«На чемоданах». Как повлияли массовые закрытия коммерческих площадей на казанский бизнес

17.04.2015 14:37
В последнее время на рынке коммерческой недвижимости Казани неспокойно. Практически ежедневно закрываются площадки - торговые и бизнес-центры, рынки. Счет пошел на сотни тысяч квадратных метров. Журнал «Казанская недвижимость» составил хронику событий и попытался с помощью экспертов спрогнозировать развитие ситуации.

Рынок коммерческих площадей в Казани: состояние перед массовым закрытием

 

Последние два года в Казани на рынке коммерческой недвижимости были довольно динамичными: построено несколько бизнес-центров, открыты новые площади в уже существующих, а в ближайшем будущем – ввод  новых проектов, от целых городов до современных площадок высокого класса.

Так, по сведениям участников «круглого стола» газеты «БИЗНЕС Online», за последние годы в Казани были введены в эксплуатацию или планируются:

 

-        офисные и торговые площади в «Корстоне»;

-        бизнес-центр на Тинчурина, д.31 с полезной площадью 3 тысячи кв. м.;

-        бизнес-центр класса «В» «Уницентр» компании «Унистрой» с полезной площадью 3,4 тысячи кв.м.;

-        бизнес-центр класс «В+» «Паравитта» с полезной площадью 8,4 тысяч кв. м.;

-        бизнес-центр класса «А» «Татария» на Абжалилова, общая площадь 4 тыс. кв.м.;

-        торгово-офисный центр класса «В+» «Парк Победы» на Ямашева, 57, общая площадь – 5,12 тысяч кв. м.;

-        офисное здание класса «В» на пресечении Фучика – Кул Гали, а также бизнес-центр класса «B» на ул.Заводской, с общей площадью пригодной для аренды – 4,3 тысяч кв.м.

-        административное здание класса «В+» на улице Московской, 21.

-        инфраструктурный проект «Смарт Сити», 800 тысяч кв.м. общей площади для бизнеса и деловой активности;

-        «Иннополис» - умный город с разветвленной бизнес-инфраструктурой.

Одно только перечисление объектов заставляет думать, что предпринимательству и бизнесу Казани пророчат взлет. Однако события последних недель скорректировали планы десятков тысяч казанских предпринимателей…

 

Причина – одна: «нарушение правил пожарной безопасности»

 

В марте 2015 года прокурор РТ Илдус Нафиков инициировал массовые проверки на 239 торговых объектах с массовым пребыванием людей – в связи с трагедией в казанском ТЦ «Адмирал». На 172 объектах были выявлены многочисленные нарушения требований пожарной безопасности и градостроительного законодательства. Всего было выявлено 1685 нарушений.

 «Казанская недвижимость» насчитала в городе 17 рынков и ТЦ, закрытых или находящихся под угрозой закрытия, которым выдано соответствующее предписание. Среди них – рынок «Даурия» на ул. Даурской, «Ала Дим» на ул. Фучика, торговые ряды «Алтын», Ново-Савиновский оптово-розничный рынок на ул. Адоратского, ТЦ «Мегга-мебель», «XL- базар» и другие.

Всего в Казани прокуратура РТ потребовала закрытия 45 объектов с массовым пребыванием людей. 

 

 Хроника событий: как это было

 

Из 77 проверенных объектов на территории города в 49 были выявлены нарушения требований пожарной безопасности. 10 апреля 2015 г. прокуратура РТ опубликовала полный список рынков и торговых центров, в отношении которых направлены иски о приостановлении работы

Самым масштабным  оказалось закрытие 13 апреля торгово-делового комплекса Meggapark. Расположенный на месте завода ЭВМ советских времен, он насчитывает 12 корпусов и имеет общую площадь 121 тыс. кв. метров. В этом деловом микрорайоне располагается ТЦ «Meгга Мебель»: верхние этажи здания занимает крупный мебельный арендатор, на первом этаже размещаются «Перекресток» и «Старый Амбар», на втором — Fix Price и различные мелкие арендаторы. И это только в одном здании – корпусе №1. Всего же в корпусах  Meggapark находились более 1 тыс. малых предприятий и индивидуальных предпринимателей, а общее количество работающих, по оценкам арендаторов, превышает 10 тыс. человек.

