«Казанская недвижимость» разбиралась в новшествах генплана Казани до 2020 года вместе с экспертами.

Нет места под новые ЖК? Местные власти найдут!

Российское министерство строительства и ЖКХ нашло выход из ситуации с нехваткой свободной земли под строительство жилых районов. Как сообщали в конце октября «Известия», министерством подготовлен законопроект, который создаст универсальный механизм принудительного изъятия домов в частном секторе, дач, гаражей и т.п. Ранее такие земли изымались эпизодически для особо важных проектов. Например, для Татарстана  наиболее актуальной эта тема стала в связи со строительством ВСМ «Москва-Казань». А в целом по стране так происходило и в рамках олимпийского строительства в Сочи, и в «новой Москве». 

Теперь Минстрой готов расширить  перечень оснований для изъятия: землю можно будет изымать у частных собственников для массовой жилищной застройки. Поправки в целый ряд законов, включая Градостроительный, Гражданский, Земельный кодексы и Кодекс об административных правонарушениях, министерство подготовило совместно с Национальным объединением застройщиков жилья и фондом «Институт экономики города». 

Как говорится в законе, решение об изъятии «территорий, в границах которых расположены земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного или индивидуального гаражного строительства» будут принимать муниципальные власти. Согласно поправкам Минстроя и двух отраслевых организаций, местные власти подготовят инвестиционный проект для развития таких территорий и внесут новые жилые кварталы, которые появятся на месте дач, в генплан.

Не хочешь попасть под изъятие – смотри генплан Казани!

Именно так можно сформулировать главный совет казанских экспертов, который они дают потенциальным собственникам. Подчеркнем – потенциальным, т. е. тем, кто только собирается строить коттедж в каком-нибудь казанском поселке или приобретать дачу «совсем рядом с городом, буквально в его черте». Вышеперечисленные преимущества могут  стать противоположной стороной медали, если земли понадобятся городу под жилую застройку. 

А вот тем, кто уже живет в частном секторе (или имеет гараж, или является собственником дачи), остается только в ознакомительных целях посмотреть генплан жилой застройки Казани на ближайшую и дальнюю перспективу. И узнать – к чему готовиться.

Оговоримся: принятый в 2007 г. перспективный план застройки Казани был рассчитан на срок до 2020 г., однако уже спустя несколько лет стало понятно – его пора менять, он стремительно устаревал. 

Жилищное строительство до 2020 года предполагалось сосредоточить, в первую очередь, на свободных территориях в пределах старых границ города. 

Однако на сегодняшний день стало понятно: действующий план не учитывает всех потребностей развития Казани. И в конце октября 2014 г. депутатам Казанской городской Думы был представлен проект стратегии социально-экономического развития Казани до 2030 г.  По прогнозам, строительство города будет происходить все так же - на свободных от застройки территориях. В первую очередь это коснется Кировского, Советского и Приволжского районов. До 2020 года в эксплуатацию планируется ввести 7,5 млн кв. метров жилья, а к 2030 — 10 млн кв. метров.

В данный момент Управление архитектуры и градостроительства исполкома Казани ищет подрядчиков для разработки документа.  Согласно документации, новый генплан включит в себя как краткосрочную, так и долгосрочную перспективу. В частности, будет разработана первая очередь строительства на ближайшее время, расчет плана на 20 лет вперед, а также перспектива на 30-40 лет.

Среди конкретных шагов, которые включит новый генплан застройки города,  значатся  предложения по использованию территории, расположенной в западной части города Казани в районе Аракчино, которая переведена из федеральной собственности в республиканскую и создание единого рекреационного каркаса города с учетом транспортной схемы. 

Так что владельцам дач, гаражей и частных домов – действующим и потенциальным - остается только следить за ситуацией вокруг нового генплана Казани.

Частный сектор, общие проблемы

По мнению Олега Захарова, директора АН «Новостройки Казани», первыми под удар нового закона могут попасть казанские дачи, в последнюю очередь – частные дома. «Частная собственность вообще охраняется законом о неприкосновенности, особенно если речь идет о частном доме как о постоянном жилье. Я считаю, что при решении вопроса изъятия в этом случае уравниловка неуместна – необходимо решать все в индивидуальном порядке», - говорит эксперт. 

Такое же мнение высказывают и федеральные эксперты. Дело в том, что проблемы с расселением частного сектора в российских городах имеются практически во всех региональных центрах. Больше всего это бросается в глаза в Сибири, где центр крупных городов занимает частный сектор — так, более чем на треть застроен частными домами Новосибирск, похожая ситуация в Иркутске.

