Альтернатива городу: загородное строительство - грамотно и без потерь

02.03.2015 17:45
Проживание за городом, несмотря на множество преимуществ, объективно пока - более затратное и неудобное мероприятие, чем в городской квартире. И все-таки желающих уехать из Казани и поселиться в ее окрестностях по-прежнему хватает. Даже в условиях изменившихся экономических реалий.

Анализируя итоги рынка загородной недвижимости в 2014 г. и его перспективы в 2015 г. , журнал «Казанская недвижимость» пришел к выводу: тем, кто собирается строиться в этом году, стоит заранее быть готовым и к увеличению затрат на стройматериалы (а по некоторым их видам даже отечественного производства цена скакнула уже до 20%), и к росту стоимости работ (специалисты ожидают его в размере 30-40%). Так как же  сделать этот процесс наиболее комфортным - если уж не по вложенным средствам, то хотя бы по затраченным нервам и времени? Эксперты советуют, во-первых, внимательно изучить рынок, во-вторых, правильно подойти к выбору земли под строительство и подстраховаться в решении юридических вопросов.

 

Вокруг Казани

 

Генеральный директор агентства недвижимости "Флэт" Руслан Хабибрахманов, эксперт «Казанской недвижимости», констатирует: спрос к сегменту загородной недвижимости в 2014 году был сопоставим с объемами спроса прошлых лет. «Независимо от сбоя процессов в экономике, земле и домам свойственны стабильные показатели», - поясняет эксперт.

Что же касается ажиотажа конца года на рынке жилой недвижимости, то он не задел рынок «загородки». Такие выводы  Руслан  Хабибрахманов сделал, анализируя статистику совокупных показателей продаж периода 3-4 квартала 2014 года. «Если на рынке пик спроса на квартиры в Казани пришелся на декабрь, то динамика в сегменте домов и участков, наоборот, показывает падение объема потенциальных покупателей загородной недвижимости: в период сентябрь-декабрь 2014 года спрос упал на 6-7%, согласно данным нашей компании», - делится наблюдениями эксперт. Люди в то время искали инструмент сохранения накопленных денег, рассматривая в качестве такового инвестиции в квартиры, поясняет глава «Флэт». Наибольшую положительную динамику тогда показывал сегмент существующего и строящегося жилья в многоквартирных домах в черте города, что и стало очевидной причиной выбора в пользу этого направления.

Что касается правильного подхода к выбору места в окрестностях Казани и в Татарстане вообще, эксперт напоминает: не каждое направление загородной недвижимости может похвастаться активной застройкой и развитием. Во многом инвестиционная привлекательность зависит от создаваемой инфраструктуры: чем динамичнее развивается район пригорода, тем вероятнее стоимость участков будет увеличиваться, кратно темпам роста. «Я полностью согласен с утверждением Марка Твена, что землю нужно покупать (имеется в виду цитата «покупайте землю, ее больше не производят»), просто нужно знать в каких районах ее покупать. При выборе удачного места земля может довольно хорошо вырасти в цене», - говорит Руслан Хабибрахманов.

Удачными направлениями могут быть места, где реализуются серьезные проекты. Например, в настоящее время набирает популярность город Иннополис, в развитие которого поступают достаточно большие деньги, констатирует эксперт. «Если раньше в этом направлении спрос на землю был небольшой, то сейчас стоит отметить повышение интереса к этому району» - замечает он.

Также стоит обратить внимание на проектируемые коттеджные поселки: если на начальной стадии участки можно купить по одной цене, то после проведения всех коммуникаций (дорог, электричества, водоснабжения), их стоимость значительно увеличивается. При этом важно учитывать вопрос рисков, предупреждает эксперт: не все обещания, заявленные на начальном этапе стройки, могут быть реализованы - строительство коттеджного поселка может остановиться по тем или иным причинам. «Бывали случаи, когда люди вкладываясь в участки, продавали их с целью сохранения изначально вложенных денег по причине заморозки проекта застройки района», - делится наблюдениями Руслан Хабибрахманов.

 

Земля:  топ-7 критериев грамотного выбора

 

Кризис подстегнул многих к покупке земли под строительство, и люди при этом руководствуются одним соображением – где дешевле. Между тем, специалисты считают такой подход не совсем верным. Зачастую дешевизна участка может обернуться значительным удорожанием самого строительства. Так какие же факторы стоит учитывать при подборе участка под строительство дома? «Казанская недвижимость» приводит критерии выбора, составленные с учетом советов специалистов.

1.      Привязка к местности

Часто участок выбирают по принципу «нравится – не нравится», то есть в первую очередь учитывается красота окружающего пейзажа, наличие рядом леса или водоема. При этом многие участки с «хорошим видом», «открывающейся перспективой» расположены на склонах холмов, имеют уклон. Приобретать их, конечно же, можно. Но следует понимать, что если вы рассчитываете на бюджетный вариант, ограничены в средствах, то можете строительство здесь и не потянуть.

Если уклон небольшой (в пределах 20-30 см на длину дома), то он нивелируется небольшим поднятием цоколя. Стоимость строительных работ возрастет, но ненамного.

