Нотариусы вернутся на рынок недвижимости

13.04.2012 11:56
Еще с 2010 года рассматривается вопрос об обязательном участии нотариусов в сделках с недвижимостью. И вот, кажется, скоро будет принято окончательное решение – в начале апреля Президент России Дмитрий Медведев внес на рассмотрение в ГосДуму поправки в Гражданский Кодекс РФ. К чему приведет обязательное участие нотариусов в сделках с недвижимостью?
О законопроекте

3 апреля в Государственную Думу внесен на рассмотрение проект Федерального закона №47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ". Согласно данному законопроекту участие нотариусов в сделках с недвижимостью станет обязательным.

Если законопроект будет одобрен, то в скором времени совершать сделки с недвижимостью без обязательного участия нотариусов станет невозможным. Речь идет о купле-продаже, ренте, дарении, наследовании, обмене квартир и т.п.

«В проекте предлагается строить систему регистрации прав при непосредственном участии нотариусов, которые привлекаются как к оформлению сделки, так и к передаче документов в регистрирующий орган, – сказано в пояснительной записке к законопроекту. – Предполагается, что, будучи профессионалами в этой сфере, они обеспечат оказание клиенту комплекса услуг, в том числе передадут документы клиента на регистрацию, получат их после регистрации и вручат клиенту.

Нужно установить экономически оправданные тарифы на услуги нотариуса, которые не должны ввиду своего размера восприниматься гражданами и участниками оборота как необоснованное бремя расходов».

При этом покупателю квартиры не придется никуда ходить: нотариус сам будет обязан собрать весь пакет документов, провести юридическую экспертизу сделки (чтобы никто никого не обманул) и отослать документы на регистрацию в Росреестр.

Законопроект предусматривает ответственность нотариуса в случае ошибки. Если обычная страховка не покроет всего ущерба, нанесенного пострадавшим из-за халатности нотариуса, то потери будут возмещены из средств гарантийной кассы, которая будет создана при Федеральной нотариальной палате России.

До 2000 года все сделки с недвижимостью регистрировались у нотариусов

Между тем, обязательное участие нотариусов в сделках с недвижимостью – не новое, а хорошо забытое старое. Так, всего двенадцать лет назад все сделки с недвижимостью в обязательном порядке удостоверялись у нотариуса.

В марте 1996 года была введена вторая часть Гражданского кодекса РФ, где впервые прописали правила составления различных видов договоров. В частности ГК установил, что договор купли-продажи недвижимости можно заключать в простой письменной форме, и этого вполне достаточно для регистрации сделки.

Однако действовать эти нормы начали фактически только с 31 января 1998 года после принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который вводил новый механизм учета и защиты прав на недвижимое имущество, призванный заменить собой участие в оформлении сделок нотариата.

Именно тогда появился Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а участие нотариусов в сделках с недвижимостью постепенно (с 1999 по 2000г.) перестало быть обязательным. А в 2000 году была создана Регистрационная палата – основная функция которой была регистрация сделок с недвижимостью.

Сегодня роль нотариусов в сделках купли-продажи недвижимости стала формальной, поскольку обязательное нотариальное удостоверение договоров не требуется. Сейчас обязательное нотариальное удостоверение в сделках с недвижимостью необходимо только при подписании завещания, а также договоров о залоге, ренты. В остальных случаях обращение к нотариусам носит добровольный характер.

Андрей Яковлев, нотариус Казанского нотариального округа:

- К принятию поправок в Гражданский Кодекс РФ об обязательном участии нотариусов в совершении сделок с недвижимостью, я отношусь положительно. Таким образом государство желает снять с граждан вопросы по проверке юридической чистоты сделок, возложив эту миссию на нотариусов. Это хорошая инициатива, но пока не до конца доработанная.

Например, предполагается, что участие нотариусов избавит граждан от хождения по инстанциям и сборам всех документов, необходимых для сделок, предполагается, что это будет осуществлять нотариус с помощью электронного документооборота. Как именно это будет проходить на практике, пока не понятно.

В Республике Татарстане до 2000 года было обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью, и когда отменили его, я, как и многие мои коллеги – нотариусы, был против. Сейчас, конечно, граждане могут обраться к нотариусам для удостоверения сделок с недвижимостью (например, для удостоверения договора купли-продажи), но делают они это крайне редко.

Сегодня ведь как происходят сделки на рынке недвижимости – покупатель и продавец договариваются о сделке, подписывают договор, совершают расчеты и передают специалисту Управления Росреестра по РТ документы на сделку. В течении нескольких минут специалист управления через свое окошечко принимает документы, не проверяя их подлинность, не удостоверившись в понимании и осознании всех сторон сделки своих действий. Таким образом, практически подлинность документов проверяется уже по факту совершения сделки в течении одного месяца. Сейчас на рынке недвижимости работают риэлторы, но их задача - свести покупателя и продавца, и в реальности они не несут никакой ответственности за сделку.

