Национальный колорит страны, ее богатая история и культура, относительно невысокие цены на жилье, развитая – и постоянно улучшающаяся инфраструктура – делают Грузию привлекательным направлением как для покупки второго дома, так и в качестве инвестиций для получения дохода.

Вкратце

Для жителей России Грузия в особенном представлении не нуждается. Гостеприимная, живописная, самобытная, со времен СССР Грузия заметно изменилась, но сохранила свой неповторимый колорит. Богатая историческим наследием, памятниками ЮНЕСКО, сегодня Грузия – это динамично развивающаяся страна, правительство которой вкладывает немалые средства в развитие и улучшение инфраструктуры, строительство недвижимости, дорог и др. С каждым годом Грузия привлекает все большее число иностранных инвесторов и туристов и, согласно официальным рейтингам, – занимает ведущие позиции в Европе и мире в плане безопасности и простоты ведения бизнеса.

Сегодня гражданам 94 стран мира, в число которых входит и Россия, предоставляется возможность пребывания в республике Грузии без визы в течение года. Для россиян, подумывающих о вкладе средств в зарубежную недвижимость, безусловным плюсом является близость Грузии к России и наличие регулярных рейсов ведущих авиакомпаний (2,5 часа в пути), а также распространенность русского языка в ключевых населенных пунктах страны. Местные жители до сих пор называют россиян «братьями», не обращая внимания на политические «тонкости», что порой возникают во взаимоотношениях наших стран. В Тбилиси есть русскоязычные школы, и отношение к представителям нашей страны, вопреки любым предрассудкам, – очень теплое.

Немного статистики

Начиная с 2004 года правительство Грузии провело ряд радикальных экономических и законодательных реформ, уделив особенное внимание борьбе с преступностью и коррупцией. С этого момента темпы развития страны заметно ускорились – равно как и активность инвесторов, заинтересованных в новых возможностях страны.

Согласно результатам исследований мирового уровня преступности и безопасности, проведенных Gallup World (Гэлап Ворд) в 2010-2012 годах, Грузия заняла 3 место среди всех стран мира. А в 2014 году Грузия оказалась на 11 месте среди 197 стран по индексу риска коррупции, опередив такие европейские государства, как Голландия, Франция и Норвегия.

Согласно данным «Отчета по ведению бизнеса», выпущенного Всемирным банком и МФК, в котором сравнивались экономические показатели 189 стран мира, Грузия заняла ряд ведущих позиций. Так, по легкости ведения бизнеса она оказалась на 8 месте в мире; по регистрации собственности – на 1 месте; по кредитованию – на 3 месте; по защите инвесторов – на 16 месте (для сравнения, Россия в этом пункте оказалась на 115 месте).

Грузия имеет низкие налоговые ставки в сравнении как со странами восточной, так и центральной Европы. Согласно данным «Отчета по ведению бизнеса», страна имеет самое низкое общее налоговое бремя в Центральной и Восточной Европе – и 7 место в мире. Сегодня в Грузии имеется только шесть видов налогов.

Традиционно Грузия являлась «мостом», соединяющим европейские и западные рынки с огромным потенциалом Каспийского и Среднеазиатского регионов. Это влияет как на экономику и инфраструктуру страны, так и сказывается на туристическом секторе. Всего в Грузии три международных аэропорта, обновленная железнодорожная система, четыре морских порта. В 2013 году доходы от туризма в Грузии превысили $1,7 млн.

Официальной валютой Грузии является лари, обменный курс которого на конец июня 2015 года составлял чуть больше 24 руб.

География и не только

Грузия занимает центральную и западную часть Закавказья. На севере страна граничит с Россией, на востоке с Азербайджаном, на юге с Арменией и Турцией, а на западе омывается Черным морем. Граница с Россией проходит по главному хребту Кавказских гор, где и находятся самые высокие вершины во главе с горой Шхарой (5068 метров). К регионам Грузии относят один город (Тбилиси), две автономные республики (Абхазия и Аджария) и девять краев (Гурия, Имеретия, Кахетия, Мцхета-Мтианетия, Рача-Лечхуми и Квемо-Сванетия, Самегрело и Земо-Сванетия, Самцхе-Джавахетия, Квемо-Картли, Шида-Картли).

