Алексей Голубцов: «Любая сделка с недвижимостью должна пройти предварительный юридический анализ»

16.10.2014 16:59
Вопросы, связанные с недвижимостью, требуют тщательного подхода со всех сторон. И в первую очередь – в юридическом плане. Это аксиома. Своим взглядом на правовые аспекты в сделках с недвижимостью поделился известный казанский юрист Алексей Голубцов.

«Эти знания позволяют избежать очень серьезных неприятностей»

 

Алексей Сергеевич, что повлияло на ваш выбор пути в жизни?

 

- В далеком детстве, когда я учился во втором или третьем классе, мне случайно довелось увидеть по телевизору какой-то художественный фильм, в котором показывали судебное заседание. Я не помню, как он назывался, помню только, что он был наш, отечественный. Я внимательно следил за ходом процесса, за тем, как ведут себя судья, заседатели, прокурор, адвокат, подсудимый, свидетели. И понял – это мое.

Учась в школе, я все годы морально готовился к поступлению на юридический факультет Казанского Университета. В итоге поступил, выучился и работаю по непосредственной специальности.   

 

Насколько важно сегодня быть юридически подкованным обычному гражданину (в том числе – в вопросах, связанных с недвижимостью)?

 

- Какие-то элементарные знания законодательства, практики его применения должны быть у каждого человека. И они есть - ведь в школах и вузах (я не говорю о вузах специальной, юридической направленности) изучают основы государства и права, то есть дают базовую платформу. Несмотря на то, что это основы, их знание (и умение применять на практике!) очень облегчает жизнь, способствует саморазвитию личности. А порой эти знания позволяют избежать очень серьезных неприятностей.  И, конечно, не обладая этими знаниями, невозможно защищать свои права. Поэтому быть, как вы говорите, юридически подкованным – во всех вопросах, будь то недвижимость, страхование, услуги – не просто важно. Это необходимо. 

 

Алексей Сергеевич, сейчас абсолютное большинство имеет доступ к всемирной сети, и ответ практически на любой вопрос можно найти в Интернете. Как Вы считаете, в чем плюсы и минусы такой ситуации?

 

- Начнем с плюсов. Представьте, человек живет в селе - до города, где находится ближайшая юридическая фирма или адвокатское образование, десятки километров. Ехать далеко и накладно. А тут возникает вопрос, требующий оперативного разрешения. В Интернете он ответ на этот вопрос находит и, по крайней мере, создает себе представление о том, как ему поступить дальше: либо самому разобраться с проблемой, зная теперь, с какого конца подходить к ее решению, либо все же съездить в город и получить детальную консультацию у юриста.

Консультации в интернете, статьи на юридическую тематику, как видите, имеют практическое значение. Ну и, конечно, повышают уровень правовой культуры граждан, юридической грамотности.

А недостатки в том, что вот эти самые интернет-консультации, к сожалению, не всегда дают грамотные специалисты. Человек ведь непосредственно с таким специалистом не общается, какого-либо своего впечатления сложить о нем, по сути, не может. Между тем, будучи обывателем, он принимает все сказанное таким юристом как истину в последней инстанции.

И если в итоге это все же оказывается не так – последствия могут быть очень тяжелыми и необратимыми. Поэтому я склоняюсь к тому, чтобы люди все же лично посещали юристов. В интернете же можно получить просто справочную информацию по вопросам, не представляющим особой сложности.       

 

Как определить обычному гражданину - профессиональный подход к работе у специалиста или нет (касаемо оказания юридических услуг)?

 

- А тут у каждого свои критерии оценки. В первую очередь, гражданину необходимо обратить внимание – уверенно или нет ведет себя юрист на первой консультации, грамотно ли у него поставлена речь. Считаю, что не нужно стесняться и прямо спросить – были ли у него в практике ситуации подобные той, которые описывает потенциальный клиент, и чем в итоге они разрешились.

Но тут нужно обратить внимание, что проигрыш дела юристом или адвокатом – далеко не всегда показатель его непрофессионализма. Ведь и судьи ошибаются, а подобные их приговоры и решения отменяются вышестоящими инстанциями. Даже если в практике у юриста не было подобных ситуаций – тоже не означает, что нужно развернуться и уйти, хлопнув дверью. Поймите, учеба на юриста продолжается всю жизнь, а не заканчивается с пятым курсом юрфака. Не было у юриста таких дел в практике – значит, будете вместе с ним эту практику нарабатывать. И у юриста опыт появится, да и вам неплохо.   