О намерении прокуратуры приостановить работу объекта стало известно еще 31 марта. Всего в комплексе, во всех 12 корпусах, в ходе прокурорской проверки обнаружилось 256 нарушений. При этом в некоторых зданиях проверка нарушений не выявила, но поскольку адрес у них тот же самый – Сибирский тракт, 34 - их работа также временно приостановлена.

13 апреля, на момент опечатывания помещений судебными приставами,  часть арендаторов уже успела перевезти свое имущество и находилась в поиске новых мест для своего бизнеса. Другие же предприниматели оказались к ситуации не готовыми. Около двух сотен людей собрались во дворе 2,4 и 5 корпусов, чтобы встретиться с судебным приставом Айдаром Замалиевым и узнать о дальнейшей судьбе Meggapark. Большинство предпринимателей были в панике и, по их же словам, на грани банкротства.

            Среди собравшихся  можно было услышать: « У нас никогда не было зафиксировано нарушений по пожарной части. Мы вовремя платим арендную плату, налоги». Кто-то жаловался на неминуемые убытки: их бизнес просто не переживет «приостановление деятельности на неопределенный срок». «Холодильники, витрина, барная стойка - всё объемное, большое! Куда я это - домой увезу? У продуктов проходит срок хранения, только что получили и рыбу, и мясо, и кур. Всё это некуда девать! А персонал? Мне сейчас их на улицу?», - сетовала владелица кафе.

Другие же делились наблюдениями о действиях проверяющих: «Последняя проверка у нас была 10 марта. Каково же было моё удивление, когда я увидела постановление! Например, такой пункт: "отсутствует пожарно-охранная сигнализация". Эту сигнализацию у нас никто не проверял! Между тем, пожарно-охранная сигнализация у нас стоит - мы её установили за свой счет. На тот момент она была в исправном, рабочем состоянии. Никто не проверил ни наличие огнетушителей (которые были!), ни журналы по проверке техники безопасности (которые также велись): когда я предложила инспектору пройти в офис и посмотреть эти журналы, он ответил, что этого не требуется. В результате сегодня мы узнаем:  у нас закрывается и склад, и офис! Я считаю, что проверка была проведена необъективно. И бизнес наш пострадал - клиенты сейчас не знают, где мы находимся...»

Как сообщил арендаторам судебный пристав Айдар Замалиев, вопрос стоит о приостановлении деятельности на неопределенный срок. «Если суд вынесет решение о том, что все устранено, можете работать спокойно. Сейчас это судебный акт об обеспечительных мерах, вступивший в законную силу, и в настоящее время это решение должно быть исполнено для вашей же безопасности», - заключил он.

Судебное заседание, которое должно было состояться на следующий день, перенеслось. Как объяснили  в суде, перенос рассмотрения иска прокуратуры о закрытии торгово-офисного комплекса  произошел в связи с тем, что представители шести крупных арендаторов - клиники «Медел», ООО «Румэкс Инструментс», Татфондбанка, торговых сетей «Юлмарт» и «Перекресток», а также ТК «Алтын-Т» - заявили ходатайства об участии этих фирм в процессе в качестве третьих лиц и убедили суд в необходимости проведения отдельной проверки пожарной безопасности их помещений.

Однако буквально на днях стало известно:  суд снял обеспечительные меры с четырех арендаторов торгово-делового комплекса Meggapark, среди которых Татфондбанк, клиника «Медел», ООО «Румэкс Инструментс» и «Алтын-Т». Теперь они могут продолжить работу, несмотря на то, что другие помещения в корпусах по-прежнему останутся опечатанными. С «Перекрестка» и «Юлмарта» обеспечительные меры не сняты.

 

Мнение экспертов: как ситуация повлияет на рынок коммерческой недвижимости Казани?

 

На момент массового закрытия торговых и офисных площадей, согласно данным портала tatre.ru, минимальная арендная ставка в офисе класса «А» составляла 750 рублей за кв. метр. В среднем же цена аренды офиса в Казани - 1250-1300 рублей за кв. метр. Офисы класса «В+» чуть дешевле – от 650-1000 рублей за кв. метр. Коммерческая недвижимость класса «В» - от 450- 800 рублей за кв. метр. Класс «С» - от 400-700 рублей за кв. метр.