Республика расположена в четырех климатических зонах, что заметно расширяет возможности как для отдыха туристов, так и для выбора наиболее подходящего региона для покупки недвижимости. На западе страны климат субтропический, а на востоке переходит от субтропического к умеренному. Несмотря на то, что большое влияние на климат страны оказывают горы, теплый воздух с Черного моря доходит и до самых отдаленных участков Грузии. А расстояние от морских до горнолыжных курортов здесь составляет всего 60 км! Лето в стране умеренно жаркое, cредняя температура воздуха в августе составляет +23-26°С, а летним туристическим сезоном считается период с сентября по октябрь. Зима в республике мягкая и теплая. В среднем, в январе температура держится на уровне +3-9°С, но в горах может опускаться и до -16-20°С. Горнолыжным сезоном считается период с декабря по март.

В Грузии более 2000 термальных источников, и 22 основных источника минеральных вод, что производят знаменитый «Боржоми», а также «Зваре», «Саирме», «Набеглави». В стране есть месторождения лечебной грязи, возле которых расположены бальнеологические курорты (Ахтала, Цхалтубо, Боржоми и др.).

О грузинской кухне можно слагать поэмы и говорить бесконечные тосты. Щедрая природа Грузии подарила ей обилие ароматных трав и пряностей, сочных овощей и фруктов, свежайшее мясо и нежные сыры. Простая и одновременно утонченная гастрономия Грузии – одна из причин любви к стране туристов и тех, кто решает навсегда поселиться здесь. Немалую роль в этом играет и винодельческая культура страны, уходящая корнями в древность. Каждый регион Грузии имеет свои традиции приготовления и блюда, только для перечисления которых потребуется отдельная статья. Посещение ресторанов, кафе и забегаловок – обязательный пункт программы при знакомстве с Грузией. Но будьте начеку: в этом путешествии непременно настанет момент, когда гостеприимные грузины будут приглашать вас выпить чачи из рога. Отказаться, как несложно догадаться, не получится.

Как добраться

Из Москвы в Тбилиси летают регулярные рейсы Georgian Airways (Джорджия Айэруэйс), S7, Трансаэро и Аэрофлота. Время в пути – около 2,5 часов. S7 также осуществляет прямые рейсы в Батуми. Из Санкт-Петербурга и других городов России в Грузию придется добираться с пересадками (через Москву). Внутри страны можно передвигаться как на арендованном автомобиле, так и общественным транспортом.

Регионы, популярные для инвестиций

Тбилиси – столица страны, ее культурный и исторический центр, современный, стремительно развивающийся мегаполис. Сегодня правительство вкладывает внушительные средства в развитие Тбилиси, застройщики возводят здесь новые жилые комплексы, представлены ведущие мировые сети отелей и супермаркетов, процветают локальные бренды. Потребность в инфраструктуре растет очень быстрыми темпами – и спрос на жилье превышает предложение.

Эксперты отмечают, что Тбилиси является как оптимальным местом для постоянного проживания, так и для покупки инвестиционного жилья. Развитая инфраструктура города позволяет удобно вести бизнес, наличие русскоязычных школ – переехать сюда на ПМЖ с детьми, стабильный туристический поток – вложить средства в жилье под аренду.

Наиболее выгодной является краткосрочная аренда в летний сезон, при этом туристы предпочитают селиться в старом городе поближе к основным достопримечательностям. Оживляется туристический рынок Тбилиси на майские праздники, а также осенью, во время сбора урожая, когда бонвиваны держат путь через Тбилиси в Кахетию пробовать вина нового урожая. Популярным временем у гостей города также являются Рождество и Новый год, а горнолыжники заглядывают в Тбилиси в период с декабря по март, когда спускаются с гор Гудаури и Бакуриани.

