Новые проекты на новом рынке: что «выстрелит» в кризис?

18.05.2015 13:32
Несмотря на сложные экономические условия, некоторые девелоперы не пугаются выводить на рынок новые проекты. При этом на фоне обострившейся конкурентной борьбы они нередко пытаются привлечь покупателей необычными форматами, специальными условиями и дополнительными «фишками».

На вопросы читателей в ходе он-лайн конференции ответили руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова и коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

 

Ждать или брать?

 

- Как вы думаете, как долго продлится субсидирование ипотеки? На сколько хватит выделенных на это дело денег? Планировал покупать квартиру осенью, получилось бы к этому времени поднакопить побольше, чтобы увеличить первоначальный взнос. Теперь в замешательстве – можно ли ждать до осени или лучше поторопиться и покупать сейчас, пусть и с меньшим первоначальным взносом? Боюсь, что вдруг до осени исчерпается лимит субсидированных кредитов… Дмитрий.

 

Григорий Алтухов:

 

- Сейчас условия для заемщиков во многих банках приблизительно одинаковые. Ставка по кредиту в среднем варьируется от 11,5% до 12% годовых, размер первоначального взноса должен составлять не менее 20% от стоимости приобретаемой квартиры.

Тем не менее, после запуска программы субсидирования ипотеки на первичном рынке жилья, которую ждали и застройщики и покупатели, некоторые банки все-таки могут предложить более выгодные условия. Поэтому советую не откладывать в долгий ящик решение о покупке квартиры, если вы планируете воспользоваться ипотекой от банка, вошедшего в программу государственного субсидирования ипотеки. По прогнозам Минстроя, выделенных из бюджета 20 млрд рублей должно хватить на субсидирование ипотеки в размере 400 млрд рублей. Прошу обратить внимание, что субсидируется ипотека, которая выдается исключительно на первичную недвижимость, то есть на ту, которую продают застройщики на этапе строительства или уже в построенных домах. Для сравнения, за весь 2014 год в России на растущем рынке было выдано ипотеки на рекордную сумму 1,7 трлн рублей, приблизительно 40% из которой пришлось на кредитование первичной недвижимости - это 680 млрд рублей. Скорее всего, выделенной суммы хватит как раз до конца текущего года. Правда, буквально на днях, Министерство финансов РФ сообщило, что допускает увеличение объема субсидирования льготного ипотечного кредитования в связи с высоким спросом. С начала марта ведомство получило заявки от банков в общей сложности на 500 млрд руб. при запланированной выдаче субсидированных кредитов на сумму в 400 млрд руб. Таким образом, за первый месяц действия программы объем заявок уже превысил лимит выдачи кредитов.

 

Татьяна Калюжнова:

- До осени средств на субсидирование ипотеки должно хватить, поэтому, если вы за это время сможете подкопить денег и заметно увеличить первоначальный взнос, имеет смысл подождать.

 

- Собираюсь покупать квартиру до конца года. Из тех новостроек, которые меня в принципе устраивают, некоторые еще даже не начали строить. Хотя квартиры там уже вовсю распродаются. Стоит ли их вообще рассматривать? Или все-таки перестраховаться и купить там, где хотя бы пару этажей построили? Лариса

 

Григорий Алтухов:

- Если отталкиваться от стадии готовности проекта, то два построенных этажа и начавшаяся на стройке активность при дальнейшем развитии ситуации по негативному сценарию никакой роли не сыграют. Опыт работы по достройке проблемных объектов за обанкротившимися компаниями показывает, что стройка может быть заморожена даже на финальной стадии подключения коммуникаций, и покупатели, «без пяти минут новоселы», в такой ситуации перейдут в категорию обманутых дольщиков.

Понятно, что этап котлована привлекает в первую очередь доступной ценой, и таких проектов избегать не стоит. Главное, чем в этой ситуации нужно руководствоваться – смотреть не только на непосредственное строительство проекта, но и на репутацию застройщика, опыт работы и портфель готовых проектов. Не лишним будет уточнить, как долго компания находится на рынке и как она пережила проблемные 2008-2009 гг., с каким багажом вышла из предыдущего кризиса.

 

Татьяна Калюжнова:

 - Лариса, если площадка абсолютно пуста и нет никаких следов проводимых работ, это действительно может быть опасно. При этом стадия подготовительных работ, котлована или первых двух этажей не слишком отличаются с точки зрения показательности надежности – стройка может встать и позже. Если для вас главный критерий – надежность, то лучше покупать квартиру на самых последних стадиях строительства, в готовых новостройках или вовсе на вторичном рынке.

