Загородная недвижимость в Татарстане: как поведет себя рынок в 2015 году

12.02.2015 16:58
Еще пару лет назад рынку загородной недвижимости в РТ прочили небывалое оживление: малоэтажное строительство считалось одним из самых перспективных направлений, люди охотно скупали землю и под частное домостроительство. Каковы перспективы этого сегмента в 2015-м? «Казанская недвижимость» разбиралась в вопросе вместе с экспертами.

По словам специалистов, в первой половине 2015 года рынок недвижимости ожидает существенное снижение числа сделок, причем – в любом из сегментов. Это объяснимо: любая резкая активизация рынка, вызванная политическими и экономическими причинами, является временной и приводит к снижению активности последующих периодов.

Реализовался отложенный спрос - то есть покупатели, планировавшие приобретение в течение следующих одного-двух лет, сделали это гораздо ранее намеченного срока. Соответственно, в будущем образуется дефицит спроса.

Особенно актуально это для рынка загородной недвижимости. При этом, как говорят риэлторы, даже в лучшие годы средний срок экспозиции объекта загородной недвижимости (особенно  в премиальном сегменте) был не менее двух лет. 

Вообще, отмечают аналитики, загородная недвижимость –  один из самых ярких индикаторов общеэкономической и политической ситуации в стране. Как только в России случаются потрясения, темпы продаж за городом мгновенно падают.

 

Недвижимость за городом: факторы влияния

 

Эксперты, опрошенные «Казанской недвижимостью», отмечают следующие факторы, влияющие на покупательский спрос на «загородку»: оригинальная концепция, развитая инфраструктура, условия для отдыха и учет психологического фактора – окружение одинаковой социальной прослойки. Среди материалов постройки, которым отдаются предпочтения -  традиционные дерево или кирпич.  Среди основных приоритетов называются также лес, вода, удаленность от дороги около километра, хорошие подъездные пути к городу.



Всё вышеперечисленное традиционно влияет на спрос покупателей. Но если посмотреть состояние рынка загородной недвижимости глобально, то действующие на него факторы аналитики предлагают условно разделить на имеющие устойчивое долгосрочное влияние и на текущие обстоятельства.

К постоянно влияющим факторам относятся общая экономическая ситуация в стране, законодательное регулирование. В наступившем 2015 г. это, в частности, будут изменение подхода к кадастровой оценке земельных участков, усиление административных барьеров нецелевому использованию земли и связанное с этим увеличение налоговой нагрузки на землевладельцев. Конъюнктурные же обстоятельства в 2015-м – это падение рубля и нервозность на финансовых рынках.

Загородный рынок обладает высокой инерционностью. Влияние событий конца 2014 года на стоимость недвижимости мы увидим не ранее весны 2015 года, утверждают эксперты. Пока же сложившаяся ситуация не дает возможности для долгосрочных прогнозов. Впрочем, отследить основные векторы рынка загородной недвижимости в Татарстане можно уже сейчас – по тенденциям предыдущего года.

 

Второе полугодие 2014 года на рынке казанской «загородки»

 

Приближается весна - традиционный сезон повышенного интереса к загородной недвижимости. Чтобы понять, как поведет себя этот рынок в нынешней экономической ситуации, в 2015 году, нужно заглянуть на несколько месяцев назад - в осень 2014 года, в сезон, когда этот сегмент традиционно уходит «на зимний покой

Что касается популярных направлений, то, как правило, покупателей в 2014 г. интересовала загородная недвижимость в 10-20 минут езды от города, расположенная в Лаишевском, Пестречинском районах и поселке Высокая Гора.

Если говорить об организованных коттеджных поселках, то цифры, представленные в рейтинге «БИЗНЕС Online», говорят сами за себя: самым востребованным направлением, по данным издания,  оказалось Лаишевское — здесь 14 поселков. Далее идут проекты в черте Казани — 8 поселков. Почти столько же проектов в Зеленодольском районе — 7. В Верхнеуслонском районе — 5. Замыкают список Высокогорский и Пестречинский районы, в каждом из которых по 3 поселка.

К ноябрю 2014 г. эксперты отмечали: большим спросом пользовались у казанцев дома эконом-класса стоимостью до 4 млн руб. и загородные участки без построек. Коттеджи за 8-10 млн находили в Казани покупателей реже. Чаще приобретались земельные участки с небольшими домами около 60 кв. м, чем коттеджи большой площади. В частности, об этом упоминал директор АН «Зилант» Марат Хайров.

В уже упоминавшемся выше рейтинге было  проанализировано позиционирование поселков самими девелоперами. Так, предложения в сегменте эконом — это участок стоимостью от 50 тыс. рублей за сотку и дом стоимостью до 4 млн. рублей; бизнес — сотка более 100 тыс. рублей и дом до 7 - 8 млн. рублей; предложения в сегменте элит — дом с участком от 20 млн. рублей.

В результате упомянутых исследований выяснилось, что больше всего поселков — 25 — позиционируют себя как бизнес-сегмент.


 


Загородные цены

 

Земельные участки в коттеджных поселках перед уходом на зимнее затишье (и, как оказалось, перед глобальными экономическими изменениями в стране) были выставлены на продажу по цене от 45 тыс. руб. и выше.