Паломники и любители культуры приезжают погостить в Тбилиси круглый год. Большой популярностью у гостей Тбилиси пользуются Анчисхати – самый древний собор столицы, построенный в VI веке, церковь Метехи, крепость Нарикала на берегу Куры, а также памятники католической архитектуры: кафедральная церковь Св. Петра и Павла в стиле барокко и церковь Богоматери. Исторический центр Тбилиси – узкие улочки со старинными домами XVIII-IXX, купающимися зелени, являются обязательным пунктом знакомства с городом, равно как и разнообразные кафе и ресторанчики, предлагающие местную кухню и вина. Также стоит посетить Ботанический сад Тбилиси, а в окрестностях столицы – съездить в древний город Мцхета, бывший некогда столицей Грузинского царства, и монастырь Джвари.

Представители ведущих риэлторских агентств также рассказывают о том, что сегмент «жилье для менеджеров» является на сегодняшний день в Тбилиси пустующей нишей, хотя и может стать выгодным вложением средств. В столицу Грузии постоянно приезжают специалисты из других стран, в длительные командировки на два-три месяца, а представители компаний, в которых они работают, готовы платить за достойное жилье достойные деньги.

Горнолыжные курорты Бакуриани и Гудаури издавна пользуются у туристов большой популярностью – и сегодня стремительно развиваются. Правительство страны прилагает все усилия к тому, чтобы сделать горнолыжные направления страны ничем не уступающими альпийским курортам: как по уровню катания, так и в плане окружающей трассы инфраструктуры. Уже сегодня здесь представлены ведущие мировые отельные сети, однако в высокий сезон наблюдается заметный дефицит жилья в частном секторе – снять отдельно стоящий дом может быть довольно проблематично. Так что страстным горнолыжникам, которые рассматривают возможность инвестиций, есть о чем задуматься.

Недвижимость на горнолыжном курорте Гудаури востребована преимущественно в течение сезона, который длится самое долгое 4,5 месяца, а в межсезонье жизнь в здешних местах затихает. Бакуриани также является бальнеологическим курортом – туристы приезжают сюда круглый год. Вскоре к двум популярным горнолыжным направлениям Грузии присоединится и третье: в Аджарии активно ведется строительство нового курорта Годердзи, который в ближайшие годы откроет склоны для горнолыжников – а зимой уже работает в тестовом режиме.

Батуми – самый быстро развивающийся курорт на Черноморском побережье. А также – второй после Тбилиси деловой центр Грузии, в котором проводятся бизнес-форумы, фестивали, концерты, популярные светские и молодежные мероприятия.

С 2004 года Батуми имеет статус «проекта национальной важности» и активно поддерживается государством. Для строительства в городе подготовлена вся необходимая инфраструктура – и крупные отельные сети во главе с известными архитекторами воплощают здесь в жизнь современные проекты. Старинные достопримечательности курорта гармонично сочетаются с актуальными городскими нововведениями. В Батуми есть парки, театры, концертные залы, художественные галереи, аквапарк, дельфинарий, канатная дорога, ботанический сад, лазерные фонтаны – и, конечно, природные заповедники. Всего в городе шесть казино, и в обозримом будущем к ним присоединится еще 30, что сделает Батуми четвертым по величине игровым центром в мире.

Ежегодно Батуми посещают до 1 млн. туристов, и количество гостей постоянно растет. Батуми интересно рассматривать в качестве инвестиций в курортное жилье – для временного проживания во время отпуска и его последующей сдачи в аренду. Батуми довольно оживлен в течение летнего сезона, и любителям тишины, природы, семьям с детьми или пенсионерам может прийтись по душе поселок Сарпи, что в 30 км от Батуми неподалеку от границы с Турцией, а также известный курорт Кобулети (21 км на север от Батуми).

Сегодня у туристов набирает популярность и Сванетия, с недавних пор ставшая транспортно доступной, однако в данный момент качестве инвестиций этот регион можно рассматривать лишь тем, кто поистине влюблен эти места и не мыслит жизни без Сванских гор.

Ситуация на рынке недвижимости

Рынок недвижимости Грузии сегодня находится на подъеме. Страна привлекает все больше инвесторов из-за рубежа, и все большее число иностранцев остаются здесь жить. Помимо этого, в связи с общим повышением уровня жизни в стране, сами граждане Грузии поддерживают рынок жилья в довольно оживленном состоянии.