А вот при более значительном уклоне, от 1 м, удорожание будет существенным. При этом смысла просто поднимать цоколь уже нет (затраты на его возведение большие, а площадь дома при этом не увеличивается). Проще сделать полноценный цокольный этаж. И если, например, был запланирован 2-этажный дом площадью 200 кв. метров, то с цоколем его площадь увеличится до 300 кв. метров. Это даст дому дополнительную площадь, но за квадратный метр цоколя придется заплатить столько же, сколько за квадрат первого этажа. Ведь при строительстве стен коробки дома применяются те же материалы, что и при строительстве других этажей.

А вот другое, наиболее распространенное желание потенциальных покупателей - приобретение участка на берегу реки или озера. В этом случае, помимо бурения скважины для исследования несущей способности грунта для расчёта фундамента, необходимо также выяснить насколько глубоко проходят грунтовые воды, и не заливает ли участок в весеннее половодье. Если такая вероятность существует, то цоколь придется делать со специальной гидроизоляцией (как в бассейнах). А если учесть, что любая изоляция не вечна, рано или поздно появится щель, и придется вкладывать деньги в дорогостоящий ремонт, то это вариант для весьма состоятельных людей.

Отсюда и совет. Если хотите уложиться скромно, «по минимуму», не гонитесь за шикарными видами, не селитесь рядом с озерами и реками. Самый надежный, проверенный вариант – уже существующие деревни. В этом случае участок либо прирезается к поселению, либо строительство осуществляется на месте, например, брошенного дома. Дорога, коммуникации, инфраструктура - все уже есть.

 

2.      О коммуникациях.

Если выбирается участок не в деревне, а в новой «нарезке» (например, в коттеджном поселке), то стоимость коммуникаций, как правило, значительна, т.к. они проводятся вновь и на средства владельцев участков. Причём стоимость подключения к коммуникациям в различных коттеджных посёлках не одинакова. Она напрямую зависит от перечня подводимых коммуникаций (только электричество и газ или ещё вода и канализация). В любом случае, где бы вы ни покупали землю, перед приобретением проверьте, есть коммуникации или нет, можно ли к ним подключиться, и, самое главное, сколько это будет стоить.

Если к участку не подведены вода и канализация, это не страшно. Можно пробурить скважину и сделать выгребную яму. А вот если нет газа, то следует серьёзно призадуматься, так как дом придётся отапливать с помощью электроэнергии, а это дорого. К тому же надо чётко знать, сколько квт/час электрической энергии выделят на конкретный дом. Если 3-5 квт/час, то дом вы, скорее всего, не протопите. Если 10-15 квт/час, то шанс сделать это есть.

 

3.      Роза ветров

Этот фактор не влияет на стоимость самого строительства, но на качество дальнейшей жизни в загородном доме – значительно. Особенно если он используется для постоянного проживания.

Если рядом находится промышленное производство (животноводческий комплекс, свалка и т.д.), а ветер дует в сторону вашего дома, не случится ли так, что, хотя жить номинально вы будете «на природе», на самом деле – в доме с плотно закрытыми окнами, а на участок будете выходить только при сильной надобности?

4.      Близость от города

Допустим, приобретается участок в 2-3 км от города. Удобно – и на природе, и недалеко от работы и благ цивилизации. Но вполне может случиться, что через пару лет рядом вырастет многоэтажка, жители которой будут ежедневно наблюдать за всеми вашими действиями и перемещениями. Это вам надо? Лучше заранее изучить градостроительный план – имеет ли смысл брать данный участок с учетом перспектив городского строительства? Может, лучше подобрать вариант подальше?

5.      Коттеджный поселок: нюансы

Если вам приглянулся участок в коттеджном поселке, то следует внимательно изучить, как он развивается на сегодняшний день. Допустим, поселок рассчитан на 100 домов, а участки приобрели и начали строиться лишь пятеро за последние два-три года. Имейте в виду - все расходы (охрана, расчистка дорог после каждого снегопада и пр.) ляжет именно на эти пять семей. Вы хотите войти в их число?

 

Рынок загородного строительства-2015: прогноз эксперта

 

Говоря о перспективах 2015 года, директор АН «Флэт» Руслан Хабибрахманов отмечает:

- Думаю, за пригородом будущее нового жилья. Строить в городе дорого и сложно с точки зрения проектной документации. Строительство за пределами границ города делает стройку дешевле и удобнее, и что самое главное - рентабельнее в связи с низкой себестоимостью.

Правильно выбранное направление строительства - сегмент, ценовая политика, материалы, планируемая инфраструктура, банковская поддержка, - могут стать хорошей основой для финансового благополучия застройщика, независимо от раздражающих факторов.


Алена Мартынец


Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

С тем, что застройщик не соблюдает первоначально установленные сроки сдачи дома, к сожалению, некоторым дольщикам сталкиваться приходится. Как действовать в этом случае и изначально минимизировать риски?
15 часов назад
Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
3 дня назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
4 дня назад