Объявление о продаже квартиры: шаг за шагом

25.12.2014 14:16
Размещение объявления о продаже квартиры – это важный шаг к успешной сделке. С чего начать и как правильно использовать все ресурсы? Журнал «Казанская недвижимость» подготовил рекомендации на этот счет.

Итак, правоустанавливающие документы под рукой, вы провели генеральную уборку, cфотографировали интерьеры, подъезд и окрестности, сделали копии поэтажного плана из кадастрового паспорта или плана самой квартиры (из технического). Объект приведен в товарный вид, сияет чистотой. Осталось только разместить объявления о продаже в печатных и электронных ресурсах. Для начала – несколько общих рекомендаций.

 

Экспресс-оценка и сравнительный анализ

 

Прежде всего, желательно изучить объявления ваших «конкурентов» – продавцов других квартир и комнат. Для чего это нужно? Во-первых, потому что учиться лучше на чужих ошибках. Во-вторых, чтобы не изобретать велосипед: ведь у тех же конкурентов можно позаимствовать немало «домашних заготовок», позволяющих сделать объявление привлекательным. И, наконец, для того, чтобы сориентироваться в ценах. А ценообразование, как известно, дело тонкое.

Между необходимостью продать выгодно и продать быстро, скорее всего, придется выбрать что-нибудь одно. Если спешки нет, морально готовьте себя к тому, что период экспонирования объекта в объявлении о продаже будет составлять не меньше двух месяцев. Правда, квартиры с «заряженными» ценами могут не покидать каталогов по полгода и больше, но ориентироваться на них не стоит. Один из проверенных методов самостоятельной оценки – сравнение вашей квартиры с выставленными на продажу аналогами.

Одинаковых квартир не бывает. Даже в типовых домах они разные. Сделав фотопрезентацию, мы привлечем внимание к объекту, который выставляется на продажу

 

Если речь идет о нетиповых квартирах, или в каталогах не удается найти объекты-«близнецы», расширьте зону поиска, сравнивая с аналогами на соседних улицах, в ближайших микрорайонах, окрестных домах того же типа («панельках», сталинках и т. п.). Так вы составите общее представление об уровне цен. Сформировав выборку, обратим внимание на объекты, которые похожи на нашу квартиру

 

Ценообразование в деталях


Обратим внимание на один из самых важных моментов ценообразования: в объявлениях фигурирует цена предложения – то есть сумма, которую желают выручить за свои объекты продавцы. Но в последние годы торги на понижение на вторичном рынке жилья – почти неизбежность. К тому же, если квартира выставляется на продажу агентами и агентствами недвижимости, в цену включена стоимость риэлторских услуг.

Таким образом, будьте готовыми к тому, что реальная сумма, которую вы выручите при продаже, может оказаться на 10-12% ниже цены предложения объекта-аналога.

Отсутствие звонков по объявлению – верный признак несоответствия цены реалиям рынка. Но грань здесь тонкая: если вы укажете в объявлении цену заведомо низкую, чем у аналогов, то вместо того, чтобы обеспечить себе быструю сделку, приобретете головную боль. Во-первых, вы гарантируете себе шквал «праздных» звонков и визитов любопытных (у которых, к слову, могут иметься и не вполне честные намерения). Во-вторых, потенциальные покупатели, почувствовав вашу «слабину» и необходимость срочной продажи, все равно будут с вами торговаться.

В-третьих, после публикации объявления вам, скорее всего, будут звонить и агенты. И, возможно, после того как начнутся просмотры и торги, вы все-таки пожелаете снять с себя стрессы по организации просмотров и оформлению сделки, доверив хлопоты кому-либо из профессионалов. Поэтому заложить в бюджет предложения стоимость хлопот, связанных с оформлением и услуг риэлтора, будет нелишним.

 

«Строчка» или фотообъявление?

 

Говоря о формах подачи объявлений, мы обнаружим, что предложения о продаже жилья могут быть представлены в двух форматах – в виде строчек в сводных таблицах и фотообъявлений.