Когда же нотариус удостоверяет сделку, он не просто ставит свою печать и подпись, а удостоверяется в намерениях сторон. В нашей практике бывали случаи, когда, например, граждане приходили заключить договор дарения, а в ходе беседы выяснялось, что полностью лишаться всех прав на недвижимость даритель не намерен, и мы тогда заключали другие виды сделок – например, ренту или завещание. К тому же нотариус несет имущественную ответственность за сделку, в случае если она была неправильно им удостоверена.

Руслан Садреев, Президент Гильдии риэлторов Республики Татарстан:

- Принимаемые поправки в Гражданский кодекс, на мой взгляд, имеют две стороны. С одной стороны, действительно, в случае обязательного участия нотариусов в совершении сделок с недвижимостью, сделки будут подлежать более тщательной проверке (так как нотариус будет нести ответственность за сделки) и в результате может снизиться число недействительных сделок на рынке недвижимости. С другой стороны – введение дополнительного и обязательного участия нотариусов приведет к дополнительным финансовым расходам граждан.

В проекте закона предполагается, что нотариусы лично будут собирать документов и избавят граждан от хождения по инстанциям, но надо понимать, что бесплатно заниматься сбором документов нотариусы не будут. Замечу, что те нотариусы, с которыми я общался, пока и сами до конца не представляют, как будет происходить этот процесс, к тому же, зная, что они несут личную ответственность, они будут требовать от участников сделки как можно больше документов, чтобы быть полностью уверенным.

Если законопроект будет утвержден, то я думаю, работы у риэлторов не убавиться. Ведь нотариус будет выполнять не функцию риэлтора – покупать или продавать недвижимость – а совсем другую роль.

Я думаю, что поправки в Гражданский Кодекс, касающиеся обязательного участия нотариусов в сделках с недвижимостью, когда-нибудь и в какой бы то ни было редакции, будут приняты, потому что они назрели. Сейчас в Гражданском Кодексе указана мера, что если зарегистрированная сделка оказалась незаконной, то государство за счет собственных средств компенсирует пострадавшей стороне сумму до 1 млн.рублей. Но что такое 1 млн.рублей при сегодняшних ценах на жилье? А с принятием обсуждаемых поправок государство всю ответственность за ничтожность сделок перекладывает на нотариусов. Таким образом, после принятия законопроекта в сложную цепочку совершения сделки с недвижимостью войдет еще одно недешевое, но обязательно звено.

Сколько стоят услуги нотариуса?

Стоимость нотариальных услуг в Татарстане определяется нотариальной конторой Республики Татарстан. В 2012 году рекомендованы следующие тарифы за совершение нотариальных действий:

  • удостоверение договора купли-продажи, мены, дарения недвижимого имущества (квартир, нежилых помещений, земельных участков, жилых домов и т.д.) - 0,3 % суммы договора, но не менее 300 руб. (согласно НК РФ и Основам законодательства РФ о нотариате)
  • детям, в том числе усыновленным детям супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам до 1 000 руб. с суммы договора до 500 000 руб., до 2 000 руб. с суммы договора до 1 млн.руб., до 3 000 руб. с суммы договора свыше 1 млн.руб.
  • другим лицам в зависимости от суммы договора: при стоимости недвижимости до 1 млн.руб. - 1 % суммы договора, но не менее 300 руб. + до 1 000 руб. с суммы договора до 500 тыс. руб., + до 2 000 руб. с суммы договора до 1 млн.руб.; при стоимости недвижимости от 1 млн.руб. до 10 млн.руб. включительно 10 000 + 0,75 % суммы договора, превышающей 1 млн. руб. + до 3 000 руб.

Нетрудно посчитать, что при удостоверении сделки купли-продажи квартиры стоимостью 2,5 млн.рублей у нотариуса (если сохранятся действующие тарифы) покупатель заплатит от 21250 рублей до 24250 рублей.

Нк, Гузель Вагапова

Выдержка из законопроекта

Статья 81. Государственная регистрация прав на имущество
В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество), подлежат государственной регистрации.

Если основанием возникновения, изменения или прекращения права на имущество является сделка, право возникает, изменяется или прекращается не ранее внесения соответствующей записи в реестр, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Если иное не установлено законом, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Проектом ГК РФ перерабатываются также положения о недействительных сделках, совершенных под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ). В новой редакции этой нормы дается определение существенного заблуждения.

Так, указывается, что под этим следует понимать такое заблуждение, которое не позволило заблуждающейся стороне разумно и объективно оценивать ситуацию настолько, что она не совершила бы сделку, если бы знала о реальном положении дел.

Также предлагается более широкий перечень ситуаций, которые определяются как существенные заблуждения в целях ст. 178 ГК РФ:

  • сторона допустила оговорку, описку, опечатку и т.п.;
  • сторона заблуждается по поводу тождества предмета сделки или таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
  • сторона заблуждается в отношении природы сделки;
  • сторона заблуждается по поводу лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
  • сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Древние крепости мира служили защитой при нападении врагов, жильем для знати, безопасным хранилищем. Неприступные форты строились на вновь завоеванных территориях, чтоб укрепить власть и продемонстрировать свое могущество.
1 день назад
Накопительно-ипотечная система в минувшем году была наполнена сомнениями и вопросами.
3 дня назад
В Министерстве экономического развития предлагают ускорить и удешевить процедуру банкротства для граждан.

4 дня назад