 

А как, на ваш взгляд, правильно выбрать риэлторов? И – расширим вопрос - компанию-застройщика?

 

- Существует такое понятие – деловая репутация. Она складывается из опыта работы, длительности существования на рынке недвижимости и строительства. В конце концов - из отзывов клиентов, работающих или работавших с этой компанией. Вот эту деловую репутацию с ее вышеназванными критериями и должен оценить потенциальный клиент агентства недвижимости или фирмы-застройщика.

Почитайте отзывы в интернете, задайте свои вопросы по электронной почте, по телефону. Можно и съездить непосредственно в офис, поговорить с директором, со специалистом, которого он порекомендует, задать интересующие вас вопросы уже им непосредственно. Только так вы можете оценить и определить - работать вам с ними в дальнейшем или нет, доверить им ту или иную проблему или же продолжить поиски лучшего варианта.  

 

«Этим «заражена» вся Россия-матушка. И Татарстан - не исключение».

 

Насколько, по вашим наблюдениям, в Казани и в Татарстане распространены мошенничества с жильем? Какие нарушения наиболее типичны?

 

- Ну почему же только в Татарстане? Этим «заражена» вся Россия-матушка, и Татарстан, к сожалению, не исключение.

Вариантов много. На практике приходилось сталкиваться с тем, что продавали квартиру с фактическим обременением, о котором не сказали покупателю. В итоге покупатель отдал деньги, а зарегистрировать переход права собственности на себя не смог именно из-за того обременения, о котором не знал, и снять которое мог только продавец. Продавец же, получив деньги, оборвал все контакты. Ну чем не мошенничество?

Другой пример: квартиру продает не собственник, который может жить в другом регионе, а якобы его доверенное лицо, которое таковым, на самом деле не является, ибо использует подложную доверенность. Последствия, наверное, уже сами догадываетесь, какие: собственник признает недействительной сделку или истребует квартиру у покупателя как у добросовестного приобретателя. Покупатель остается без квартиры, но зато с правом взыскать деньги с лжепредставителя. И, как правило, не взыскивает. Ибо, получив деньги, так называемый представитель исчезает в неизвестном направлении и, как в предыдущем случае, отключает телефон и т.д. Вот это я бы назвал наиболее распространенными случаями, как вы говорите, типичными. 

 

Кто находится в «группе риска» в случаях с мошенниками? Как уберечься?

 

- В группу риска, в первую очередь, попадают отнюдь не пожилые люди и алкоголики, а люди вполне социально благополучные, но – юридически неграмотные и при этом имеющие деньги. Запомните: именно деньги – цель любого мошенника, в том числе, и квартирного. Именно в среде этой группы, как правило, и орудуют лжепредставители и лжесобственники, о которых я уже говорил.

А уберечься от них на самом-то деле не сложно. Простой естественный вопрос: «Покажите правоустанавливающие документы на квартиру, доверенность, на основании которой вы действуете» – всё расставит по местам. Если увидите, что свидетельства о праве собственности нет, либо там прописано некое обременение, о котором вас никто не поставил в известность - всё, до свидания, будем искать, как говорили в «Бриллиантовой руке».

В самой регистрационной палате можно запросить выписку о правах на намеченную квартиру. Эта информация является общедоступной. По выписке поймете, в собственности она или нет, кто собственник, чем обременена квартира, нет ли арестов или запретов.

Вы должны внимательно изучить тот договор (основной и (или) предварительный), который вам предлагает подписать продавец или его представитель. Помните, что этот документ возлагает на вас определенные обязательства, которые вы, подписав его не читая, все же обязаны будете выполнить. К сожалению, подробное и вдумчивое изучение предлагаемых договоров у нас почему-то считается дурным тоном. Зато очень распространено бездумное подписание (ну я же доверял!), а потом – судебные разбирательства с доводами о том, что не читал, ввели в заблуждение и т.д. Вот попробуйте - докажите, что не читали, когда там ваша подпись стоит, которую вы не оспариваете!

Не можете сами разобраться в тонкостях, которые прописаны в проекте договора – обратитесь к юристу, не стесняйтесь задавать вопросы ни ему, ни продавцу с риэлторами. Вообще, любая предстоящая сделка, я считаю, должна пройти предварительный юридический анализ, а потом такой анализ необходим на всех ее этапах.    

 

Рынок недвижимости и закон

 

Сегодня риэлторский бизнес в нашей стране находится в стадии становления. Закона о риэлторской деятельности в России нет. Оцените как профессионал: насколько это влияет на рынок недвижимости в целом?

