«Медведевская» ипотека под 12% – кредитная оттепель или припарки?

01.04.2015 10:31
По мнению экспертов, правительственные льготы способны лишь слегка замедлить обрушение спроса на жилье

О снижении ставок по госпрограмме ипотечного кредитования до фактически докризисных 12% годовых объявило накануне правительство РФ. Банки, принимающие в ней участие в Татарстане, уже отметили всплеск интереса со стороны заемщиков. Подвох, по мнению участников рынка недвижимости, в том, что льготы распространяются только на новостройки, хотя «котлованы» людей сейчас интересуют мало. На вторичном же рынке по-прежнему царят заморозки.

 

 

 «АК БАРС» проснулся

 

Новость о том, что правительство РФ утвердило постановление о снижении субсидируемой ставки по ипотеке до 12%, громко прогремела накануне. Новый порог был утвержден после того, как 13 марта Центробанк снизил ключевую ставку с 15% до 14%, и в этот же день премьер-министр Дмитрий Медведев подписал постановление, запускающее программу льготной ипотеки.

Согласно условиям, максимальная сумма кредита в РТ составляет 3 млн. рублей, максимальный срок — 30 лет, минимальный первоначальный взнос — от 20%. При этом важная оговорка: кредиты выдаются только на первичное жилье, то есть новостройки.

Пока из бюджета на субсидии будет выделено 20 млрд. рублей. По расчетам, это позволит банками выдать кредитов более, чем на 400 млрд. рублей. Действовать программа будет до 1 марта 2016 года, но льготная ставка фиксируется раз и навсегда.

«Заемщику дают кредит под 12%, и до тех пор, пока ставка Банка России остается 14%, мы компенсируем банку 5,5 процентных пунктов. Если ключевая ставка снизилась на 1 процентный пункт, мы субсидируем 4,5 процентных пункта. Если ключевая ставка снизилась до 8,5% и наша субсидия обнулилась, а потом через 5 лет ключевая ставка выросла обратно, этот «моторчик» заводится снова, и мы снова начинаем субсидировать кредит», — пояснил в интервью «Интерфаксу» заместитель министра финансов РФ Алексей Моисеев.

В Татарстане сбор заявок от населения две недели назад  начали ВТБ24, Сбербанк, «Открытие». Потом к ним присоединился и первый татарстанский банк — «АК БАРС». С апреля к этой программе присоединится Россельхозбанк. Любопытно, что лидер рынка Сбербанк от щедрот своих пожертвовал частью маржи и предложил клиентам 11,9% годовых. А Газпромбанк — 11,5%. Кто меньше?

Только за первые три дня в ВТБ24 в Татарстане подано 32 заявки на ипотеку с господдержкой на общую сумму 58,5 млн. рублей

 

«Клиенты пропали с рынка»

 

До введения программы льготного кредитования рынок ипотеки был скорее мертв, чем жив, грустно шутили в разговоре с «БИЗНЕС Online» участники рынка. По данным Росреестра, в Татарстане в январе-феврале были зарегистрированы лишь 8,1 тыс. сделок по ипотеке, что на 26,7% меньше, чем за аналогичный период прошлого года (11,1 тыс. сделок). Но и то в основном это было дооформление кредитов, одобренных ранее.

К плачевным результатам привело повышение в декабре Центробанком ключевой ставки до 17% — банки следом повысили стоимость жилищных кредитов до 18 - 20% и выше. По словам директора агентства недвижимости «Флэт» Руслана Хабибрахманова, на такие условия соглашались лишь те заемщики, которые поставлены в жесткие условия, например, необходимо покупать новую квартиру с учетом уже проданной прежней. «Остальные сегменты потенциальных клиентов ипотеки практически пропали с рынка, приняли выжидательную позицию», — говорит он.

При этом даже из того немногочисленного числа заемщиков, кто подает документы на получение ипотеки, 80% получает отказ, продолжает директор агентства недвижимости «ЮрЦентр» Владислав Хорочкин: «Условия стали очень жесткими, сейчас лишь единицы могут подтвердить свою платежеспособность».

            Из бюджета на субсидии будет выделено 20 млрд. рублей. По расчетам, это позволит банками выдать кредитов более чем на 400 млрд. рублей

 

Замедление свободного падения

 

Способна ли льготная программа дать рынку второе дыхание? На первый взгляд, да: застройщики отмечают увеличение спроса в последние дни. «После того как государство объявило о субсидировании ипотеки, у нас резко выросло количество звонков. Рост составил порядка 76 – 78% от предыдущих трех недель. Оживление определенное произошло, — рассказал Сергей Никитин, директор по развитию СК «Сити строй». — Сильно выросла посещаемость офиса и объектов. Как это конвертируется в продажи — покажет время».

