Как правильно сдать квартиру в аренду? Советы адвоката

10.07.2015 10:16
Решив сдать свою квартиру в аренду, владелец автоматически берет на себя некоторые риски, ведь можно столкнуться с аферистами, порчей имущества и другими проблемами.

Чтобы избежать неприятных ситуаций и проблем с законодательством, адвокат Андрей Комиссаров настоятельно рекомендует оформлять официальный договор сдачи квартиры в аренду. Как это сделать правильно и о других нюансах аренды недвижимости мы расскажем в данной статье.

Необходимый пакет документов

Договор аренды (найма) – это официальный документ, подтверждающий, что недвижимость сдается в аренду на законных основаниях. Он содержит информацию об условиях сделки, обязанностях и гарантиях сторон. Чтобы оформить договор аренды, в первую очередь необходимо получить согласие на осуществление данных действий от всех собственников квартиры. И затем уже можно переходить к основной части процедуры – оформлению документов на сделку с недвижимостью.

Существует два типа договоров. Если арендатором является физическое лицо, составляется договор найма (в соответствии с гл. 35 ГК РФ), если юридическое – договор аренды (гл. 34 ГК РФ). При этом стоит помнить, что договор аренды в отличие от договора найма подлежит регистрации, если он оформляется на срок свыше одного года.

Для договора аренды (найма) квартиры вам понадобится:

  • свидетельство права собственности на жилье (если квартира приватизирована) или другой документ, который может подтвердить право собственности (например, договор Дарения или купли-продажи);
  • выписка из лицевого счета, где указаны все зарегистрированные в квартире жильцы;
  • согласие от всех жильцов на аренду квартиры, которое заверяется нотариально;
  • паспорт арендатора.

Составляем договор

Как же оформить аренду квартиры правильно? В договоре необходимо зафиксировать следующие сведения:

  • приватизирована ли квартира, список собственников;
  • возможное количество арендаторов;
  • сумма и сроки ежемесячной оплаты за арендуемую (съемную) квартиру;
  • сумма оплаты коммунальных расходов, какие именно услуги подлежат оплате, кто этим вопросом будет заниматься – арендодатель или арендатор;
  • каким личным имуществом можно пользоваться и в какой степени;
  • порядок и время проверки имущества квартиры хозяевами.

Чтобы избежать мошенничества с арендой квартир, рекомендуется также предусмотреть в договоре порядок возмещения убытков в случае неправомерных действий арендатора. Могут быть дополнительные договоренности, которые важны для сторон.

Как снизить риски

Во время сделки обязательно нужно оформить акт приема-передачи имущества владельца квартиры. Данным документом удостоверяется факт передачи квартиры с определенным имуществом. Это позволяет значительно снизить риски и дает гарантию того, что вы сумеете отстоять свои права.

У нанимателя тоже должны быть свои гарантии. Ему нужно быть уверенным, что за квартирой не числится долгов и все коммунальные платежи уплачены. Поэтому в договоре аренды жилья нужно осветить эти сведения, а арендатор должен подтвердить, что никаких претензий не имеет.

В качестве дополнительных сведений договор может содержать информацию о платежеспособности нанимателя (справка с его работы), а также о том, что квартира не сдается кому-либо еще.

Юристы советуют вносить подробную информацию в договор и не ограничиваться стандартными фразами. Это позволит значительно снизить риски для обеих сторон и защитить свои права при возникновении неприятных ситуаций.

Как должна осуществляться передача денег

Одним из наиболее важных этапов при оформлении договора аренды недвижимости (квартиры) является определение способа оплаты. Существуют следующие  варианты:

  • передача денег из рук в руки – наиболее быстрый и простой способ, сопровождается заключением акта приема-передачи денежных средств или составляется расписка, где фиксируется принятая сумма, дата и подпись;
  • безналичный расчет – в оговоренные сроки наниматель переводит средства на счет арендодателя, который в свою очередь должен иметь при себе все квитанции.

Денежные операции должны происходить в соответствии с условиями договора, которые не могут изменяться в одностороннем порядке. Важно сохранять документы, подтверждающие оплату (акты приема-передачи средств, расписки, квитанции).

Оплата государственных налогов

Для того чтобы сдавать квартиру в аренду на законных основаниях, владелец должен оплачивать государственный налог – 13% от полученного дохода. Некоторые арендодатели предпочитают самостоятельно заниматься всеми вопросами аренды своего жилья и не платить налоги. На практике часто возникают ситуации, когда соседи выдают таких арендодателей, если им чем-то не понравилось поведение нанимателей квартиры. И тогда могут возникнуть проблемы с государственными органами.

Существует также способ, когда вместо 13% владельцы квартиры могут оплачивать лишь 6% от полученных доходов. Для этого они регистрируют ИП на деятельность, которая связана со сдачей недвижимости для аренды и оплачивают налоги по упрощенной схеме.

Преимущества официальной сдачи квартиры в аренду

Выделим 3 главных причины, почему сдавать квартиру в аренду необходимо официально, на законных основаниях:

  • Гарантия оплаты непредвиденных расходов. Не зафиксировав в договоре порядок оплаты всех расходов, включая коммунальные и порчу имущества, будет сложно получить от арендатора оплату за них.
  • Аферистам нет шанса. Сдавая свое жилье в аренду официально, вы сможете избежать ситуаций, когда в квартире окажутся совершенно посторонние люди. И не лишитесь своего собственного жилья.
  • Штрафы и уголовная ответственность. Хоть в законодательстве и не предусмотрена ответственность лиц, сдающих недвижимость без договора, но за неуплату налогов в соответствии со ст. 119 НК РФ и 198 УК РФ предусмотрены штрафы и уголовная ответственность по причине непредставления налоговой декларации.

Адвокат Андрей Комиссаров, a-komissarov.ru

 

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Недавно компания Илона Маска Tesla презентовала керамическую черепицу со встроенными солнечными батареями. Какие строительные материалы останутся в будущем, а какие, скорее всего, исчезнут?


3 дня назад
Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
4 дня назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
4 дня назад