Что выбрать? Конечно, потенциальные покупатели в первую очередь обращают внимание на объявления с фотографиями. Но старый добрый «табличный» формат подачи, как выясняется, рано списывать со счетов. Они предназначены в первую очередь для тех, кто находится, что называется, в режиме активного поиска: выбирает, сравнивает, или «прицельно» ищет объект в вашем районе. Наконец, это привычный рабочий формат для целой армии агентов по недвижимости.

Если речь идет о типовой квартире и стандартных условиях продажи, «строчное» объявление – вариант весьма эффективный. При этом при публикации именно в таком формате вам, скорее всего, придется отвечать на звонки представителей самой опытной и подготовленной части аудитории. И если цена кажется интересантам привлекательной (а это все-таки один из главных критериев), будьте готовы к тому, что звонков с просьбой рассказать детали и подробности будет много.

С другой стороны, фотообъявление – это не просто предложение о продаже, но и презентация объекта для целевой аудитории. Дав потенциальному контрагенту возможность совершить виртуальную экскурсию по вашей квартире и получить первое представление о ней, вы отсекаете множество лишних звонков с праздными вопросами.

Разместив фотообъявление, вы сможете оценивать интерес к вашему предложению (количество просмотров, как правило, отображается в соответствующей строке фотообъявления). Но если на 30-40 просмотров в месяц нет ни одного звонка – это первый признак того, что цена завышена. Правда, следует иметь в виду, что отсутствие откликов может быть обусловлено и другой банальной причиной: сформировав и оплатив публикацию, вы забыли ее активировать. Стало быть, в период публикации имеет смысл заглядывать в раздел объявлений каталога, оценивать, как оно смотрится на фоне других, а при необходимости вносить корректировки.

Внимательно отнеситесь к выбору главного снимка, который увидит ваш потенциальный контрагент. Если состояние ваших интерьеров оставляет желать лучшего, это может быть фотография самого дома – но обязательно крупно- или среднеплановая и без мелких деталей.

Снимкам важно соответствовать сезону: «зимняя» фотография летом или утопающие в зелени дворы зимой создадут у зрителя впечатление, что предложение не слишком свежее. Вместе с фотоснимками можно разместить файл с отсканированным планом объекта – это едва ли не самая информативная для покупателя часть нашей экскурсии-презентации. Если под рукой нет сканера, сделайте снимок камерой смартфона. Для этого хорошо осветите соответствующий лист техпаспорта (кадастрового паспорта), и снимайте строго сверху, следя за тем, чтобы изображение было резким и без теней.

И последний важный момент. Не думайте, что картинки и цифры (цена, площадь и пр.) говорят сами за себя. Любое объявление можно и крайне желательно сопроводить подробным описанием основных характеристик квартиры, дома и окружения (причем именно в такой последовательности – от главного к общему). Возьмите за образец описания объектов в тех объявлениях, которые вы изучили, когда оценивали конкурентное окружение.

Но чтобы составить убедительное описание, вам придется забыть о том, что вы продавец, и мысленно вжиться в роль потенциального покупателя. Сфокусируйтесь на том, что могло бы вас (точнее, его) привлечь. Школа, детский сад и торговый центр в шаговой доступности? Просторная кухня и вид на парк из окна? Оставляемая новому собственнику бытовая техника и мебель? Удобный въезд, наличие парковочной площадки и свободных машиномест во дворе? Помните, что одинаковых покупателей не бывает, и каждая квартира должна дождаться своего (например, для одного детская площадка за окном – плюс, для другого – минус).

Погружение в тему позволит вам, во-первых, адекватно сравнить ваш объект с другими, во-вторых, подготовиться к звонкам и вопросам потенциальных контрагентов.

А они могут последовать сразу после публикации объявления и не должны застать вас врасплох. Если вы человек занятой, а общение по мобильному телефону с большим количеством незнакомых людей вызывает у вас дискомфорт, приобретите сим-карту с альтернативным номером (в объявлении имеет смысл также указать желаемое время звонков и визитов).