Наибольшую долю рынка Грузии на сегодняшний день занимает вторичное жилье. Эксперты обращают внимание на то, что зачастую покупка именно объектов вторичного рынка оказывается оправданной, в виду того, что не все застройщики в точности соблюдают сроки сдачи проектов. Поэтому, если для инвестора важно время и быстрая отдача средств, то стоит обратить внимание на «вторичку», уже сданное новое жилье – или же строящееся, но от девелоперов с «именем» и хорошей репутацией на рынке.

Новые проекты делятся на два основных сегмента: бюджетное и элитное жилье. Недвижимость бизнес-класса и резиденции гостиничного типа (апарт-отели) – это новое, активно развивающееся направление для Грузии. Этот сегмент, интересный как для инвесторов, так и для семейного отдыха, предлагает сервис, схожий с тем, что можно встретить в отелях высокого класса – охраняемую территорию, бассейн, спа, детские площадки, спортивные залы, ресторанные комплексы и др. по цене чуть выше средней, если сравнивать с частным сектором.

Если рассматривать покупку недвижимости в Грузии как вложение средств и получение прибыли, стоит обратить внимание на объекты крупных компаний, строительных организаций с хорошей репутацией и большим опытом на рынке. Только крупные компании строят объекты на свои собственные средства без привлечения кредита, а также предлагают оформить международную банковскую страховку вложенных средств. Стоимость жилья на этапе строительства – приблизительно вдвое ниже, чем в готовых домах. Крупные застройщики также предлагают услуги управляющей компании, которая займется сдачей жилья в аренду.

Цены

В среднем по Грузии стоимость квадратного метра в современных многоквартирных домах составляет около $750 (ок. 42 тыс. руб.), но может быть и как почти вдвое ниже, так и в несколько раз выше, в зависимости от здания и его местоположения. Так, цены за жилье в старом фонде на левом берегу реки Кура, которая разделяет Тбилиси на старый и новый город, в среднем составляют от $300 (ок. 17 тыс. руб.) за кв. м. И, напротив, инвестиции в жилье в престижных районах правого берега могут оцениваться в $1500 (84 тыс. руб.) за кв. м и выше. Наиболее дорогим жильем столицы Грузии являются здания в самом центре города: к примеру, в доме за зданием парламента на улице Руставели квадратный метр оценивается в $2500 (140 тыс. руб.). Есть и уникальные объекты с уникальными видами, отделкой и др., где «квадрат» стоит $4500 (252тыс. руб.), но они с трудом находят своего покупателя.

Стоимость жилья в новых районах крупнейших городов Грузии и окрестностях Тбилиси – от $600 (33,6 тыс. руб.) за 1 кв. м.

Стандартная квартира с одной спальней для сдачи туристам на вторичном рынке в хорошем районе города, которая будет генерировать стабильный доход в течение сезона, может быть приобретена приблизительно за $75 000 (4,2 млн руб.) – и сдаваться за сумму $70-$250 (от 1 до 14 тыс. руб.) в сутки в зависимости от расположения и обстановки. Очень популярна у туристов улица Шардени, которая, однако, располагает небольшим предложением жилья: многие объекты перестроены под апарт-отели, в том числе и известных местных сетей.

Средняя ежемесячная арендная плата за квартиру площадью 50-60 кв. м в центре Тбилиси составляет $500 (28 тыс. руб.).

Спрос на краткосрочную аренду в Тбилиси и туристическую аренду на горнолыжных и морских курортах Грузии непрерывно растет: на рынке наблюдается дефицит предложения. В Батуми активно ведется новое строительство, и интересным вариантом инвестиций является приобретение жилья в апарт-отелях. Стоимость квадратного метра в них начинается от $700 (ок. 40 тыс. руб.) за 1 кв. м и может достигать $1700-$2000 (95-110 тыс. руб.) за 1 кв. м в апартаментах с панорамным видом и пентхаусах с роскошной планировкой. Аренда небольших студий стоит от $60 (ок. 3,5 тыс. руб.) в сутки в зависимости от сезона и около $250 (14 тыс. руб.) в сутки за просторные апартаменты с хорошим видом.

