Загородная недвижимость в Татарстане в 2015 году: тенденции, цены, прогнозы

16.04.2015 11:07
Весна – традиционное время активизации рынка загородной недвижимости. Однако весна 2015 года – время особое. Экономическая ситуация, налоговые нововведения, инфляция – всё это заставляет экспертов быть осторожными в своих прогнозах. Журнал «Казанская недвижимость» попытался привести их оценки к «общему знаменателю».

Федеральные и местные аналитики пытаются примерить сценарии прошлых кризисов, прогнозировать спрос, динамику цен – при этом порой противоречат друг другу. Но, как сказал один из экспертов, «то, что происходит сегодня, настолько беспрецедентно для экономики в целом и рынка недвижимости в частности, что любые прогнозы завтра могут оказаться нелепыми».

Возможно, пытаясь предугадать, куда пойдет рынок,  для самих его участников правильным было бы учитывать общие факторы, корректируя их в зависимости от ситуации «здесь и сейчас».

 

«Это не покупка первой необходимости»

 

Наталья Кивокурцева, независимый аналитик, тренер по продажам и развитию бизнеса на рынке недвижимости:

Как дела на рынке?

Загородная недвижимость в Татарстане - это уже привычно большой спектр предложений от высокотехнологичных домов в закрытых загородных поселках класса «люкс» до садовых и дачных участков эконом-класса. И объем предложения закономерно опережает спрос  в традиционные месяцы спада  (период «октябрь – март»). Но уже в апреле рынок, как правило, оживает и покупательский интерес к земельным участкам в черте города и за пределами Казани, заметно растет.

Кто и зачем покупает землю?

Покупка загородной недвижимости привычно рассматривается в России как путь к «роскоши». Не роскоши на уровне богатства, это скорее символ выхода семьи на новый уровень качества жизни. Даже самые дешевые предложения на рынке – это возможность покупателя со средним уровнем дохода сделать свою жизнь более комфортной и надежной. Будет покупка совершаться с целью инвестиций или для долгосрочного собственного пользования участком – это все равно не покупка первой необходимости.

От чего зависит спрос?

Продажи на рынке загородной недвижимости «внутри и вне» Казани, равно как и в каждой отдельно взятой компании, которая выставляет свои предложения вниманию потенциальных покупателей, всегда зависит от двух основных факторов: покупательской способности и умения продавать. Сейчас, когда рынок наполнен противоречивыми прогнозами относительно будущей  экономической стабильности/нестабильности в России, особенно важно для хороших продаж – грамотная работа  с покупателями.

Кто станет лидером продаж?

Даже при общем сокращении сделок на рынке, отдельно взятая компания может вырваться в лидеры по результатам продаж, если у неё есть четкая система работы. В тех риэлторских агентствах, где уже сегодня, помимо хорошего выбора предложений, есть работа с узкой целевой аудиторией потенциальных покупателей и ведется качественная работа по рекламе, привлечению, информированию и обслуживанию клиентов - высокие продажи гарантированы.

 

«Удачными направлениями станут места, где реализуются серьезные проекты»

 

Руслан Хабибрахманов, директор агентства недвижимости "Флэт":

- Спрос на сегмент загородной недвижимости к началу этого сезона сопоставим с объемами спроса прошлых лет. Независимо от сбоя процессов в экономике, земле и домам свойственны стабильные показатели.

Анализируя статистику совокупных показателей продаж периода 3-4 квартала 2014 года, могу констатировать: ажиотаж на рынке жилой не задел рынок загородной недвижимости. Если на рынке пик спроса пришелся на декабрь, то динамика в сегменте домов и участков, наоборот, показывает падение объема потенциальных покупателей загородной недвижимости: в период сентябрь-декабрь 2014 года спрос упал на 6-7%, согласно данным нашей компании.

Люди искали инструмент сохранения накопленных денег. Наибольшую положительную динамику показывал сегмент существующего и строящегося жилья в многоквартирных домах в черте города, что и стало очевидной причиной выбора в пользу этого направления.

Дальнейшее развитие существующей экономической ситуации покажет развитие потребительской способности, от уровня которой можно будет судить о выборе. Среднестатистическим набором является квартира в городе и дача в пригороде. Хотя загородный образ жизни и набирает обороты, но переезд и содержание дома может позволить себе не каждый.

Не каждое направление загородной недвижимости может похвастаться активной застройкой и развитием. Во многом инвестиционная привлекательность зависит от создаваемой инфраструктуры - чем динамичнее развивается район пригорода, тем вероятнее, что стоимость участков будет увеличиваться кратно темпам роста. Полностью согласен с утверждением Марка Твена, что землю нужно покупать (имеется в виду цитата «покупайте землю, ее больше не производят»), просто нужно знать в каких районах ее покупать.

