Буква закона

Налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) облагается сумма от продажи недвижимости, которая находилась в собственности физического лица менее трех лет. Согласно ст. 220 НК РФ, при продаже, например, квартиры собственник обязан уплатить налог в размере 13% со всей полученной суммы, если она превышает 1 миллион рублей. Кроме этого, он должен предоставить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в отношении полученных доходов от продажи имущества не позднее 30 апреля следующего года.

Собственник освобождается от НДЛФ, если он владел квартирой более трех лет, либо если выручка от ее продажи составляет менее 1 млн. рублей. А если прошло меньше трех лет, то действует налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Либо это может быть вычет расходов на квартиру. Вычет составляет 13% от разницы между суммой, указанной в договоре о долевом участии (ДДУ) и договором по переуступке прав по ДДУ. Если собственник оформлен как индивидуальный предприниматель, налог составляет 6,5%. При этом расходы на услуги по приобретению недвижимости из налогооблагаемой базы не вычитаются, и расчет размера налога идет только исходя из разницы сумм, указанных в первичном договоре ДДУ и в договоре по переуступке прав.

Например, если собственник продает квартиру за 6 млн рублей, которая находилась у него в собственности менее 3 лет и заявляет в декларации налоговый вычет, то размер налога будет рассчитываться следующим образом: (6 млн – 1 млн) х 13% = 650 тыс. рублей. При заявлении в декларации не имущественного вычета, а вычета в сумме документально подтвержденных расходов на квартиру (к примеру, она была куплена за 5 млн. рублей) налог будет равен: (6 млн. – 5 млн.) *13% = 130 тыс. рублей.

С 1 января 2016 года порядок налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимости, изменится. Соответствующие поправки внесены в главу 23 НК РФ Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 382-ФЗ). Согласно поправкам, будет применяться минимальный предельный срок владения недвижимостью, равный пяти годам. Однако в трех случаях минимальный срок по-прежнему будет составлять три года: если недвижимость приватизирована, если она унаследована от члена семьи или близкого родственника, или подарена членом семьи или близким родственником налогоплательщику, либо когда она приобретена в собственность по договору пожизненной ренты.

Соответственно, если после приобретения квартиры, допустим, по договору участия в долевом строительстве, исполненному после 01.01.2016 года, ее собственник продает жилье до истечения пяти лет от даты приобретения права собственности, он не будет обладать правом на имущественный налоговый вычет. Юридические новеллы будут распространяться только в отношении недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года.

Эксперты советуют учитывать, что с принятием поправок, стоимость продаваемой квартиры не сможет составлять менее 70% от ее кадастровой стоимости.

Стоит также обратить внимание, что действие закона не распространяется на недвижимость, приобретенную в собственность до указанного срока.

Инвестиции в рост

На данный момент квартиры на перепродажу сосредоточены преимущественно на вторичном рынке. Эксперты полагают, что увеличение минимального предельного срока владения до пяти лет никак не повлияет на инвестиционный спрос, а наоборот, будет способствовать его перетеканию со вторичного рынка на первичный, в сегмент новостроек, где можно вложиться в объект на начальном этапе строительства, получить прибыль в размере 25-30% от первоначальной стоимости объекта и ничего не терять при перепродаже.

На первичном рынке инвесторы, как правило, занимаются перепродажей инвестиционного объекта с уступкой прав по ДДУ до оформления прав собственности, чтобы избежать уплаты налога. Поэтому увеличение срока владения недвижимостью для получения льготы по НДФЛ для инвесторов на первичном рынке практически никак не отразится, а доля инвестиционных покупок, по его оценкам, останется на прежнем уровне – порядка 20%. Основную прибыль инвесторы получают за счет роста стоимости объекта по мере повышения стадии строительной готовности, поэтому редко когда они занимались оформлением права собственности на квартиру и ожидали три года, чтобы ее перепродать. Основной прирост стоимости квартиры в новостройке отыгрывается еще до сдачи проекта в эксплуатацию, дальше объект будет расти в цене вместе с рынком, что инвесторам уже не так интересно.

При инвестиционных покупках следует учитывать и такой фактор, как инфляция, который в текущей экономической ситуации становится трудно прогнозируемым. В 2014 году уровень инфляции вырос практически в два раза по сравнению с предыдущим годом – с 6,45% до 11,4%. В январе текущего года прирост инфляции составил 3,9%, а уже в апреле уровень инфляции – 16,4%, в то время как ЦБ прогнозирует, что в этом году инфляция достигнет 14%.

