Составляем договор аренды

05.05.2012 15:07
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания арендаторам на основании договора найма или аренды. Как законодательство регламентирует вопросы аренды и как правильно заключить договор найма (аренды) жилого помещения, рассмотрим в этом материале.
Аренда недвижимости: что сказано в законодательстве

Вопрос аренды недвижимого имущества подробно рассмотрен в Гражданском кодексе РФ (часть 2) от 26.01.1996 Федеральном Законе № 14 (ред. От 07.02.2011), а также в Жилищном кодексе РФ.

Согласно Жилищному Кодексу право сдачи жилья в аренду принадлежит его собственнику. Если у квартиры несколько собственников, оптимально, чтобы все они поставили подписи под договором аренды.

Когда их присутствие нельзя обеспечить, опять-таки при заключении договора представляется нотариально оформленное согласие всех сособственников на сдачу помещения в аренду.

Договор аренды заключается в письменной форме и юридически закрепляет права и обязанности каждой из сторон. Объектом такого договора может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

Договор аренды считается заключенным с момента его подписания, а срок аренды начинается с момента передачи квартиры, закрепленного актом приема-передачи жилого помещения, находящейся в ней мебели и оборудования.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Действующим законодательством установлено, что в случае заключения договора аренды жилого помещения на срок более года требуется государственная регистрация. В связи с этим многие хозяева предпочитают заключать соглашения на 11 месяцев - в этом случае регистрировать документ не нужно.

Внесение арендной платы

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (Статья 614. ФЗ №14).

Расторжение договора аренды

Договор может быть расторгнут в любое время при взаимном согласии нанимателя и собственника, но при этом необходимо заранее предупреждать другую сторону за две недели (или за месяц) до даты предполагаемого расторжения.

По требованию арендодателя (собственника квартиры) договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор:

  1. пользуется квартирой с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает жилое помещение;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исолнения им обязательства в разумный срок (Статья 619).

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

  1. арендодатель не предоставляет квартиру в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданная арендатору квартира имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. квартира в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора (Статья 620).

Права и обязанности сторон

Арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату (необходимо указать пени за каждый день просрочки платежа), использовать объект по назначению, обеспечивать сохранность помещения и находящегося в нем имущества. Если произошло повреждение помещения по вине арендатора, то он должен устранить его за свой счет.

Кроме того, временный жилец не имеет права производить перепланировку жилья, не получив на это разрешение наймодателя; запрещается сдача объекта в поднаем без предварительного письменного согласия владельца жилплощади. По истечении срока договора наниматель обязуется освободить объект и вернуть имущество арендодателю в исправном состоянии с учетом естественного износа.

В свою очередь, арендодатель гарантирует передачу помещения в указанный срок в состоянии, пригодном для проживания. А во время действия договора обязуется не производить обмен, продажу, дарение и мену жилплощади; не сдавать объект в залог и в наем другим лицам.

В течение срока договора арендодатель может посещать объект только в присутствии арендатора (после предварительного уведомления) и не чаще одного раза в месяц. Что касается имущества, то собственник обязан заменять вследствие нормального износа двери, окна, полы, санитарно-техническое и иное оборудование, а если квартирант произвел неотделимые улучшения объекта и имущества с предварительного согласия - возмещать их стоимость.

Заключаем правильный договор аренды

В заключаемом договоре обязательно должны быть прописаны реквизиты обеих сторон:

  • Фамилия, имя, отчество
  • Адрес регистрации по временному или постоянному месту пребывания физического лица
  • Паспортные данные физического лица
  • В случае, если арендодателем выступает индивидуальный предприниматель, необходимо указать данные его свидетельства о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Без указания существенных условий договор аренды/найма может быть признан недействительным. К существенным условиям следует прежде всего отнести:

  • Объект договора. К характеристикам сдаваемого помещения следует отнести: адрес, площадь помещения, этаж, номер квартиры.
  • Ставка арендной платы и порядок ее определения или возможного изменения в будущем. Сроки оплаты.
  • Срок действия договора.
  • Описание прав и обязанностей сторон, подписывающих соглашение.
  • порядок расторжения договора, в том числе досрочное расторжение
К договору аренды прилагаются:
  1. платежная ведомость или расписка о передаче оговоренной денежной суммы;
  2. акт приема-передачи объекта договора;
  3. опись имущества.
Нк, Леонид Султанов

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Недавно компания Илона Маска Tesla презентовала керамическую черепицу со встроенными солнечными батареями. Какие строительные материалы останутся в будущем, а какие, скорее всего, исчезнут?


3 дня назад
Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
4 дня назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
4 дня назад