При условии выбора удачного места земля может довольно хорошо вырасти в цене. Удачными направлениями могут быть места, где реализуются серьезные проекты. Например, в настоящее время набирает популярность город Иннополис, для развития которого поступают достаточно большие деньги. Если раньше в этом направлении спрос на землю был небольшой, то сейчас стоит отметить повышение интереса к этому району. Так же стоит обратить внимание на проектируемые коттеджные поселки: если на начальной стадии участки можно купить по одной цене, то после проведения всех коммуникаций (дорог, электричества, водоснабжения) стоимость значительно увеличивается.

При этом важно учитывать вопрос рисков: не все обещания, заявленные на начальном этапе стройки, могут быть реализованы. Строительство коттеджного поселка может остановиться по тем или иным причинам. Бывали случаи, когда люди вкладываясь в участки, продавали их с целью сохранения изначально вложенных денег - по причине заморозки проекта застройки района.

Думаю, за пригородом будущее нового жилья. Строить в городе дорого и сложно с точки зрения проектной документации. Строительство за пределами границ города делает стройку дешевле и удобнее, и что самое главное - рентабельнее, в связи с низкой себестоимостью. Правильно выбранное направление строительства - сегмент, ценовая политика, материалы, планируемая инфраструктура, банковская поддержка - могут стать хорошей основой для финансового благополучия застройщика, независимо от раздражающих факторов.

 

«Сегодня те, кто хочет жить за городом, чаще рассматривают индивидуальное строительство»

 

Андрей Савельев, генеральный директор АН «НЛБ», Президент НП «Гильдия риэлторов РТ»:

- Ажиотаж конца 2014 г., когда население увидело в покупке недвижимости надежный способ сохранения сбережений и скупало практически всё, загородной недвижимости коснулся мало. Это можно объяснить тем, что декабрь – «мертвый сезон» для этого сегмента. Однако по собственному опыту могу сказать: единичные сделки в декабре 2014 г. были. Причем покупали не только дома, но и участки.   Но без ажиотажа. В целом  2014 г. был достаточно хорошим для «загородки».

На этот сезон можно прогнозировать, что спрос будет хорошим. Во-первых, цены на городские квартиры сейчас растут достаточно быстро, а загородная недвижимость пока не поднялась в цене. Как правило, «загородка» в этом отношении всегда запаздывает примерно на полгода. Сегодня можно продать 3-комнатную «ленинградку» в Азино и спокойно купить новый коттедж в Салмачах, к примеру. Я бы даже рекомендовал тем, кто хочет переехать за город, как раз именно теперь воспользоваться моментом – сейчас это можно будет сделать с наибольшей выгодой.

Вообще, что касается цен: возьмем «типичный» коттедж в радиусе 40 км от Казани (Столбищи, Усады), площадью 100-120 кв. метров, на участке в 6-8 соток. Стоимость его будет на данный момент от 4 до 5 млн рублей. Участок без подряда можно сегодня купить за 1-2 млн . (8-10 соток).

Думаю, что экономическая ситуация для индивидуального загородного строительства не столь опасна, как может показаться на первый взгляд: стоимость работ пока не подорожала, цены на стройматериалы повысились, но не критично. Вообще, тем, кто опасается не рассчитать свои силы в затеянном строительстве дома, я бы посоветовал сразу закупать все стройматериалы. Тем более, сегодня многие строймагазины предоставляют услуги хранения – закупаешь всё сразу, а забираешь в течение 1-2 месяцев.

Совсем другая ситуация – с организованными коттеджными поселками вокруг Казани. Думаю, как раз у них и будут большие проблемы в связи с изменившейся обстановкой (вопросы с кредитованием, удорожание импортных стройматериалов и пр.) Кроме того, уже сейчас идет значительное снижение спроса – мода на коттеджные поселки прошла, на сегодняшний день те, кто хочет жить за городом, чаще рассматривает именно индивидуальное строительство. Во-первых, такой дом обойдется дешевле: известно, что дома в организованных поселках на 40-50%  дороже (сегодня их средняя стоимость в Татарстане составляет 5-8 млн рублей). Во-вторых, вообще построить дом сейчас не проблема – вокруг столько профессиональных компаний предлагает эти услуги, между ними идет конкурентная борьба за клиента, отсюда – акции, скидки и т. п.

И третьим фактором я бы выделил наш местный казанский менталитет. Не любит клиент в Казани «инкубаторские», на его взгляд, поселки, где столько ограничений и регламентов (забор – исключительно такой-то высоты, строиться можно только из такого-то материала, цвет крыши – такой-то)… Наш человек хочет выделиться, хочет построить жилье по своему вкусу.

Таким образом, в ближайшее время будут процветать только те поселки, которые продают земельные участки, а не готовые дома. Вообще, такая продажа - относительно новый тренд в Татарстане, ему 3-4 года.    

 

Алена Мартынец

 

 

 

 

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
3 часа назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
3 часа назад
С тем, что застройщик не соблюдает первоначально установленные сроки сдачи дома, к сожалению, некоторым дольщикам сталкиваться приходится. Как действовать в этом случае и изначально минимизировать риски?
1 день назад