Грузия: перспективы нового знакомства

16.07.2015 15:07
Гостеприимная Грузия сегодня набирает популярность у иностранных инвесторов в недвижимость.

Национальный колорит страны, ее богатая история и культура, относительно невысокие цены на жилье, развитая – и постоянно улучшающаяся инфраструктура – делают Грузию привлекательным направлением как для покупки второго дома, так и в качестве инвестиций для получения дохода.

Вкратце

Для жителей России Грузия в особенном представлении не нуждается. Гостеприимная, живописная, самобытная, со времен СССР Грузия заметно изменилась, но сохранила свой неповторимый колорит. Богатая историческим наследием, памятниками ЮНЕСКО, сегодня Грузия – это динамично развивающаяся страна, правительство которой вкладывает немалые средства в развитие и улучшение инфраструктуры, строительство недвижимости, дорог и др. С каждым годом Грузия привлекает все большее число иностранных инвесторов и туристов и, согласно официальным рейтингам, – занимает ведущие позиции в Европе и мире в плане безопасности и простоты ведения бизнеса.

Сегодня гражданам 94 стран мира, в число которых входит и Россия, предоставляется возможность пребывания в республике Грузии без визы в течение года. Для россиян, подумывающих о вкладе средств в зарубежную недвижимость, безусловным плюсом является близость Грузии к России и наличие регулярных рейсов ведущих авиакомпаний (2,5 часа в пути), а также распространенность русского языка в ключевых населенных пунктах страны. Местные жители до сих пор называют россиян «братьями», не обращая внимания на политические «тонкости», что порой возникают во взаимоотношениях наших стран. В Тбилиси есть русскоязычные школы, и отношение к представителям нашей страны, вопреки любым предрассудкам, – очень теплое.

Немного статистики

Начиная с 2004 года правительство Грузии провело ряд радикальных экономических и законодательных реформ, уделив особенное внимание борьбе с преступностью и коррупцией. С этого момента темпы развития страны заметно ускорились – равно как и активность инвесторов, заинтересованных в новых возможностях страны.

Согласно результатам исследований мирового уровня преступности и безопасности, проведенных Gallup World (Гэлап Ворд) в 2010-2012 годах, Грузия заняла 3 место среди всех стран мира. А в 2014 году Грузия оказалась на 11 месте среди 197 стран по индексу риска коррупции, опередив такие европейские государства, как Голландия, Франция и Норвегия.

Согласно данным «Отчета по ведению бизнеса», выпущенного Всемирным банком и МФК, в котором сравнивались экономические показатели 189 стран мира, Грузия заняла ряд ведущих позиций. Так, по легкости ведения бизнеса она оказалась на 8 месте в мире; по регистрации собственности – на 1 месте; по кредитованию – на 3 месте; по защите инвесторов – на 16 месте (для сравнения, Россия в этом пункте оказалась на 115 месте).

Грузия имеет низкие налоговые ставки в сравнении как со странами восточной, так и центральной Европы. Согласно данным «Отчета по ведению бизнеса», страна имеет самое низкое общее налоговое бремя в Центральной и Восточной Европе – и 7 место в мире. Сегодня в Грузии имеется только шесть видов налогов.

Традиционно Грузия являлась «мостом», соединяющим европейские и западные рынки с огромным потенциалом Каспийского и Среднеазиатского регионов. Это влияет как на экономику и инфраструктуру страны, так и сказывается на туристическом секторе. Всего в Грузии три международных аэропорта, обновленная железнодорожная система, четыре морских порта. В 2013 году доходы от туризма в Грузии превысили $1,7 млн.

Официальной валютой Грузии является лари, обменный курс которого на конец июня 2015 года составлял чуть больше 24 руб.

География и не только

Грузия занимает центральную и западную часть Закавказья. На севере страна граничит с Россией, на востоке с Азербайджаном, на юге с Арменией и Турцией, а на западе омывается Черным морем. Граница с Россией проходит по главному хребту Кавказских гор, где и находятся самые высокие вершины во главе с горой Шхарой (5068 метров). К регионам Грузии относят один город (Тбилиси), две автономные республики (Абхазия и Аджария) и девять краев (Гурия, Имеретия, Кахетия, Мцхета-Мтианетия, Рача-Лечхуми и Квемо-Сванетия, Самегрело и Земо-Сванетия, Самцхе-Джавахетия, Квемо-Картли, Шида-Картли).