Если по каким-то причинам вы останавливаете свой выбор на жилье, которое только начинает строиться, обратите внимание на следующие моменты.

Во-первых, это совсем новый проект или следующий корпус/очередь в давно реализуемом проекте? Если проект успешно и давно застраивается, корпуса вводятся в эксплуатацию, а интересующий вас дом на начальном этапе строительства продается по 214-ФЗ, то вероятность замораживания объекта меньше, чем в случае с совершенно новым проектом.

Во-вторых, кто застройщик, какая у него репутация, сколько и какие проекты он уже реализовал, работал ли он до кризиса 2008 г. и как его пережил? Разумеется, что чем более опытный девелопер и чем больше реализованных проектов в его портфеле, тем он надежнее, нежели молодой застройщик.

В-третьих, по каким документам реализуются квартиры в интересующем вас доме? Лучше покупать жилье по 214-ФЗ, нежели на основании договоров соинвестирования или переуступки прав требования.

В-четвертых, аккредитована ли эта новостройка кем-то из банков? Каким банком? Сколько новостроек аккредитовано этим банком? Если банк аккредитовал интересующий Вас объект и выдает ипотечный кредит под покупку квартиры, скорее всего, юридическая составляющая этого строящегося дома в порядке.

В-пятых, что пишут люди об этом проекте и его застройщике на форумах? Потратьте время и поищите отзывы в интернете: можно узнать много нового и интересного. Обращайте внимание на информацию о соблюдении застройщиком сроков ввода предыдущих очередей в эксплуатацию, о наличии/отсутствии конфликтов между девелопером и администрацией или собственником участка, о сроках подключения объекта к инженерным коммуникациям, о темпах строительства объектов инфраструктуры и выполнении обещаний застройщика по обеспечению жителей комплекса инфраструктурой.

В идеале, конечно, принимая решение о покупке квартиры в доме на ранней стадии строительства, нужно владеть информацией о финансировании данного проекта и закредитованности застройщика: использует ли девелопер заемные деньги, в какой пропорции с собственными средствами, соблюдает ли график финансирования. Это позволит оценить риски и перспективы не потерять вложенные в квартиру деньги. Но получить доступ к этой информации со стороны невозможно.

 

 

Новые форматы квартир и другие антикризисные меры

 

- Подозреваю, что все проекты, которые сейчас будут выводить на рынок, в основной своей массе представляют собой дешевый эконом, причем самое главное - обязательно дешевле, чем у соседа. Понятно, что чем ниже цена и чем стандартнее планировка, тем больше шансов собрать остатки покупателей. О каких новых форматах идет речь? Михаил

 

 

Татьяна Калюжнова:

- Михаил, не у всех застройщиков есть возможность конкурировать по цене. Снижать цены могут в основном застройщики панельного жилья, у которых есть собственное производство. Те, кто не обладает такими ресурсами, будут искать другие способы повысить привлекательность квартир среди покупателей. Например, они могут предлагать квартиры меньшей площади, но с рациональной планировкой – в этом случае появляется возможность уменьшить общий бюджет покупки при той же стоимости квадратного метра. Кроме того, покупатели ориентируются на удобную транспортную доступность, необходимую социальную и коммерческую инфраструктуру. Поэтому застройщики конкурируют друг с другом не только по цене.

 

- Предлагаются ли сейчас какие-нибудь суперантикризисные акции, чтобы цена была действительно ниже средней? Марат

 

 

Татьяна Калюжнова:

- Сейчас немало компаний предлагают акции и скидки для стимулирования спроса. Некоторые девелоперы, например, с помощью дополнительной скидки на квартиры добиваются снижения ежемесячного платежа по ипотеке для своих покупателей, то есть банк выдает ипотеку по стандартной ставке, но за счет дополнительной скидки на квартиру от застройщика ежемесячные платежи оказываются ниже. Существуют и любопытные акции для отдельных категорий населения, например, некоторые застройщики дают дополнительную скидку при использовании материнского капитала. Многие девелоперы также расширили программы рассрочек. Прямые же скидки распространяются в основном лишь на небольшой объем квартир, который пользуется меньшим спросом – например, на многокомнатные квартиры большой площади. Поэтому купить квартиру, пользующуюся большим спросом, в качественном проекте по цене ниже рыночной вряд ли возможно. Если платежеспособный спрос будет снижаться, несмотря на господдержку ипотеки, осенью можно ожидать более масштабных акций и скидок.

