады, Осиново. Более того, если у вас хорошая однокомнатная, вы сможете рассчитывать и на доплату в свой адрес! Если, конечно, готовы к существенному снижению уровня своего нового жилья. Однако, подчеркивает Савельев, а нужно ли это? «Мы никогда не советуем идти на ухудшение качества жизни (а перемена центра Казани на отдаленные пригороды – это именно оно и есть). Кстати, и органы опеки будут рассматривать это именно так,  если в этой истории участвует несовершеннолетний, - говорит эксперт. – Я бы задумался о таком варианте только в одном случае – если это дополнительное жилье или переезд в индивидуальный дом». Эксперт согласен: многие казанцы стали задумываться о жилье в пригороде – экология, лес… Но если вы в результате продажи городской «однушки» получаете те же самые характеристики жилья за городом – это того не стоит.

Но жизненные ситуации бывают разные: семьи распадаются, соединяются, родственники стараются найти оптимальный вариант распределения доставшегося наследства и т. д. Как вариант переезда из казанской 1-комнатной в «двушку» без доплаты (а то и с выгодой) Гузель Мухамедзянова предлагает присмотреться к другим городам Татарстана. «Конечно, если рассматривать крупные города – такие, как Набережные Челны, Нижнекамск, Альметьевск и др., - то разница в стоимости не оценивается в разы.  Но то, что можно приобрести большую площадь, да еще и с доплатой  вам (пусть и небольшой) - это факт. А если рассматривать небольшие города или райцентры, то площадь жилья можно увеличить намного и еще останется на покупку дачи или автомобиля», - говорит Мухамедзянова.

Алена Мартынец, Kazned.ru