Алексей Голубцов: «Любая сделка с недвижимостью должна пройти предварительный юридический анализ»

16.10.2014 16:59
Вопросы, связанные с недвижимостью, требуют тщательного подхода со всех сторон. И в первую очередь – в юридическом плане. Это аксиома. Своим взглядом на правовые аспекты в сделках с недвижимостью поделился известный казанский юрист Алексей Голубцов.

«Эти знания позволяют избежать очень серьезных неприятностей»

 

Алексей Сергеевич, что повлияло на ваш выбор пути в жизни?

 

- В далеком детстве, когда я учился во втором или третьем классе, мне случайно довелось увидеть по телевизору какой-то художественный фильм, в котором показывали судебное заседание. Я не помню, как он назывался, помню только, что он был наш, отечественный. Я внимательно следил за ходом процесса, за тем, как ведут себя судья, заседатели, прокурор, адвокат, подсудимый, свидетели. И понял – это мое.

Учась в школе, я все годы морально готовился к поступлению на юридический факультет Казанского Университета. В итоге поступил, выучился и работаю по непосредственной специальности.   

 

Насколько важно сегодня быть юридически подкованным обычному гражданину (в том числе – в вопросах, связанных с недвижимостью)?

 

- Какие-то элементарные знания законодательства, практики его применения должны быть у каждого человека. И они есть - ведь в школах и вузах (я не говорю о вузах специальной, юридической направленности) изучают основы государства и права, то есть дают базовую платформу. Несмотря на то, что это основы, их знание (и умение применять на практике!) очень облегчает жизнь, способствует саморазвитию личности. А порой эти знания позволяют избежать очень серьезных неприятностей.  И, конечно, не обладая этими знаниями, невозможно защищать свои права. Поэтому быть, как вы говорите, юридически подкованным – во всех вопросах, будь то недвижимость, страхование, услуги – не просто важно. Это необходимо. 

 

Алексей Сергеевич, сейчас абсолютное большинство имеет доступ к всемирной сети, и ответ практически на любой вопрос можно найти в Интернете. Как Вы считаете, в чем плюсы и минусы такой ситуации?

 

- Начнем с плюсов. Представьте, человек живет в селе - до города, где находится ближайшая юридическая фирма или адвокатское образование, десятки километров. Ехать далеко и накладно. А тут возникает вопрос, требующий оперативного разрешения. В Интернете он ответ на этот вопрос находит и, по крайней мере, создает себе представление о том, как ему поступить дальше: либо самому разобраться с проблемой, зная теперь, с какого конца подходить к ее решению, либо все же съездить в город и получить детальную консультацию у юриста.

Консультации в интернете, статьи на юридическую тематику, как видите, имеют практическое значение. Ну и, конечно, повышают уровень правовой культуры граждан, юридической грамотности.

А недостатки в том, что вот эти самые интернет-консультации, к сожалению, не всегда дают грамотные специалисты. Человек ведь непосредственно с таким специалистом не общается, какого-либо своего впечатления сложить о нем, по сути, не может. Между тем, будучи обывателем, он принимает все сказанное таким юристом как истину в последней инстанции.

И если в итоге это все же оказывается не так – последствия могут быть очень тяжелыми и необратимыми. Поэтому я склоняюсь к тому, чтобы люди все же лично посещали юристов. В интернете же можно получить просто справочную информацию по вопросам, не представляющим особой сложности.       

 

Как определить обычному гражданину - профессиональный подход к работе у специалиста или нет (касаемо оказания юридических услуг)?

 

- А тут у каждого свои критерии оценки. В первую очередь, гражданину необходимо обратить внимание – уверенно или нет ведет себя юрист на первой консультации, грамотно ли у него поставлена речь. Считаю, что не нужно стесняться и прямо спросить – были ли у него в практике ситуации подобные той, которые описывает потенциальный клиент, и чем в итоге они разрешились.

Но тут нужно обратить внимание, что проигрыш дела юристом или адвокатом – далеко не всегда показатель его непрофессионализма. Ведь и судьи ошибаются, а подобные их приговоры и решения отменяются вышестоящими инстанциями. Даже если в практике у юриста не было подобных ситуаций – тоже не означает, что нужно развернуться и уйти, хлопнув дверью. Поймите, учеба на юриста продолжается всю жизнь, а не заканчивается с пятым курсом юрфака. Не было у юриста таких дел в практике – значит, будете вместе с ним эту практику нарабатывать. И у юриста опыт появится, да и вам неплохо.   