 

- В связи со снижением платежеспособного спроса очевидна тенденция к снижению площадей в квартирах эконом и комфорт-класса. Как изменятся планировочные решения квартир с учетом того что площади стремительно уменьшаются, а типовые квартиры и обычного метража в 90% случаев не давали нужный функционал и 80% потребителей планируют перепланировки типовых квартир уже при покупке новостройки. Олег

 

Татьяна Калюжнова:

-  Я бы не сказала, что площади квартир стремительно уменьшаются. Уменьшается средняя площадь квартир на рынке новостроек благодаря увеличению доли строящегося жилья эконом- и комфорт-класса. Рентабельность таких проектов зависит от темпов продаж и сроков реализации: чем больше продается в год и быстрее реализуется объект, тем он эффективнее. Поэтому такие проекты должны предлагать недорогое и, соответственно, компактное жилье, чтобы пользоваться спросом у максимального числа потенциальных покупателей.

Также не соглашусь, что 80% потребителей планируют перепланировки типовых квартир при покупке новостройки. Если это панельное жилье, то возможности перепланировки, которую удастся согласовать, там ограничены.

 

«Больше пользы за сравнимые деньги»

 

- Какие задачи решают новые форматы квартир, которые застройщики вводят в свой ассортимент? Привлечь внимание потребителя необычным предложением, увеличить конверсию контакта рекламы и получить больше звонков или дать какую-то существенную измеримую пользу в решении бытовых вопросов покупателя по сравнению с обычным типовым предложением? Какие новые форматы квартир, которые можно позиционировать как "больше пользы за сравнимые деньги" или антикризисные, кроме просто уменьшенных по площади, вы сейчас видите на рынке?

 

Григорий Алтухов:

- Вводя в свой ассортимент новые форматы, застройщики дают покупателю выбор, стремятся максимально точно попасть в его представления о соотношении «цена - смысловая нагрузка квадратных метров» и тем самым расширяют аудиторию потенциальных покупателей, занимают новые, еще неосвоенные ниши, повышают узнаваемость компании. В случае удачно «выстрелившего» формата это дает компании дополнительную устойчивость за счет высокого спроса на разработанный продукт.

 

Татьяна Калюжнова:

- На высококонкурентном рынке (к 2015 г. объемы предложения нового жилья существенно увеличились на фоне ухудшения экономических условий и падения платежеспособного спроса, что в свою очередь создало предпосылки для трансформации рынка продавца в рынок покупателя) повысить привлекательность своего жилья и перетянуть спрос от конкурентных проектов можно, создавая более комфортный для проживания и при этом сравнительно недорогой продукт. Это более грамотные и функциональные планировки квартир, внутренняя отделка квартир, продуманность зон общего пользования (колясочные, места для хранения велосипедов и пр.), наличие парковки в доме (до 2008 г. парковки предусматривались в основном в домах бизнес-класса) и т.д. и т.п.

 

- Ведут ли сейчас застройщики разработки каких-либо принципиально новых типов квартир с целью снижения цены покупки и последующего владения, снижения нагрузки/рисков дефолта по ипотеке (например - малогабаритные, двухэтажные, полностью укомплектованные мебелью и техникой по дизайн-проектам, с выбором готовых перепланировок для квартир, магазином типовых дизайн-проектов с выполнением под ключ или для скачивания покупателями и так далее). Какие проблемы покупателей должны в идеале решать такие новые форматы? Достаточно ли застройщикам для эффективной конкуренции ограничиваться технологиями строительства, фасадами, концепциями инфраструктуры объекта, рекламным креативом, бюджетом и вознаграждением для агентств? Олег

 

Татьяна Калюжнова:

- Да, ведут. Новые форматы позволяют проекту адаптироваться к площадкам любого уровня (площадкам, подходящим для строительства разных классов жилья), соответствовать требованиям максимально широкого круга потенциальных покупателей, сохранять сравнительно невысокую себестоимость строительства, что необходимо для поддержания конкурентного уровня цен для конечных покупателей.

Что касается вопроса про срок и объем инвестиций, это вопрос не уровня онлайн-конференции, он требует серьезной проработки. По вашему последнему вопросу: кому-то из застройщиков – да, кому-то – нет. Все зависит от стратегических целей развития и финансовых возможностей девелопера.

 

IRN.RU

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

С тем, что застройщик не соблюдает первоначально установленные сроки сдачи дома, к сожалению, некоторым дольщикам сталкиваться приходится. Как действовать в этом случае и изначально минимизировать риски?
5 часов назад
Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
3 дня назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
4 дня назад