В качестве примера можно рассчитать доходность при покупке апартаментов площадью 30 кв. м в строящемся апарт-отеле в Батуми на первой линии моря. Стоимость квартиры на этапе строительства составляет $25 000 (1,4 млн руб.), через полтора года, после сдачи, она составит $51 000 (2,9 млн руб.). Ремонтные работы под ключ обойдутся в $10 000 (560 тыс. руб.) А стоимость аренды составит $70 (ок. 4 тыс. руб.) в сутки. Сумма дохода за три месяца в году – $6300 (ок. 353 тыс. руб.), из них 9% на услуги управляющей компании. Годовые расходы на содержание – $240 (ок. 13,5 тыс. руб.). Итоговая доходность: 15%.

Дома частного сектора находятся в основном за чертой Батуми, в направлении Кобулети. Домик дачного типа здесь можно приобрести за сумму от $35 000 (ок. 2 млн руб.), полностью готовый к проживанию семьи добротный дом за $100 000 (ок. 5,6 млн руб.), а цена элитной виллы вполне может достигать $1,5 млн (ок. 85 млн руб.) и выше.

На горнолыжных курортах, к примеру, в Бакуриани стоимость частных домов составляет около $60 000-$70 000 (3,5-4 млн руб.) , современных коттеджей от $230 000 (ок. 13 млн руб.), апартаментов – от $16 000-$20 000 (ок. 900 тыс.-1,2 млн руб.). Их приобретают преимущественно для постоянного отдыха в горнолыжный сезон с возможностью сдачи в аренду управляющей компанией. Стоимость аренды в сутки в высокий сезон начинается от $80-$100 (ок.4,5-5,5 тыс. руб.) в сутки.

Процедура покупки недвижимости и налогообложение в Грузии

Покупка недвижимости в Грузии иностранцам разрешена. Исключением являются земли сельскохозяйственного предназначения, приобретение которых не доступно гражданам других государств. Собственность может быть оформлена как на физическое, так и на юридическое лицо. На оформление сделки понадобится не более одного рабочего дня (заключение договора, оплата в банке, регистрация прав в государственном публичном Реестре). Выписку из Реестра можно посмотреть и распечатать с официального сайта www.reestri.gov.ge. Выписка имеет свой уникальный штрих-код международного стандарта и не требует заверения. Приобрести недвижимость в Грузии можно и дистанционно, оформив на своего представителя нотариально заверенную доверенность.

Ипотечное кредитование

Покупателям объектов недвижимости в крупных проектах предоставляется мгновенный кредит в упрощенном порядке за один день, вне зависимости от гражданства. Кредит утверждается лишь на основе удостоверения личности; справка о доходах и другие документы из России не нужны. Ипотечная ставка – 9% при условии, если первый взнос составляет 30%, но возможны другие условия кредитования при минимальном взносе 10%.

Расходы и налоги на недвижимость

Стоимость регистрации в Государственном публичном реестре составляет $63 (3,5 тыс. руб. ) – за четыре рабочих дня, $153 (8,5 тыс. руб.) - за один день, $183 (ок. 10 тыс. руб.) – за один час. Из документов необходимы только международный паспорт и договор. Налогов на покупку недвижимости в Грузии не существует.

Регулярные платежи за обслуживание недвижимости в крупных проектах (ресепшн, охрана, уборка общих территорий, лифт, техническое обслуживание квартиры, пожарная безопасность) составляют $240-$300 (13,5-17 тыс. руб.) в год. Затраты на электричество и воду рассчитываются по счетчикам и напрямую зависят от расхода.

Существует имущественный налог, который платится только в случае получения дохода на территории Грузии в размере более 40 000 лари (около $20 000/1,2 млн руб.) на семью. Максимальная годовая ставка налога составляет 1%.
При сдаче недвижимости в аренду, размер подоходного налога составляет 5% для физических лиц.

Ольга Потягаева, HomesOverseas.ru