Рассрочка как альтернатива «утопающей» ипотеке

23.01.2015 12:50
В декабре прошлого года ипотека практически «приказала долго жить» — не добровольно, а пав жертвой повышения ключевой ставки Центробанка до 17%.

Российские граждане разом лишились самого популярного способа приобретения жилой недвижимости, но шанс на благополучную жизнь в новых квартирах у некоторых все же остался. По-прежнему жива и здравствует такая схема покупки, как рассрочка.

 

Здоровая была нездорова

 

Результаты опроса участников рынка, впрочем, заставляют признать, что «самочувствие» рассрочки в последние месяцы тоже пошатнулось: одни девелоперы откровенно говорят, что эта схема отныне покупателям недоступна, другие сообщают об изменении условий программ, третьи отмалчиваются. И дело не в какой-то особой коварности застройщиков, а в том, что они «тоже люди» и стремятся себя обезопасить на случай усугубления общеэкономических проблем: они находятся в сложном положении, не зная, как поведут себя рубль, доллар и евро, сколько будут стоить деньги. Поэтому по ряду объектов условия рассрочки становятся менее лояльными, происходит сокращение сроков действия, либо опцию просто отменяют. Например, в одном из проектов срок действия рассрочки был скорректирован до трех месяцев (1,5% начисляется на остаток). Таким образом, застройщик защищает себя от дополнительных рисков, связанных с неопределенностью в экономике.

В первую очередь отказались от рассрочки девелоперы, реализующие свои проекты за счет средств дольщиков: когда дом строится исключительно на деньги покупателей, у компании просто нет возможности ждать поступления платежей — проще снизить цены, чтобы подстегнуть спрос и получить жизненно необходимое финансирование «здесь и сейчас». Кроме того, экономические перипетии последних месяцев заставили застройщиков сомневаться в финансовой состоятельности самих дольщиков: кто знает, может быть, через месяц, на фоне очередного падения национальной валюты, мы все будем сильно ностальгировать по декабрьскому евро за 100 рублей, а большинство дольщиков окажутся неплатежеспособными и не смогут выполнить своих обязательств по договорам долевого участия. Процедура расторжения ДДУ занимает время и деньги. К тому же, застройщик будет обязан вернуть полученные от покупателя средства, что в период кризиса бывает затруднительно.

 

О масштабном удорожании рассрочки говорят многие игроки рынка. Количество программ по рассрочке значительно сократилось, в декабре 2014 года многие застройщики ее полностью отменили, а некоторые из них до сих пор не вернули. Есть также ряд компаний-застройщиков, которые пока рассрочку не убрали, но значительно сократили сроки. Ряд застройщиков ввели рассрочку с начислением процента на весь остаток платежа, и сейчас он в среднем составляет 18% годовых.

«Урезали» рассрочку и строительные компании с иностранным капиталом, напуганные волатильностью курсов валют. Впрочем, «грязная зеленая бумажка» сегодня ограничивает возможности многих и многих застройщиков. Для большинства девелоперов программы рассрочки в условиях экономической нестабильности невыгодны. Это обусловлено двумя основными факторами: при колебаниях курса рубля изменяется также стоимость работ подрядчиков и цены на стройматериалы, что напрямую влияет на себестоимость строительства и рентабельность проекта в целом. Продавая в рассрочку, девелопер фиксирует стоимость квартиры и, таким образом, несет существенные риски: если рубль рухнет, строить дальше будет просто не на что.

Впрочем, не все девелоперы меняют условия программ приобретения жилья в рассрочку на фоне кризисных явлений. Иногда условия рассрочки меняются не из-за экономической ситуации, а потому, что подходит срок завершения строительства, и поэтому с каждым месяцем сокращается срок ее предоставления. Добавляет «позитива» и тот факт, что существуют такие проекты, которые хорошо продаются и без рассрочки.

Так или иначе, но почти все опрошенные  эксперты отмечают, что на рынке пока остается целый пласт жилых комплексов, в которых, вопреки всем кризисным явлениям и паническим настроениям, все-таки продолжают действовать программы приобретения квартир в рассрочку — на радость покупателям, которые, кстати, все чаще выбирают именно эту схему финансирования покупки. За последние два месяца доля сделок с привлечением рассрочки выросла примерно на 20%, и это легко объяснимо: в связи с повышением процентных ставок по ипотеке и ужесточением условий выдачи кредитов, рассрочка стала своеобразной «палочкой-выручалочкой» для некоторых покупателей.