 

А как, на ваш взгляд, правильно выбрать риэлторов? И – расширим вопрос - компанию-застройщика?

 

- Существует такое понятие – деловая репутация. Она складывается из опыта работы, длительности существования на рынке недвижимости и строительства. В конце концов - из отзывов клиентов, работающих или работавших с этой компанией. Вот эту деловую репутацию с ее вышеназванными критериями и должен оценить потенциальный клиент агентства недвижимости или фирмы-застройщика.

Почитайте отзывы в интернете, задайте свои вопросы по электронной почте, по телефону. Можно и съездить непосредственно в офис, поговорить с директором, со специалистом, которого он порекомендует, задать интересующие вас вопросы уже им непосредственно. Только так вы можете оценить и определить - работать вам с ними в дальнейшем или нет, доверить им ту или иную проблему или же продолжить поиски лучшего варианта.  

 

«Этим «заражена» вся Россия-матушка. И Татарстан - не исключение».

 

Насколько, по вашим наблюдениям, в Казани и в Татарстане распространены мошенничества с жильем? Какие нарушения наиболее типичны?

 

- Ну почему же только в Татарстане? Этим «заражена» вся Россия-матушка, и Татарстан, к сожалению, не исключение.

Вариантов много. На практике приходилось сталкиваться с тем, что продавали квартиру с фактическим обременением, о котором не сказали покупателю. В итоге покупатель отдал деньги, а зарегистрировать переход права собственности на себя не смог именно из-за того обременения, о котором не знал, и снять которое мог только продавец. Продавец же, получив деньги, оборвал все контакты. Ну чем не мошенничество?

Другой пример: квартиру продает не собственник, который может жить в другом регионе, а якобы его доверенное лицо, которое таковым, на самом деле не является, ибо использует подложную доверенность. Последствия, наверное, уже сами догадываетесь, какие: собственник признает недействительной сделку или истребует квартиру у покупателя как у добросовестного приобретателя. Покупатель остается без квартиры, но зато с правом взыскать деньги с лжепредставителя. И, как правило, не взыскивает. Ибо, получив деньги, так называемый представитель исчезает в неизвестном направлении и, как в предыдущем случае, отключает телефон и т.д. Вот это я бы назвал наиболее распространенными случаями, как вы говорите, типичными. 

 

Кто находится в «группе риска» в случаях с мошенниками? Как уберечься?

 

- В группу риска, в первую очередь, попадают отнюдь не пожилые люди и алкоголики, а люди вполне социально благополучные, но – юридически неграмотные и при этом имеющие деньги. Запомните: именно деньги – цель любого мошенника, в том числе, и квартирного. Именно в среде этой группы, как правило, и орудуют лжепредставители и лжесобственники, о которых я уже говорил.

А уберечься от них на самом-то деле не сложно. Простой естественный вопрос: «Покажите правоустанавливающие документы на квартиру, доверенность, на основании которой вы действуете» – всё расставит по местам. Если увидите, что свидетельства о праве собственности нет, либо там прописано некое обременение, о котором вас никто не поставил в известность - всё, до свидания, будем искать, как говорили в «Бриллиантовой руке».

В самой регистрационной палате можно запросить выписку о правах на намеченную квартиру. Эта информация является общедоступной. По выписке поймете, в собственности она или нет, кто собственник, чем обременена квартира, нет ли арестов или запретов.

Вы должны внимательно изучить тот договор (основной и (или) предварительный), который вам предлагает подписать продавец или его представитель. Помните, что этот документ возлагает на вас определенные обязательства, которые вы, подписав его не читая, все же обязаны будете выполнить. К сожалению, подробное и вдумчивое изучение предлагаемых договоров у нас почему-то считается дурным тоном. Зато очень распространено бездумное подписание (ну я же доверял!), а потом – судебные разбирательства с доводами о том, что не читал, ввели в заблуждение и т.д. Вот попробуйте - докажите, что не читали, когда там ваша подпись стоит, которую вы не оспариваете!

Не можете сами разобраться в тонкостях, которые прописаны в проекте договора – обратитесь к юристу, не стесняйтесь задавать вопросы ни ему, ни продавцу с риэлторами. Вообще, любая предстоящая сделка, я считаю, должна пройти предварительный юридический анализ, а потом такой анализ необходим на всех ее этапах.    

 

Рынок недвижимости и закон

 

Сегодня риэлторский бизнес в нашей стране находится в стадии становления. Закона о риэлторской деятельности в России нет. Оцените как профессионал: насколько это влияет на рынок недвижимости в целом?