 

Как на практике «работает» объявление на сайте и в каталоге


Чтобы наглядно представить себе весь алгоритм эффективного размещения объявления о продаже недвижимости, обратимся к конкретному примеру. Об особенностях «работы» той или иной формы объявления и о нюансах, которые не видны на первый взгляд, но по факту дают весьма ощутимые преимущества,  рассказывает руководитель интернет-проекта Kazned.ru Евгений Калашников:


   


- В нашей базе на данный момент около 12,5 тыс. объявлений. Источники пополнения разные: это и наши партнеры – агентства недвижимости, которые дают нам свою базу для размещения, и частные лица, которые публикуют объявления о своей собственности. Причем делать они могут это как на бесплатной, так и на коммерческой основе (если, например, захотят продвигать свое объявление более эффективно).  Максимальное количество объявлений, которые могут подать физлица бесплатно - три. Таким образом, в базу данных сайта Kazned.ru информация попадает тремя путями: от проверенных источников – агентств, с которыми сотрудничает «Казанская недвижимость», от самих собственников квартир и от индивидуальных риэлторов, которые практикуют в частном порядке.

На какие нюансы рекомендуется обратить внимание, если вы собрались размещать объявление о продаже своей недвижимости?  Остановлюсь лишь на нескольких моментах.

 

Проверенные «посредники»

Люди зачастую опасаются  за чистоту информации, которую они получают из объявлений. Чтобы максимально исключить недобросовестность, нужно внимательно изучить сайт, на котором вы нашли объявление. Например, на Kazned.ru есть специальный раздел «Партнеры» - риэлторские агентства, по которым мы можем дать гарантию: эти люди, как минимум, не исчезнут с деньгами клиента через «черный ход».

Вообще, работать с риэлторами или самостоятельно – личное дело каждого. Зная нелюбовь наших граждан к так называемому «посредничеству» (точнее, нежелание оплачивать эти услуги), хочется сказать: на то, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры, разместить информацию о продаже в разных источниках – на всё это необходимы затраты. Да и само то, что вы увидели нужное объявление на сайте или в печатном каталоге – во многих случаях как раз заслуга того самого «посредника»: он проделал работу, вложил свои деньги, отслеживает «жизнь» объявления и предпринимает какие-то меры по его продвижению. Частное лицо, желая сэкономить, как правило, не столь щепетильно относится к информации - просто размещает объявление, и по прошествии какого-то времени оно оттесняется свежими предложениями.

 

Глобально или локально?

На сайте Kazned.ru база обновляется каждый день: автоматически ежедневно происходит выгрузка данных агентств, добавляются частные объявления. Есть у нас одна особенность, которая добавляет эффективности: у нас есть чёткая направленность на регион – на Казань, на города Татарстана. В этом плане становится проще продвигать свой объект и искать нужный, в отличие от аналогичных сайтов, имеющих размещение по всей стране – нет того «винегрета».

Кроме того, на сайте, ориентированном на какой-то один определенный регион, несравнимо дешевле обходятся дополнительные услуги – выделение объявления, различные способы его продвижения и т. д. Вы сами решаете, чем воспользоваться и покупаете именно это. А на международных сайтах требуется покупать целый пакет таких услуг. И не факт, что всё это вам реально будет нужно: например, действительно ли вам понадобиться распространение на всё Поволжье и т. п.? 

Еще одно существенное отличие нашего сайта от того же, к примеру, Avito - все объявления, опубликованные на Kazned.ru, автоматически дублируются в ведущем на местном рынке недвижимости печатном издании -  в журнале «Казанская недвижимость», который выходит два раза в неделю. Это, несомненно,  увеличивает эффективность объявления. 

 

Как подавать объявление? Инструкция к применению


В первую очередь необходимо зарегистрироваться на сайте, следуя простой инструкции. После того, как была нажата кнопка «Регистрация», проверьте свой почтовый ящик – по присланной на него ссылке необходимо будет подтвердить регистрацию. Далее вы получаете доступ в «Личный кабинет» и возможность добавить своё объявление на сайт. Напомню, это бесплатно (для трех объявлений от одного лица), можно загружать и фотографии.