Эксперты полагают, что уже к марту доля покупок в рассрочку достигнет 15-20%  от общего объема продаж. Сейчас, по разным оценкам, она составляет от трех до 10 процентов. Вопрос лишь в том, захотят ли сами девелоперы работать с этой схемой покупки жилья, ведь пока рубль дешевеет, рассрочка становится все менее привлекательной для застройщиков и все более выгодной для покупателей — невыносимая для бизнеса ситуация. Но некоторые аналитики считают, что у стройкомпаний просто не будет другого выхода: для застройщика рассрочка — единственная альтернатива исчезнувшей с рынка ипотеки. Конечно, это не тот мощный инструмент поддержания спроса, каким была ипотека, но образно говоря, это нечто вроде временного протеза, без которого рынок может совсем встать.

 

Кому срок?

 

Большинство экспертов рекомендуют покупателям, не имеющим полной суммы на оплату квартиры, смело пользоваться программами рассрочки — при условии, что есть уверенность в стабильном доходе для погашения остаточной суммы. Во-первых, рассрочка выгодна с финансовой точки зрения: беспроцентная — понятно, бесплатна, а процентная, как правило, ощутимо дешевле банковского кредита, особенно в сегодняшних реалиях. Кроме того, рассрочка приобрела особую привлекательность за счет продолжающегося удешевления рубля. С учетом текущей ситуации в экономике страны рублевые цены на недвижимость неизбежно вырастут, поэтому сегодня покупка квартиры в рассрочку может оказаться очень выгодной, так как цена квартиры фиксируется в рублях и не подлежит изменению в течение всего срока действия договора.

Второй фактор, говорящий в пользу рассрочки, — ее доступность. Несмотря на то, что многие девелоперы потихоньку «сворачивают» соответствующие программы, рассрочка все еще скорее жива, чем мертва — в отличие от ипотеки, про которую, судя по мрачным прогнозам экспертов, на ближайшие месяцы можно забыть. Если верить данным Объединенного кредитного бюро, в третьем квартале 2014 года доля выданных займов от общего количества поступивших в банки и микрофинансовые организации (МФО) заявок составила всего 5,3%. Таким образом, отказ получили почти 95% потенциальных заемщиков. На этом фоне рассрочка выглядит почти до неприличия доступной. «Мы не банк, поэтому у нас намного меньше требований к будущему собственнику квартиры. При заключении сделки на покупку квартиры в рассрочку у нас не требуется договор страхования жизни и кредитный договор. Клиент освобождается от дополнительных затрат и необходимости сбора больших пакетов документов», — скромно говорит коммерческий директор группы компаний «Премьер» Дмитрий Пухнаревич, «забыв» указать на простой, но понятный факт: суть в том, что рассрочка есть, а ипотеки просто нет. Закончилась.

Еще один плюс этой схемы оплаты — ее относительная безопасность: если объект реализуется в соответствии с 214-ФЗ, график оплаты в рассрочку является одним из условий договора долевого участия в строительстве. Застройщик не может поменять ни сроки выплаты полной стоимости квартиры, ни размер платежей, ни процент, начисляемый на остаток стоимости.

И все же рассрочка не так безобидна, как может показаться на первый взгляд, потому что подходит далеко не каждому потребителю и не отменяет необходимости тщательно подходить к выбору квартиры. Наиболее острожными стоит быть с объектами на начальной стадии у застройщика, который не имеет других активов или проектов. Очевидный недостаток этой схемы оплаты — высокая финансовая нагрузка на потребителя: рассрочка, как правило, предоставляется на короткий срок — три-шесть месяцев, гораздо реже — на год и более, поэтому платежи по ней не то что ощутимые, а просто огромные. Покупателю, планирующему приобрести недвижимость в рассрочку, нужно тщательно распланировать свой бюджет, все статьи доходов и расходов, поскольку в условиях текущей непростой ситуации в экономике риск потерять работу увеличивается, предупреждают эксперты.

Аналитики выводят простую формулу выгодной рассрочки: чем выше взнос за квартиру и меньше срок, тем за более низкую стоимость застройщик готов предложить клиенту жилье. Иными словами, если в кармане только 10-20% стоимости квартиры, воспользоваться рассрочкой, конечно, можно, но это будет дорого и «больно». С другой стороны, наверное, не больнее, чем жить в коробке на улице.

 

Яна Мареева, Лента Дом

 

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Недавно компания Илона Маска Tesla презентовала керамическую черепицу со встроенными солнечными батареями. Какие строительные материалы останутся в будущем, а какие, скорее всего, исчезнут?


1 день назад
Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
2 дня назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
2 дня назад