Побывав на этом мероприятии, «Казанская недвижимость» взяла эксклюзивное интервью у Олега Войцеховского - управляющего директора РСТЦ (Российского совета торговых центров). Сегодня мы публикуем мнение авторитетного федерального эксперта о том, что мешает развитию рынка качественных торговых площадей в Казани, как решать актуальные проблемы взаимодействия девелоперов и арендаторов ТЦ и по другим вопросам.

- Олег Викторович, насколько Казань интересна для организаторов конференции «Современный торговый центр»?

- Очень интересна. Потому что Казань считается перенасыщенным рынком, и в какой-то степени это так. Но по факту, как обычно, оптимальных площадей всегда не хватает. Приходят в город какие-то крупные компании, сети, и оказывается: всего понастроено много, но  толком им ничего не подходит. Поэтому очень важно обсуждать вопрос, что из проектов девелопменета на сегодняшний день может  быть  успешно? Все-таки надо уже считаться с рынком и с потенциальными ритейлерами, которые могут зайти в город. А не строить нечто абстрактное,  в расчете на то, что, мол, деваться некуда – ко мне всё равно придут. Это первое.

Второе - для самих представителей региона важно выяснить, насколько каждый из них находится в тренде. Игроки рынка обычно мало общаются между собой, в результате им очень интересно выяснить на таких встречах:  «происходит ли со мной то же, что и с остальными - или я себя чувствую гораздо хуже, потому что что-то не учёл, а другие учитывают?»

Кроме того, важно межрегиональное сопоставление. Сегодня у нас здесь присутствуют представители других регионов, им важно выявить – какие факторы влияют на всех одинаково по России, а какие факторы надо выделить как что-то индивидуальное: в Татарстане это есть в большей степени, а в Екатеринбурге, к примеру, этого меньше, но зато есть ещё что-то и т. д.

Поэтому очень важно проведение конференции в крупных развивающихся регионах, таких, как Татарстан. И мы рассчитываем, что будем проводить такие мероприятия постоянно. При этом будем сравнивать не только один регион с другим, но ещё и рассматривать каждый регион в динамике. Мы посмотрим через год, что у нас было сегодня, и что будет происходить тогда, будем выявлять какие-то тренды.

И еще: нужно учесть, что при проведении таких мероприятий налаживается диалог с администрацией города, вот как в данном конкретном случае – с руководством и города Казани, и Татарстана в целом.  Чиновники задают нам вопросы, которые им некому было задать. Получается так, что эта информация и наладившийся диалог, взаимодействие с властями дадут возможность местному рынку контролироваться и развиваться более правильным путем.

-По вашим наблюдениям – насколько местные власти лояльны по отношению к торговым центрам?

- Знаете, как ни парадоксально, но на власти очень влияет аура, создаваемая СМИ. Естественно, ритейл в этом смысле более объединённо действует и создает некий такой «комплекс вины»: говорят, что девелопмент - владельцы торговых центров и управляющие компании - хотят извлечь из ситуации слишком много денег и мешают развитию ритейла своими непомерными  аппетитами… На самом деле это происходит просто потому, что девелопмент, скажем так, несколько разобщен и на сегодняшний день не в состоянии выставить в ответ такую же кампанию.

Тем не менее, если смотреть по существу, на рынке баланс на разных этапах развития рано или поздно достигается. Причем достигается он без учёта вот этого PR-фона, потому что договариваются конкретные представители сетей с совершенно конкретными владельцами торговых центров. У каждой сети своё положение, своя закредитованность, своя эффективность. Так же – и у торговых центров.

Поэтому в целом всегда, если у ритейлера действительно есть заинтересованность, если для него есть рынок, если он может нормально продавать – то договоренность всегда может быть достигнута.

- Олег Викторович, наш журнал называется «Казанская недвижимость» - поэтому не могу не спросить вас именно о недвижимости. Есть мнение, что Казань на данный момент перенасыщена торговыми площадями. По вашим наблюдениям – насколько это соответствует правде? И насколько казанские торговые центры соответствуют формуле успешного ТЦ?

- Чтобы делать какие-то конкретные выводы и давать заключение по конкретным торговым центрам, надо всё-таки достаточно много внимания уделить их изучению. И у нас это в планах есть. На сегодняшний день объективно анализировать их я не могу, поэтому скажу чуть более общую вещь: в своих исследованиях мы считаем все введённые более или менее современные площади. Но то, что было введено, допустим, в 2002 году и на тот момент считалось «современными площадями» - на сегодня это уже не так. Почему-то принято считать их, только плюсуя к уже имеющимся площадям вновь введенные. Но при этом не отнимают старые, которые выходят из обращения.

Мы заметили такое обстоятельство: всё зависит от запросов ритейлеров. Если есть неудовлетворённый спрос ритейлеров, значит, будет ещё что-то строиться – независимо от того, сколько уже есть. 

В принципе, во всех крупных городах, где сразу увидели потенциал торговой недвижимости, это происходит практически одинаково. Например, я могу сказать про Екатеринбург, про Краснодар – везде похожая картина: есть неудовлетворённый спрос, есть поиски в существующих ТЦ, и если не найдено что-то, то ждём или инициируем строительство нового торгового объекта.

К сожалению, мы пока не дошли до того, чтобы освобождать в городе хорошие места, где стоят старые объекты, которые, если в принципе еще как-то работают – то только благодаря этому месту. Но они уже давно не отвечают никаким требованиям, нормальный арендатор туда не зайдет и т. д.  

В таких городах, как Казань (с учетом того, что действительно уже нечего выделить), возможность строить выдаётся в таких местах, которые ты можешь осваивать только на свой страх и риск. И ты либо эту площадь раскрутишь и кого-то туда привлечёшь, либо  нет. Но тебе не дают площади, которые привлекали бы покупателей естественным путем. И с моей точки зрения, вот здесь и нужна некая роль города (а где-то, для идеологически важных мест, и на уровне субъекта федерации) с тем, чтобы выявлять ситуацию – а что же происходит у нас в городе с лучшими для строительства ТЦ местами? И всё-таки как-то влиять на то, чтобы там что-то менялось.

- Еще один очень важный вопрос – о взаимоотношении владельцев торговых центров и арендаторов. Можете назвать основные точки их соприкосновения и взаимодействия в нынешней ситуации?

- Если бы у нас был единый рецепт, то никто бы вообще ничего не обсуждал – все бы заглянули в рецепт и действовали бы по инструкции. На самом деле, можно назвать ключевые моменты: а) это желание арендатора именно здесь стоять, потому что его field-research показывает, что это его место, и б) желание девелопера заполучить именно этого арендатора – т. е. он находится в списке тех, которые не мешают концепции, которую девелопер видит.   А всё остальное – дело десятое.

На сегодняшний день в большинстве случаев ритейл понимает, что продажи сокращаются, и ему столько магазинов не нужно. Причем зачастую он ведет переговоры, где жалуется на то, как ему плохо, именно с целью в последствие уйти из ТЦ. То есть он уже заранее знает, что ему здесь не надо…

Поэтому, опять же, вот такие вещи выявляют, насколько современным является тот или иной объект торговой недвижимости. Если очень много ритейлеров начинают предъявлять тебе заведомо невыполнимые условия – значит, всё равно уйдут, и ты уже должен с этим что-то делать: поводить реконструкцию и т. п. А если ритейлер хочет стоять – всегда найдутся пути, как договориться.     

Беседовала Алёна Мартынец