Республика расположена в четырех климатических зонах, что заметно расширяет возможности как для отдыха туристов, так и для выбора наиболее подходящего региона для покупки недвижимости. На западе страны климат субтропический, а на востоке переходит от субтропического к умеренному. Несмотря на то, что большое влияние на климат страны оказывают горы, теплый воздух с Черного моря доходит и до самых отдаленных участков Грузии. А расстояние от морских до горнолыжных курортов здесь составляет всего 60 км! Лето в стране умеренно жаркое, cредняя температура воздуха в августе составляет +23-26°С, а летним туристическим сезоном считается период с сентября по октябрь. Зима в республике мягкая и теплая. В среднем, в январе температура держится на уровне +3-9°С, но в горах может опускаться и до -16-20°С. Горнолыжным сезоном считается период с декабря по март.

В Грузии более 2000 термальных источников, и 22 основных источника минеральных вод, что производят знаменитый «Боржоми», а также «Зваре», «Саирме», «Набеглави». В стране есть месторождения лечебной грязи, возле которых расположены бальнеологические курорты (Ахтала, Цхалтубо, Боржоми и др.).

О грузинской кухне можно слагать поэмы и говорить бесконечные тосты. Щедрая природа Грузии подарила ей обилие ароматных трав и пряностей, сочных овощей и фруктов, свежайшее мясо и нежные сыры. Простая и одновременно утонченная гастрономия Грузии – одна из причин любви к стране туристов и тех, кто решает навсегда поселиться здесь. Немалую роль в этом играет и винодельческая культура страны, уходящая корнями в древность. Каждый регион Грузии имеет свои традиции приготовления и блюда, только для перечисления которых потребуется отдельная статья. Посещение ресторанов, кафе и забегаловок – обязательный пункт программы при знакомстве с Грузией. Но будьте начеку: в этом путешествии непременно настанет момент, когда гостеприимные грузины будут приглашать вас выпить чачи из рога. Отказаться, как несложно догадаться, не получится.

Как добраться

Из Москвы в Тбилиси летают регулярные рейсы Georgian Airways (Джорджия Айэруэйс), S7, Трансаэро и Аэрофлота. Время в пути – около 2,5 часов. S7 также осуществляет прямые рейсы в Батуми. Из Санкт-Петербурга и других городов России в Грузию придется добираться с пересадками (через Москву). Внутри страны можно передвигаться как на арендованном автомобиле, так и общественным транспортом.

Регионы, популярные для инвестиций

Тбилиси – столица страны, ее культурный и исторический центр, современный, стремительно развивающийся мегаполис. Сегодня правительство вкладывает внушительные средства в развитие Тбилиси, застройщики возводят здесь новые жилые комплексы, представлены ведущие мировые сети отелей и супермаркетов, процветают локальные бренды. Потребность в инфраструктуре растет очень быстрыми темпами – и спрос на жилье превышает предложение.

Эксперты отмечают, что Тбилиси является как оптимальным местом для постоянного проживания, так и для покупки инвестиционного жилья. Развитая инфраструктура города позволяет удобно вести бизнес, наличие русскоязычных школ – переехать сюда на ПМЖ с детьми, стабильный туристический поток – вложить средства в жилье под аренду.

Наиболее выгодной является краткосрочная аренда в летний сезон, при этом туристы предпочитают селиться в старом городе поближе к основным достопримечательностям. Оживляется туристический рынок Тбилиси на майские праздники, а также осенью, во время сбора урожая, когда бонвиваны держат путь через Тбилиси в Кахетию пробовать вина нового урожая. Популярным временем у гостей города также являются Рождество и Новый год, а горнолыжники заглядывают в Тбилиси в период с декабря по март, когда спускаются с гор Гудаури и Бакуриани.