 

- Конечно же, влияние есть. По своей сути риэлтор – это менеджер на рынке жилья, в чьи функции входит поиск жилья для его покупки или продажи. У нас же почему-то риэлторы берут на себя и функции юристов: составляют исковые заявления, например, о признании права собственности на жилье, о сохранении жилья в перепланированном состоянии, составляют договоры купли-продажи и т.д. При этом профильного юридического образования у них нет.

Более того, для риэлтора вообще наличие какого-либо профильного образования не обязательно (закон-то ведь, который возлагал бы обязанность получить такое образование, отсутствует). Образование образованием, но ведь еще и практический опыт необходим. Бывает так, что и его нет. Отсюда, недовольство граждан риэлторами, да и юристами тоже. А недовольство сказывается и на рынке недвижимости. Отчаявшись от плохой работы риэлтора, человек начинает что-то искать самостоятельно, а не получается – рынок очень специфичен.

Думается, что принятие подобного закона установило бы какие-то стандарты к претенденту на должность риэлтора (ведь есть же они для адвоката, судьи и нотариуса). Например, образовательный ценз, сдача квалификационного экзамена, стаж работы в той или иной сфере. Это, безусловно, повысит качество обслуживания, а, соответственно, и работу рынка.    

 

Как, по вашим наблюдениям, изменился рынок недвижимости за последние годы?

 

- Появилось много нового жилья: как говорится, бери - не хочу, то есть предложение есть. А вот с покупкой сложнее. Жилье никогда не отличалось дешевизной. Сколько помню, цены на жилье постоянно росли. Остановка (и не Бог весть какая, но все же – стабильность), наметилась лишь 1-2 года назад. Цены остановились в росте, но меньше не стали. Денег же у основной массы населения в таком количестве нет - соответственно, нет и большого спроса на жилье.

Очень выручают, конечно, банковские программы ипотечного кредитования, социальные программы, долевое строительство. Неплохо и тем, кто хочет продать прежнее жилье для вложения денег в покупку нового. Но говоря об ипотечных программах, нельзя забывать и о кредитном бремени. 

 

Алексей Сергеевич, за то время, что вы работаете в этом бизнесе, как изменился потребитель ваших услуг? В том числе - и в вопросах недвижимости.

 

- Он стал грамотнее, осмотрительнее, что, в принципе, радует. Попав в ту или иную ситуацию, не бросается как в омут с головой, а анализирует и сравнивает. Пример тому – обращение к юристам за подробными консультациями, заключение договоров на полное юридическое сопровождение сделки.

Конечно, потребитель стал и требовательнее, а это повышает ответственность юристов. К сожалению, есть и пережитки прошлого – когда человек сначала наломает дров, а потом идет советоваться. Или, что еще хуже, попытается исправить ситуацию сам, еще больше запутается, усугубит его, а потом только обращается к юристу. Здесь работать намного сложнее, а порой уже и невозможно сделать что-либо.

 

Какие самые важные, на ваш взгляд, изменения произошли за последнее время в российском законодательстве, которые имеют влияние на сферу недвижимости?

 

- Если взять последние три-четыре года, то они характеризуются корректировкой уже действующего законодательства. Так, внесены существенные изменения в базовые законы – Гражданский кодекс РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Гражданским кодексом расширен перечень имущества, которое относится к категории недвижимого, особо выделены объекты незавершенного строительства.

Изменения коснулись и специальных положений о договоре купли-продажи недвижимости и такого ее вида, как жилые помещения. ФЗ «О государственной регистрации» регулирует специфику регистрации возникновения, перехода и прекращения права собственности на отдельно взятые виды недвижимого имущества, в частности, лично мне самому недавно довелось заняться вопросом, связанным с регистрации права на искусственно созданный земельный участок.

Ну, и еще, конечно, необходимо отметить ФЗ от 30.12.2014 г. с изменениями от 21.07.2014 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Ведь само долевое строительство достаточно давно распространено, а законодательное регулирование коснулось его, по сути, совсем недавно. То есть, как видим, нормативная база для рынка недвижимости есть и постоянно совершенствуется в духе со временем.

 

Беседовала Алена Мартынец, Kazned.ru

 

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Переезд за город на все лето из приятного может превратиться в экстремальное приключение, если, конечно, вовремя не подготовиться.
5 часов назад
В Госдуму внесён законопроект об обязательном нотариальном удостоверении всех сделок с недвижимостью.
3 дня назад
Россияне, проживающие в разных странах мира, делятся личным опытом и наблюдениями за тем, как устроена коммунальная система за границей.
3 дня назад