Только за первые три дня в ВТБ24 в Татарстане подано 32 заявки на ипотеку с господдержкой на общую сумму 58,5 млн. рублей, рассказал и.о. управляющего ВТБ24 в РТ Александр Михалицын. Это самое большое количество из регионов ПФО. «Отсюда делаю вывод, что ипотека с госсубсидиями, безусловно, уже сейчас принесла оживление на рынок», — рассказал руководитель банка в РТ.

Впрочем, появление программы не сильно скорректировало прогнозы. Всего в этом году банк планировал выдать ипотечных кредитов на 5 млрд. рублей, с учетом запуска госпрограммы эта цифра возрастет до 6 - 6,5 млрд. рублей, предполагают в банке. Но это все равно почти вдвое меньше прошлогоднего объема в 11,4 млрд. рублей.

Без льготной программы рынок в целом упал бы в 4 - 4,5 раза, считает Михалицын: «Даже с программой он в 2015 году вряд ли повторит объемы прошлого года, просто падение будет менее значительным».

            Впрочем, в первые месяцы будет сказываться эффект отложенного спроса: «Интерес к данной программе уже есть, ведь с января многие клиенты откладывали оформление жилищного кредита в ожидании «лучших времен», — прокомментировал замуправляющего татарстанского отделения Сбербанка Михаил Марин.

 

Надолго ли хватит 20 миллиардов?

 

По мнению экспертов, в наибольшей степени популярности программы будет вредить ее однобокость — льготы, напомним, распространяются только на «первичку», приобретенную у юрлиц-застройщиков.

«Раньше на новостройки приходилось лишь порядка 40% запросов, причем около половины из них — так называемая переуступка, когда продавцами квартир в строящемся или сданном жилье становится физическое лицо. Субсидироваться же будет только ипотека для сделок в связке с юридическим лицом. Поэтому считаю возможным увеличение таких сделок только на 20 – 30%», — считает Хабибрахманов.

По мнению Искандера Юсупова, коммерческого директора «Унистроя», прогнозы можно будет делать только через две-три недели, когда потенциальные клиенты посмотрят квартиры, поговорят с банками и понесут договоры в Росреестр. К тому же он обращает внимание, что действие программы ограничено по времени.

«Рынок ипотеки субсидирование процентной ставки, конечно, оживит, но обращает на себя внимание тот факт, что это, по сути, временная мера. Рано или поздно зарезервированные 20 миллиардов рублей кончатся, и банкам придется вновь повышать ставки, возвращать их к тем высоким показателям. Возможно, правительство сделает дополнительный транш, но это не может длиться бесконечно. Надеемся, что по окончании финансирования ставки пойдут вниз и дополнительные транши не понадобятся».

           

 «Люди либо берут то, куда уже можно переехать сейчас, либо не берут вообще»

 

Чтобы оживить рынок, необходимо стимулировать продажу не только первичного жилья, но и вторичного, говорят участники рынка. «На общем фоне кризисных настроений меньше всего пользуются спросом объекты, которые находится на самых первых этапах строительства, — констатирует Хорочкин. — То есть вопрос о покупке жилья в доме, у которого только вырыт котлован, будет рассматриваться в последнюю очередь. Люди либо берут то, куда уже можно переехать сейчас, либо не берут вообще».

Кроме того, по словам Анастасии Гизатовой, не менее половины сделок по новостройкам связана с альтернативой, то есть предварительной продажей своей вторичной недвижимости. Не реализовав имеющееся жилье, люди не могут купить новое. А продать «вторичку» сейчас проблематично, ведь для нее ставка так и остается на уровне 14,5 - 16% годовых при снизившейся платежеспособности населения.

«Мне кажется, что не хватает определенной меры, направленной на поддержание вторичного рынка, некоего аналога ветеранских сертификатов или материнского (семейного) капитала, — считает риелтор. —Например, такая мера, как индексация материнского капитала, скажем, на 100 тысяч рублей, и жесткий запрет на его «обналичивание» сможет решить проблему в комплексе и при этом не будет стоить каких-либо значительных вливаний со стороны государства».

В целом хотя ставка в 12% — это фактически возврат на докризисный уровень, спрос на жилье в кризис в любом случае не может быть прежним, считают эксперты. «Сегодня население в принципе не хочет брать ипотеки: доходы падают, идет волна сокращений», — выражает общее пессимистическое настроение Хорочкин.

 

Кира Маслова, Владимир Казанцев, «БИЗНЕС Online»

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
1 день назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
2 дня назад
Более половины покупателей предпочитают квартиры, расположенные на 5-13 этажах. При этом самым популярным является 7 этаж – его выбирает почти каждый десятый покупатель недвижимости на первичном рынке.
2 дня назад