Журнал «Казанская недвижимость» решил спрогнозировать развитие ситуации и выяснить, повлияет ли она на цены аренды коммерческой недвижимости в городе. С этим вопросом мы обратились к экспертам.

 

Андрей Савельев, генеральный директор АН «НЛБ», Президент НП «Гильдия риэлторов РТ»:

- Пока трудно давать какие-то определенные прогнозы – это произошло только-только, и какую-то определенную реакцию рынка коммерческой недвижимости мы пока не наблюдаем. По идее, по рыночному закону цены должны пойти вверх. Особенно в торговой недвижимости. Достаточно много торговых площадей закрывается, а те, которые останутся, могут воспользоваться ситуацией и поднять цены. Хотя с точки зрения этики и морали это не совсем правильно – наживаться на чужой беде. Но я не думаю, что поднятие цен будет массовым. Возможно, будут единичные случаи.

Больше я склоняюсь к тому, что цены останутся на прежнем уровне: если торговые центры захотят поднять их, то придется поднимать и тем, кто уже арендует у них площади.  Это не совсем логично.

Что касается того, найдут ли арендаторы закрытых центров новые места для своего бизнеса, могу сказать следующее. Офисных площадей в Казани много. Здесь сомневаться не приходится.

Что касается торговых, здесь сложнее. В данной ситуации прослеживается тенденция: закрылись только те, кто входит в определенный кластер этого сегмента – то, что мы называем «базарами». И вот таких площадей в Казани немного. Поэтому у предпринимателей этого формата могут возникнуть затруднения с арендой. А мало таких площадей потому, что этот формат у нас большой популярностью не пользуется – казанцы сегодня предпочитают цивилизованную торговлю в современных центрах.

На вопрос, как разрешится ситуация с закрытием, отвечу так: на мой взгляд, пройдет какое-то время, и  закрытые торгово-коммерческие центры (которые были закрыты именно с мотивацией «за пожарно-технические нарушения») заработают вновь. И все арендаторы вернутся обратно.

 

Николай Никифоров, директор консалтинговой компании «М2»

- Арендные цены не изменятся, поскольку с начала года коммерческая недвижимость Казани испытывала голод. Поэтому для собственников таких площадей сейчас большая радость - получить глоток свежего воздуха, этих свободных арендаторов. Подъема цен в данный момент не наблюдается. Вообще, ситуация не может так быстро сказаться на рынке: собственники не реагируют на неё моментально -  сегодня узнали, что много арендаторов оказались на улице, а завтра – раз, и подняли цены. Скажу больше, с начала года мы даже наблюдаем снижение арендных цен: например, те офисные помещения, которые в январе сдавались по 800 рублей за квадратный метр (на волне декабрьского бума), в марте уже сдавались по 700 рублей.

Что касается моделирования дальнейших событий: много предпринимателей в результате закрытия центров оказались на улице – при этом в Казани было много свободных площадей. Соответственно, те, кто оказались на улице – бизнес свой они не остановят! – просто переедут. Т. е. просто произойдет перераспределение существующих площадей: закрытые помещения будут пустовать, а вся масса арендаторов заполнит ныне пустующие площади. Но это небольшой процент: по моим приблизительным подсчетам, переезд затронет не более 1% рынка. Существенного влияния на весь рынок коммерческой недвижимости Казани эта ситуация не окажет. Вот общий кризис экономики значительно больше влияет на кризис, чем пожарные! Хотя им, конечно, тоже большой «привет»… 

А закрытые центры, конечно же, откроют. Это ведь недвижимость – она никуда не денется, она не будет стоять в качестве «исторического памятника».

 

Алена Мартынец

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

С тем, что застройщик не соблюдает первоначально установленные сроки сдачи дома, к сожалению, некоторым дольщикам сталкиваться приходится. Как действовать в этом случае и изначально минимизировать риски?
9 часов назад
Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
3 дня назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
4 дня назад