Паломники и любители культуры приезжают погостить в Тбилиси круглый год. Большой популярностью у гостей Тбилиси пользуются Анчисхати – самый древний собор столицы, построенный в VI веке, церковь Метехи, крепость Нарикала на берегу Куры, а также памятники католической архитектуры: кафедральная церковь Св. Петра и Павла в стиле барокко и церковь Богоматери. Исторический центр Тбилиси – узкие улочки со старинными домами XVIII-IXX, купающимися зелени, являются обязательным пунктом знакомства с городом, равно как и разнообразные кафе и ресторанчики, предлагающие местную кухню и вина. Также стоит посетить Ботанический сад Тбилиси, а в окрестностях столицы – съездить в древний город Мцхета, бывший некогда столицей Грузинского царства, и монастырь Джвари.

Представители ведущих риэлторских агентств также рассказывают о том, что сегмент «жилье для менеджеров» является на сегодняшний день в Тбилиси пустующей нишей, хотя и может стать выгодным вложением средств. В столицу Грузии постоянно приезжают специалисты из других стран, в длительные командировки на два-три месяца, а представители компаний, в которых они работают, готовы платить за достойное жилье достойные деньги.

Горнолыжные курорты Бакуриани и Гудаури издавна пользуются у туристов большой популярностью – и сегодня стремительно развиваются. Правительство страны прилагает все усилия к тому, чтобы сделать горнолыжные направления страны ничем не уступающими альпийским курортам: как по уровню катания, так и в плане окружающей трассы инфраструктуры. Уже сегодня здесь представлены ведущие мировые отельные сети, однако в высокий сезон наблюдается заметный дефицит жилья в частном секторе – снять отдельно стоящий дом может быть довольно проблематично. Так что страстным горнолыжникам, которые рассматривают возможность инвестиций, есть о чем задуматься.

Недвижимость на горнолыжном курорте Гудаури востребована преимущественно в течение сезона, который длится самое долгое 4,5 месяца, а в межсезонье жизнь в здешних местах затихает. Бакуриани также является бальнеологическим курортом – туристы приезжают сюда круглый год. Вскоре к двум популярным горнолыжным направлениям Грузии присоединится и третье: в Аджарии активно ведется строительство нового курорта Годердзи, который в ближайшие годы откроет склоны для горнолыжников – а зимой уже работает в тестовом режиме.

Батуми – самый быстро развивающийся курорт на Черноморском побережье. А также – второй после Тбилиси деловой центр Грузии, в котором проводятся бизнес-форумы, фестивали, концерты, популярные светские и молодежные мероприятия.

С 2004 года Батуми имеет статус «проекта национальной важности» и активно поддерживается государством. Для строительства в городе подготовлена вся необходимая инфраструктура – и крупные отельные сети во главе с известными архитекторами воплощают здесь в жизнь современные проекты. Старинные достопримечательности курорта гармонично сочетаются с актуальными городскими нововведениями. В Батуми есть парки, театры, концертные залы, художественные галереи, аквапарк, дельфинарий, канатная дорога, ботанический сад, лазерные фонтаны – и, конечно, природные заповедники. Всего в городе шесть казино, и в обозримом будущем к ним присоединится еще 30, что сделает Батуми четвертым по величине игровым центром в мире.

Ежегодно Батуми посещают до 1 млн. туристов, и количество гостей постоянно растет. Батуми интересно рассматривать в качестве инвестиций в курортное жилье – для временного проживания во время отпуска и его последующей сдачи в аренду. Батуми довольно оживлен в течение летнего сезона, и любителям тишины, природы, семьям с детьми или пенсионерам может прийтись по душе поселок Сарпи, что в 30 км от Батуми неподалеку от границы с Турцией, а также известный курорт Кобулети (21 км на север от Батуми).

Сегодня у туристов набирает популярность и Сванетия, с недавних пор ставшая транспортно доступной, однако в данный момент качестве инвестиций этот регион можно рассматривать лишь тем, кто поистине влюблен эти места и не мыслит жизни без Сванских гор.

Ситуация на рынке недвижимости

Рынок недвижимости Грузии сегодня находится на подъеме. Страна привлекает все больше инвесторов из-за рубежа, и все большее число иностранцев остаются здесь жить. Помимо этого, в связи с общим повышением уровня жизни в стране, сами граждане Грузии поддерживают рынок жилья в довольно оживленном состоянии.