Так, в Лаишевском районе недорогие участки по 50 тыс. за сотку можно приобрести в КП «Державино» (35 км от города), в сторону дорогого поселка Боровое Матюшино участки в дачном поселке «Орловское» (23 км от города) стоят 160 тыс. руб. за сотку. В коттеджном поселке «Бахчисарай» (поселок Чебакса) Советского района участки выставлены на продажу по цене 120 тыс. руб. за сотку (16-17 км от города). В Верхнеуслонском районе участки в КП «Студенцы» обойдутся по 50 тыс. за сотку. В Пестречинском районе в КП «Мешинские дачи» – от 86 тыс. за сотку. В Зеленодольском районе цены сильно рознятся в зависимости от уровня поселка. Так, в «Загородном клубе» – от 230 тыс. руб. за сотку, в «Благодатном» (поселок Новочувашский) – от 80 тыс. Такие данные приводило издание БН.ру.



Стоимость земельных участков в коттеджных поселках вблизи Казани


Проект


район


Удаленность от Казани, км


Цена за сотку, тыс. руб.

«Восточное Державино»

Лаишевский

35

55

«Габишево»

Лаишевский

18

135

«Бахчисарай»

Советский

16

100

«Пятидворье»

Верхнеуслонский

30

165

«Золотые ключи»

Зеленодольский

30

210


Данные - БН.ру (конец января 2015 г.)


Что ждет «загородку» в 2015 году: прогнозы не окончательны…

 

Как уже говорилось выше, эксперты в сложившейся ситуации не особенно активно стремятся давать долгосрочные прогнозы. Однако предполагают: в перспективе динамика продаж будет в уже зарекомендовавших себя поселках, которые показали себя развивающимися и имели спрос на спокойном рынке. То есть речь идет, прежде всего, о поселках, где нет проблем с коммуникациями, дорогами и необходимой инфраструктурой. Без покупателей останутся поселки, которым грозит недофинансирование заявленных, но еще невыполненных работ.

Что касается «непродаваемых проектов» (где не ведутся работы, они находятся в неудачных местах, нет подведенных коммуникаций), то в таких проектах девелоперам уже некуда «падать» в цене, поэтому, вероятнее всего, их предпочтут заморозить. В проектах, которые находятся в самом начале и владельцы которых имеют трудности с собственным финансированием покупателям будут предложены скидки.


 

Мнение эксперта


    Айдар Садыков, генеральный директор ООО «Центральное агентство недвижимости»:


 

- Интерес к загородной недвижимости присутствует всегда, и в данный момент я бы воздержался от эпитетов «повышенный» или «пониженный»…

Во время бума по скупке недвижимости, который произошел в конце 2014 года на волне валютных скачков, загородной недвижимостью люди тоже интересовались – интерес был подогрет. На мой взгляд – чуть меньше, чем по отношению к квартирам. Но и при спокойной ситуации бывает аналогичная картина: есть определенное количество людей, которые интересуются только квартирами, и определенное количество покупателей, которым интересна загородная недвижимость. У этого сегмента, скажем так, свой круг покупателей. Соответственно, когда экономическая ситуация начала складываться таким образом, пропорционально этот интерес возрос.

Однако сейчас я бы не стал делать какие-то статистические выводы, к чему в эти моменты был больше интерес – к участкам или готовым домам. Просто для этого недостаточно данных одной компании, в частности - нашей. Но как специалист рынка недвижимости, могу сказать: в качестве инвестиций в этом плане наиболее выгодна покупка земли, а не загородного дома.  Естественно, готовые дома покупают для того, чтобы в них жить, а не для того, чтобы продавать. А на земле ты можешь и не строиться – она у тебя постояла, и ты её потом продал. А при желании позже можешь и построить что-нибудь.   Так что, выбирая загородную недвижимость в целях долгосрочных инвестиций, разумнее вкладываться именно в участки.

Что касается загородного строительства (в данный момент остановлюсь на индивидуальном), то в 2015-м на него, безусловно, повлияет рост цен на стройматериалы и т. д. Но всё в этом вопросе зависит от личной мотивации. Если у человека других вариантов не остается и надо достраивать – он будет достраивать, несмотря ни на что. Если есть возможность подождать – он может отложить строительство. Но вопрос – для чего? Стройматериалы вряд ли упадут в цене. Хотя такую остановку можно использовать, чтобы поднакопить какую-то часть денег хотя бы для одного следующего этапа строительства. По этой схеме и до кризиса люди действовали: набрал какую-то определенную сумму – вложил – построил, и так до окончания строительства. Как правило, это такая категория людей, у которых уж есть жильё в городе. Тех, кто вкладывался в строительство загородного дома сразу целиком, гораздо меньше тех, кто строил  поэтапно. Сейчас в этом плане, конечно, возникнет определенный «тормоз». Но поэтапное индивидуальное строительство, я считаю, эффективно и в кризис.

 

Алена Мартынец, Kazned.ru

 

 

 

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Недавно компания Илона Маска Tesla презентовала керамическую черепицу со встроенными солнечными батареями. Какие строительные материалы останутся в будущем, а какие, скорее всего, исчезнут?


1 день назад
Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
2 дня назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
2 дня назад