В результате доходность инвестиций в жилье немного падает. Это связано с тем, что многие застройщики после существенного роста стоимости квадратного метра в начале года не спешат увеличивать цены, а, наоборот, предлагают различные скидки и акции. Как известно, стоимость квартиры в новостройке растет по мере готовности проекта, а это в среднем 1,5-2 года. По оценке экспертов, цены на квартиры в новостройках за такой срок вырастают в среднем от 20% до 50%, в зависимости от ликвидности проекта.

Таким образом, при самом худшем раскладе, когда цена на квартиру в новостройке возрастет по минимальной границе до 20%, а инфляция, согласно прогнозам ЦБ, составит 14%, годовая доходность составит всего 6%. С таким же успехом можно открыть инвестиционный счет в банке, где годовой доход достигает 20%. Однако в случае если стоимость квартиры возрастет до 50%, инвестор получит прибыль в размере 36%. При этом больше всего прибавляют в стоимости ликвидные проекты с хорошей локацией и продуманной концепцией.

Арифметика выгоды

Инвестиционная покупка может принести доход и до продажи. Самый распространённый способ – сдача в аренду. Однако такой вариант подходит только для готового жилья, в сданном объекте. Главный плюс аренды – стабильная доходность. За счет этих платежей собственник квартиры получает возможность компенсировать свои издержки по налогу на имущество, который оплачивается раз в год и исчисляется от кадастровой стоимости квартиры. Ко всему прочему, аренда позволяет переложить издержки эксплуатации квартиры на нанимателя.

Более существенную выгоду, по мнению экспертов, можно извлечь из квартиры, которая приобретена на стадии котлована, поскольку прибыль будет увеличиваться по мере роста стадии строительной готовности объекта.

Если покупатель планирует инвестировать средства на короткий срок, то максимальную выгоду он получит, купив квартиру на этапе котлована и продав до оформления права собственности. Другой вариант – после получения ключей сдавать жилье в аренду в течение 5 лет, а после продать без уплаты НДФЛ. Таким образом, собственник за 7 лет может заработать до 70% от стоимости квартиры.

Здесь же стоит отметить, что новостройки увеличиваются в цене не только по мере строительной готовности, но и вместе с рыночным ростом цен – при стабильной экономической ситуации в среднем на 10-15%.

Представим себе однокомнатную квартиру эконом-класса в Москве на начальном этапе строительства площадью 40 кв. м. и стоимостью 6 млн рублей. Соответственно, цена за «квадрат» в ней составит 150 тыс. рублей (средняя цена по Москве). За два года квартира будет полностью готова, а стоимость ее возрастет на 20% и составит 7,2 млн рублей.

Теперь представим, что инвестор не успел продать квартиру до сдачи дома в эксплуатацию, и теперь ему придется выжидать положенные пять лет. Самым оптимальным вариантом в этом случае будет сдавать квартиру в аренду. Так инвестор сможет снять с себя расходы на эксплуатацию объекта и кадастровый налог. Если сдавать такую квартиру за 40 тыс. рублей в месяц, годовой доход составит 480 тыс. рублей. Подоходный налог составит 62 400 рублей, а кадастровый – 3 000 рублей.

Чтобы рассчитать его, необходимо вычесть из фактической площади квартиры налоговый вычет, который составляет 20 кв. м (согласно налоговому кодексу, вне зависимости от того, кто является собственником имущества, налогом не облагается 20 кв. м от общей площади квартиры). Эту цифру нужно умножить на стоимость квадратного метра (150 000 х 20 = 3 000 000). Кадастровый налог составит 0,1% от полученной суммы. В случае с нашей квартирой размер налоговой ставки составит 0,1%, поскольку ее площадь меньше 50 «квадратов». Целиком формула расчет будет выглядеть следующим образом: (150 000х(40-20)) х (0,1:100) = 3000.

От годового значения 480 000 рублей необходимо вычесть размер подоходного налога и кадастрового. В результате получаем 414 600 рублей. Таким образом, за пять лет доход от аренды квартиры составит 2 073 000 рублей.

Стоимость квартиры к моменту окончания срока аренды возрастает в среднем на 35% (2,1 млн рублей) и составит уже 8,1 млн рублей. Прибыль инвестора на 7 лет составит 4 миллиона или 66%.

Таким образом, при грамотном подходе, инвестициям в новостройки не страшны ни налоги, ни инфляция. От налогов убережет продажа объекта с уступкой прав по ДДУ до оформления прав собственности, а от инфляции – выбор максимально ликвидного объекта на этапе котлована, чья стоимость к завершению строительства возрастет настолько, что поглотит инфляционные издержки.

Urbanus.ru