Наибольшую долю рынка Грузии на сегодняшний день занимает вторичное жилье. Эксперты обращают внимание на то, что зачастую покупка именно объектов вторичного рынка оказывается оправданной, в виду того, что не все застройщики в точности соблюдают сроки сдачи проектов. Поэтому, если для инвестора важно время и быстрая отдача средств, то стоит обратить внимание на «вторичку», уже сданное новое жилье – или же строящееся, но от девелоперов с «именем» и хорошей репутацией на рынке.

Новые проекты делятся на два основных сегмента: бюджетное и элитное жилье. Недвижимость бизнес-класса и резиденции гостиничного типа (апарт-отели) – это новое, активно развивающееся направление для Грузии. Этот сегмент, интересный как для инвесторов, так и для семейного отдыха, предлагает сервис, схожий с тем, что можно встретить в отелях высокого класса – охраняемую территорию, бассейн, спа, детские площадки, спортивные залы, ресторанные комплексы и др. по цене чуть выше средней, если сравнивать с частным сектором.

Если рассматривать покупку недвижимости в Грузии как вложение средств и получение прибыли, стоит обратить внимание на объекты крупных компаний, строительных организаций с хорошей репутацией и большим опытом на рынке. Только крупные компании строят объекты на свои собственные средства без привлечения кредита, а также предлагают оформить международную банковскую страховку вложенных средств. Стоимость жилья на этапе строительства – приблизительно вдвое ниже, чем в готовых домах. Крупные застройщики также предлагают услуги управляющей компании, которая займется сдачей жилья в аренду.

Цены

В среднем по Грузии стоимость квадратного метра в современных многоквартирных домах составляет около $750 (ок. 42 тыс. руб.), но может быть и как почти вдвое ниже, так и в несколько раз выше, в зависимости от здания и его местоположения. Так, цены за жилье в старом фонде на левом берегу реки Кура, которая разделяет Тбилиси на старый и новый город, в среднем составляют от $300 (ок. 17 тыс. руб.) за кв. м. И, напротив, инвестиции в жилье в престижных районах правого берега могут оцениваться в $1500 (84 тыс. руб.) за кв. м и выше. Наиболее дорогим жильем столицы Грузии являются здания в самом центре города: к примеру, в доме за зданием парламента на улице Руставели квадратный метр оценивается в $2500 (140 тыс. руб.). Есть и уникальные объекты с уникальными видами, отделкой и др., где «квадрат» стоит $4500 (252тыс. руб.), но они с трудом находят своего покупателя.

Стоимость жилья в новых районах крупнейших городов Грузии и окрестностях Тбилиси – от $600 (33,6 тыс. руб.) за 1 кв. м.

Стандартная квартира с одной спальней для сдачи туристам на вторичном рынке в хорошем районе города, которая будет генерировать стабильный доход в течение сезона, может быть приобретена приблизительно за $75 000 (4,2 млн руб.) – и сдаваться за сумму $70-$250 (от 1 до 14 тыс. руб.) в сутки в зависимости от расположения и обстановки. Очень популярна у туристов улица Шардени, которая, однако, располагает небольшим предложением жилья: многие объекты перестроены под апарт-отели, в том числе и известных местных сетей.

Средняя ежемесячная арендная плата за квартиру площадью 50-60 кв. м в центре Тбилиси составляет $500 (28 тыс. руб.).

Спрос на краткосрочную аренду в Тбилиси и туристическую аренду на горнолыжных и морских курортах Грузии непрерывно растет: на рынке наблюдается дефицит предложения. В Батуми активно ведется новое строительство, и интересным вариантом инвестиций является приобретение жилья в апарт-отелях. Стоимость квадратного метра в них начинается от $700 (ок. 40 тыс. руб.) за 1 кв. м и может достигать $1700-$2000 (95-110 тыс. руб.) за 1 кв. м в апартаментах с панорамным видом и пентхаусах с роскошной планировкой. Аренда небольших студий стоит от $60 (ок. 3,5 тыс. руб.) в сутки в зависимости от сезона и около $250 (14 тыс. руб.) в сутки за просторные апартаменты с хорошим видом.