Для большей эффективности можно попробовать подать объявления на платной основе. В этом случае вы получаете целый ряд преимуществ: есть  возможность поместить вашу информацию в отдельную колонку на главной странице либо просто выделить объявление, автоматически обновлять его и поднимать на верхние строчки и т. д.

Еще одна возможность, которую дает размещение на сайте Kazned.ru (добавлю – бесплатная!) - ваше объявление автоматически попадёт сразу на 9 специализированных порталов недвижимости, самых посещаемых на данный момент: Яндекс Недвижимость, Недвижимость Mail.ru, Rambler Недвижимость, НайдиДом и другие (весь список этих порталов можно увидеть непосредственно на Kazned.ru). Соответственно, аудитория, которая увидит ваше объявление, расширяется в тысячи раз. Мы провели исследование и выяснили: по данным на ноябрь сайт Kazned.ru стал лидером среди казанских порталов по объему охваченной аудитории благодаря именно выгрузке своей базы объявлений на специализированные порталы.

 

Четыре правила по составлению объявления


Подытоживая всё вышесказанное, сформулируем основные принципы составления эффективного объявления о продаже квартиры.


 1 правило: максимум описания, максимум конкретики


Если объявление о продаже недвижимости написано очень подробно, то можно с уверенностью сказать: у такого объявления очень большая вероятность быть дочитанным до конца. При составлении объявления о продаже недвижимости старайтесь не использовать сокращения, даже общепринятые – так потенциальному  покупателю будет проще воспринять текст.

Но высказывания  «хороший район» или «развитая инфраструктура» выглядят в объявлении расплывчато, и обычно их надо разъяснять дополнительно. Например, вариант написания объявления о продаже квартиры с описанием инфраструктуры может выглядеть так: « в 5 минутах ходьбы от дома находится детский сад и школа; дом находится в 150 метрах от станции метро, на первом этаже дома построены продуктовый магазин и аптека».

 

2 правило: целевая направленность


При продаже квартиры, надо представить портрет потенциального покупателя. Например, молодая семейная пара с маленькими детьми не будет покупать однокомнатную жилплощадь, поэтому в объявлении о продаже квартиры не обязательно указывать информацию о детских площадках, школах и детских садах, а так же об аптеках и поликлиниках. Но если вы продаете 2- или 3-комнатную квартиру, то надо иметь в виду то, что такую квартиру может купить семья, у которой есть дети. Следовательно, в объявлении о продаже квартиры рекомендуется указать все ее плюсы для комфортного проживания детей.

 

 3 правило: удачно сделанные фотографии


Независимо от того, в каком состоянии находятся квартирные помещения, надо сделать качественные и удачные фотографии. Для этого необязательно делать фото всех видов помещений в квартире. Каждая квартира может иметь достаточное количество преимуществ - например, паркет на полу, косметический ремонт, выполненный в каких-то помещениях, установленные пластиковые окна, новые водопровод и канализация, уютная детская площадка, чистый подъезд. Для презентации квартиры достаточно сделать 4-5 удачных фотографий.

 

 4 правило: создание образа «без обмана»


При составлении объявления о продаже квартиры надо в текст объявления вставить несколько эпитетов, чтобы подчеркнуть плюсы и сформировать ее образ. Это могут быть слова «просторная», «солнечная», «вместительная», «теплая», «уютная». При написании объявления можно даже недостатки продаваемой квартиры превратить в преимущества. Например: «Квартира с уютной, прохладной спальней и солнечной просторной гостиной». Важно избегать в объявлении «красивой» лжи, для того чтобы привлечь покупателя. При просмотре квартиры этот обман превратит все преимущества продаваемой квартиры в недостатки.

 

Алена Мартынец, Kazned.ru (в статье использованы рекомендации из открытых источников)

 

 

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Накопительно-ипотечная система в минувшем году была наполнена сомнениями и вопросами.
4 часа назад
В Министерстве экономического развития предлагают ускорить и удешевить процедуру банкротства для граждан.

1 день назад
Какие гарантии есть у дольщиков сегодня и что нового предлагают поправки депутатов в ФЗ-214 - рассмотрим в статье.
4 дня назад