В Казани можно отметить Авиастроительный, Кировский, Приволжский и Советский районы. Именно в них находится значительная часть частной застройки Казани. Например, в Авиастроительном районе (общая площадь - около 3900 га, население — свыше 110 тыс.человек) две трети территории (1450 га)  занимает частный сектор. Здесь расположено 10 поселков — Северный, Ново-Караваево, Авиастроитель, Сухая река, Грабарский, Кадышево, Щербаково, Борисоглебское, Крутушка, Голубое озеро рядом с заповедником Голубые озёра. Причем, по наблюдениям Татьяны Линьковой, директора АН «РЕАЛИТ», многие из этих мест пользуются особой популярностью у покупателей земли - например, Щербаково. В непосредственной близости находится перспективный Высокогорский район, внимание к которому  в последнее время лишь возрастает. 

Прежним генпланом Казани было предусмотрено сооружение нового «спального» района массовой многоэтажной застройки Бобыльский. Территориально он находится севернее микрорайона Жилплощадка и западнее посёлка Северный. Также рассматривался частный проект по сооружению нового микрорайона Лучезарный у Объездной дороги западнее посёлка Щербаково. Насколько коснутся изменения этих планов в новом проекте застройки Казани до 2030 г. – пока сказать сложно. Новый генплан городской застройки будет разработан в срок от 24 до 32 месяцев с момента заключения контракта. Еще около года займет его утверждение и согласование с властями.

Цена вопроса

В законопроекте, подготовленном Минстроем РФ, буквально говорится об «изъятии путем выкупа». И, как говорят эксперты, исходя из предлагаемого механизма у собственников будет немного шансов повлиять на цену.

Если сейчас застройщику надо договариваться с каждым собственником отдельно, то новые нормы предполагают установку единой цены выкупа. Она будет утверждаться голосованием на общем собрании собственников, в котором должны принять участие собственники, обладающие не менее 80% голосов. Каждый собственник получает голоса пропорционально площади своих участков (доле в общей площади, передаваемой инвестору территории). При достижении кворума все собственники должны будут продать свои участки по единой цене (!), если она получит не менее 75% голосов.

При этом законодательством конкретного субъекта РФ могут быть предусмотрены повышенные планки по кворуму и проценту голосов для принятия решения о продаже. Выкупная цена не должна быть ниже рыночной цены, говорится в законопроекте. 

Этот механизм значительно облегчит процедуру принудительного изъятия. Существующий принцип индивидуальной работы с каждым собственником  - большое препятствие для реализации проектов развития застроенных территорий, так как договориться с каждым по отдельности очень тяжело, считают авторы законопроекта. «За счет принятия закона планируется существенно расширить случаи применения механизма развития застроенных территорий и снять многие правовые проблемы при реализации таких проектов», - приводят они аргументы в защиту своего закона. 

Их оппоненты возражают: в том, чтобы расширять основания для изъятия недвижимости, нет никакой необходимости. Да, раньше никогда землю для строительства жилья не изымали. Но существующий список оснований для изъятия исчерпывающий, говорят такие аналитики: изымать землю для дорожного строительства, оборонных объектов, строительства электростанций действительно приходится, потому что такие объекты нельзя передвинуть. В случае с жилыми кварталами такой строгой привязки к месту нет. Всегда можно найти необходимую землю под застройку, никого не выселяя, считают многие юристы. По их мнению, если законопроект будет принят, это создаст почву для злоупотреблений. 

С таким мнением не согласна Татьяна Линькова (ООО «РЕАЛИТ»). Чтобы не создавать ненужные прецеденты, власти будут жёстко контролировать механизм принудительного изъятия, считает она. Правда, насчет единой цены для всего поселка или гаражного кооператива, у нее есть сомнения. «Возьмем дачный поселок, - говорит эксперт. – В каждом из них есть и добротные коттеджи, и откровенные хибары. Как в этом случае быть с единой выкупной ценой?» Впрочем, Татьяна Линькова советует заранее не паниковать: «Думаю, совсем уж сильно обижать собственников не будут, и цена действительно будет приближена к рыночной. А в некоторых случаях она может и превышать ее! Например, одна моя знакомая намеревалась когда-то продать свой дом за 6 млн рублей. А когда государство наметило проложить на этом месте трассу,  власти заплатили ей 14 миллионов».

Алена Мартынец, Kazned.ru