В качестве примера можно рассчитать доходность при покупке апартаментов площадью 30 кв. м в строящемся апарт-отеле в Батуми на первой линии моря. Стоимость квартиры на этапе строительства составляет $25 000 (1,4 млн руб.), через полтора года, после сдачи, она составит $51 000 (2,9 млн руб.). Ремонтные работы под ключ обойдутся в $10 000 (560 тыс. руб.) А стоимость аренды составит $70 (ок. 4 тыс. руб.) в сутки. Сумма дохода за три месяца в году – $6300 (ок. 353 тыс. руб.), из них 9% на услуги управляющей компании. Годовые расходы на содержание – $240 (ок. 13,5 тыс. руб.). Итоговая доходность: 15%.

Дома частного сектора находятся в основном за чертой Батуми, в направлении Кобулети. Домик дачного типа здесь можно приобрести за сумму от $35 000 (ок. 2 млн руб.), полностью готовый к проживанию семьи добротный дом за $100 000 (ок. 5,6 млн руб.), а цена элитной виллы вполне может достигать $1,5 млн (ок. 85 млн руб.) и выше.

На горнолыжных курортах, к примеру, в Бакуриани стоимость частных домов составляет около $60 000-$70 000 (3,5-4 млн руб.) , современных коттеджей от $230 000 (ок. 13 млн руб.), апартаментов – от $16 000-$20 000 (ок. 900 тыс.-1,2 млн руб.). Их приобретают преимущественно для постоянного отдыха в горнолыжный сезон с возможностью сдачи в аренду управляющей компанией. Стоимость аренды в сутки в высокий сезон начинается от $80-$100 (ок.4,5-5,5 тыс. руб.) в сутки.

Процедура покупки недвижимости и налогообложение в Грузии

Покупка недвижимости в Грузии иностранцам разрешена. Исключением являются земли сельскохозяйственного предназначения, приобретение которых не доступно гражданам других государств. Собственность может быть оформлена как на физическое, так и на юридическое лицо. На оформление сделки понадобится не более одного рабочего дня (заключение договора, оплата в банке, регистрация прав в государственном публичном Реестре). Выписку из Реестра можно посмотреть и распечатать с официального сайта www.reestri.gov.ge. Выписка имеет свой уникальный штрих-код международного стандарта и не требует заверения. Приобрести недвижимость в Грузии можно и дистанционно, оформив на своего представителя нотариально заверенную доверенность.

Ипотечное кредитование

Покупателям объектов недвижимости в крупных проектах предоставляется мгновенный кредит в упрощенном порядке за один день, вне зависимости от гражданства. Кредит утверждается лишь на основе удостоверения личности; справка о доходах и другие документы из России не нужны. Ипотечная ставка – 9% при условии, если первый взнос составляет 30%, но возможны другие условия кредитования при минимальном взносе 10%.

Расходы и налоги на недвижимость

Стоимость регистрации в Государственном публичном реестре составляет $63 (3,5 тыс. руб. ) – за четыре рабочих дня, $153 (8,5 тыс. руб.) - за один день, $183 (ок. 10 тыс. руб.) – за один час. Из документов необходимы только международный паспорт и договор. Налогов на покупку недвижимости в Грузии не существует.

Регулярные платежи за обслуживание недвижимости в крупных проектах (ресепшн, охрана, уборка общих территорий, лифт, техническое обслуживание квартиры, пожарная безопасность) составляют $240-$300 (13,5-17 тыс. руб.) в год. Затраты на электричество и воду рассчитываются по счетчикам и напрямую зависят от расхода.

Существует имущественный налог, который платится только в случае получения дохода на территории Грузии в размере более 40 000 лари (около $20 000/1,2 млн руб.) на семью. Максимальная годовая ставка налога составляет 1%.
При сдаче недвижимости в аренду, размер подоходного налога составляет 5% для физических лиц.

Ольга Потягаева, HomesOverseas.ru

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Из общего количества граждан, получивших сертификаты, 4,2 млн использовали средства на улучшение жилищных условий. Государственная программа закончится достаточно скоро, и всем тем, кто еще не получил документы, но планирует это сделать, стоит поторопиться.
8 часов назад
Программа капремонта многоквартирных домов с момента появления подвергается постоянной критике. То взносы слишком высоки, то льготы слишком малы, то цели не вполне ясны...
1 день назад
53,4 процента россиян хотят иметь квартиру в собственности, в том числе, чтобы продемонстрировать более высокий социальный статус.
2 дня назад