 

- Конечно же, влияние есть. По своей сути риэлтор – это менеджер на рынке жилья, в чьи функции входит поиск жилья для его покупки или продажи. У нас же почему-то риэлторы берут на себя и функции юристов: составляют исковые заявления, например, о признании права собственности на жилье, о сохранении жилья в перепланированном состоянии, составляют договоры купли-продажи и т.д. При этом профильного юридического образования у них нет.

Более того, для риэлтора вообще наличие какого-либо профильного образования не обязательно (закон-то ведь, который возлагал бы обязанность получить такое образование, отсутствует). Образование образованием, но ведь еще и практический опыт необходим. Бывает так, что и его нет. Отсюда, недовольство граждан риэлторами, да и юристами тоже. А недовольство сказывается и на рынке недвижимости. Отчаявшись от плохой работы риэлтора, человек начинает что-то искать самостоятельно, а не получается – рынок очень специфичен.

Думается, что принятие подобного закона установило бы какие-то стандарты к претенденту на должность риэлтора (ведь есть же они для адвоката, судьи и нотариуса). Например, образовательный ценз, сдача квалификационного экзамена, стаж работы в той или иной сфере. Это, безусловно, повысит качество обслуживания, а, соответственно, и работу рынка.    

 

Как, по вашим наблюдениям, изменился рынок недвижимости за последние годы?

 

- Появилось много нового жилья: как говорится, бери - не хочу, то есть предложение есть. А вот с покупкой сложнее. Жилье никогда не отличалось дешевизной. Сколько помню, цены на жилье постоянно росли. Остановка (и не Бог весть какая, но все же – стабильность), наметилась лишь 1-2 года назад. Цены остановились в росте, но меньше не стали. Денег же у основной массы населения в таком количестве нет - соответственно, нет и большого спроса на жилье.

Очень выручают, конечно, банковские программы ипотечного кредитования, социальные программы, долевое строительство. Неплохо и тем, кто хочет продать прежнее жилье для вложения денег в покупку нового. Но говоря об ипотечных программах, нельзя забывать и о кредитном бремени. 

 

Алексей Сергеевич, за то время, что вы работаете в этом бизнесе, как изменился потребитель ваших услуг? В том числе - и в вопросах недвижимости.

 

- Он стал грамотнее, осмотрительнее, что, в принципе, радует. Попав в ту или иную ситуацию, не бросается как в омут с головой, а анализирует и сравнивает. Пример тому – обращение к юристам за подробными консультациями, заключение договоров на полное юридическое сопровождение сделки.

Конечно, потребитель стал и требовательнее, а это повышает ответственность юристов. К сожалению, есть и пережитки прошлого – когда человек сначала наломает дров, а потом идет советоваться. Или, что еще хуже, попытается исправить ситуацию сам, еще больше запутается, усугубит его, а потом только обращается к юристу. Здесь работать намного сложнее, а порой уже и невозможно сделать что-либо.

 

Какие самые важные, на ваш взгляд, изменения произошли за последнее время в российском законодательстве, которые имеют влияние на сферу недвижимости?

 

- Если взять последние три-четыре года, то они характеризуются корректировкой уже действующего законодательства. Так, внесены существенные изменения в базовые законы – Гражданский кодекс РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Гражданским кодексом расширен перечень имущества, которое относится к категории недвижимого, особо выделены объекты незавершенного строительства.

Изменения коснулись и специальных положений о договоре купли-продажи недвижимости и такого ее вида, как жилые помещения. ФЗ «О государственной регистрации» регулирует специфику регистрации возникновения, перехода и прекращения права собственности на отдельно взятые виды недвижимого имущества, в частности, лично мне самому недавно довелось заняться вопросом, связанным с регистрации права на искусственно созданный земельный участок.

Ну, и еще, конечно, необходимо отметить ФЗ от 30.12.2014 г. с изменениями от 21.07.2014 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Ведь само долевое строительство достаточно давно распространено, а законодательное регулирование коснулось его, по сути, совсем недавно. То есть, как видим, нормативная база для рынка недвижимости есть и постоянно совершенствуется в духе со временем.

 

Беседовала Алена Мартынец, Kazned.ru

 

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Недавно компания Илона Маска Tesla презентовала керамическую черепицу со встроенными солнечными батареями. Какие строительные материалы останутся в будущем, а какие, скорее всего, исчезнут?


10 часов назад
Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
1 день назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
1 день назад