И на вас найдется управа: что надо знать об УК будущим жильцам

24.07.2015 11:09
Управляющие компании - важные игроки рынка недвижимости, связующее звено между застройщиком и жильцами. Так что же надо знать об УК будущим жильцам?

Мало построить дом, необходимо еще передать его в надежные руки, чтобы у будущих жильцов не возникало проблем с вывозом мусора, лифтами и уборкой территории. Для этого на рынке недвижимости существуют управляющие компании. Их выбор также важен, как выбор строительных материалов. От качества того и другого в равной степени будет зависеть то, насколько комфортным окажется дом и проживание в нем.

 

Функции управляющей компании

 

Главная задача управляющей компании – обеспечить максимальный комфорт и безопасность проживания. Это подразумевает исправно работающую инженерную систему, консьерж-сервис, ухоженный ландшафтный дизайн, регулярное обследование фундамента и фасадов, стен, кровли и оборудования здания, своевременную подготовку к открытию и закрытию отопительного сезона. В ведении управляющей компании находятся все лестничные клетки, чердаки, лифты, подвалы, технические помещения, также она отвечает за внешнее благоустройство зданий, за домовые знаки, указатели улиц, флагодержатели, отмостки, входы в подъезды, тамбуры, вентиляционные каналы, коллекторы. Управляющая компания устанавливает и следит за исправностью камер видеонаблюдения, контроллера, автоматического шлагбаума, устройств для увлажнения и озонирования воздуха, автоматизированной диспетчерской и т.д. Они занимаются ремонтом и покраской игровых и спортивных площадок, а также проведением праздничных мероприятий для жителей комплекса. А на случай непредвиденных ситуаций управляющая компания поддерживает круглосуточную работу объединенной диспетчерской и аварийно-технической служб. Объединенная диспетчерская служба круглосуточно принимает заявки и звонки от жителей дома, оперативно вызывает соответствующих специалистов, которые занимаются устранением проблемы. Помимо всего прочего в зону ответственности управляющей компании входит ЖКХ: именно она занимается расчетом и учетом платежей за жилищно-коммунальные услуги.

При этом технические функции УК, обусловленные проектными особенностями многоквартирного дома, одинаковы для всех жилых комплексов. А вот набор услуг по управлению варьируется в зависимости от класса жилья. Так, в элитном сегменте управляющая компания предоставляет консьерж-сервис высшего уровня: специальный менеджер может заказать билеты в театр или в кино, забронировать столик в ресторане или авиабилет, вызвать такси, уточнить расписание авиарейсов или время работы салона красоты, провести уборку апартаментов или доставить еду из ресторана, сдать одежду в химчистку и забрать ее оттуда. «В жилых комплексах высокого ценового сегмента набор и качество услуг управляющей компании отличается от стандартного набора в объектах эконом-класса. Уборка помещений может проводиться чаще, могут использоваться более дорогие чистящие средства, на прилегающей территории могут выполняться работы по ландшафтному дизайну, кроме того, расходы на ремонт в силу использования дорогостоящих материалов в отделке существенно увеличиваются», – объясняет Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне.

В свою очередь эконом-класс подразумевает, что УК выполняет только прописанные в законе функции. «В сегменте «эконом» управляющая компания может ограничиться минимумом, прописанном в Правилах эксплуатации жилфонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 №170. В соответствии с п. 1.8 Правил это работа с подрядчиками, поставщиками, нанимателями и арендаторами, осмотры, текущий и капитальный ремонт, открытие и завершение отопительного сезона, уборка двора и подъездов», – комментирует Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have.

 

Все решают голоса

 

Согласно Жилищному Кодексу РФ собственники помещений в многоквартирном доме могут выбрать один из трех способов управления домом: непосредственное управление; управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) и управляющую компанию. Преимущество УК перед другими формами управления состоит в том, что она берет на себя весь комплекс услуг по содержанию и обслуживанию многоквартирного дома, а также всех коммунальных ресурсов в соответствии с Законодательством РФ. Все услуги прописываются в договоре управления, который утверждается общим собранием жильцов и подписывается каждым собственником. При этом ограничений по количеству обслуживаемых объектов у одной УК по законодательству нет. Все зависит от уровня компании, а так же от заинтересованности в ней со стороны застройщиков. Именно поэтому их гораздо меньше, чем ТСЖ.

Как пояснила Екатерина Гилярова, руководитель юридической службы «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», способ управления домом и новая управляющая организация многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и на основании его решения в любое время может быть изменен: это право закреплено за собственниками в п. 3, ст. 161 ЖК РФ. Как показывает практика, новостройками, особенно в элитном сегменте, уже управляет аффилированная девелопером УК. Это позволяет ей с самого начала строительства вести объект, вносить пожелания и корректировки, основываясь на своих компетенциях, подтвержденных практикой. «В данном случае можно говорить о более слаженном и эффективном взаимодействии между застройщиком и управляющей компанией», – уточняет Дмитрий Мацкевич, генеральный директор управляющей компании «Техстрой» (девелоперская группа «Сити-XXI век»). Андрей Хитров, руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome, отметил, что юридически УК не имеет отношение к застройщику, а сособственники квартир могут никогда и не узнать, что УК, занимающаяся эксплуатацией их дома, каким-либо образом связана с застройщиком.

Все дольщики, принявшие квартиры от застройщика по передаточным актам, обязаны заключить договор управления с управляющей организацией. После оформления права собственности на квартиры они вправе переизбрать управляющую компанию на общем собрании. В числе основных причин, по которым жильцы принимают такое решение, можно назвать стоимость эксплуатации одного квадратного метра и высокий совокупный платеж по ЖКХ. Как пояснил Сергей Креков, президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость, УК часто манипулируют с объемом потребляемых коммунальных услуг и недобросовестно относятся к общедомовым нуждам: свет, вода, отопление и пр. «Мы проанализировали платежные документы и выяснили, что при достаточно низкой цене эксплуатации одного квадратного метра, совокупный объем коммунальных платежей и сборов на ОДН за однокомнатную квартиру составляет около 4 тысяч рублей. Таким образом, рост совокупных платежей также может подтолкнуть людей к смене УК или отказу от подобной формы управления домом», – делится своими наблюдениями эксперт. Третья причина – низкое качество сервисных услуг, например, несвоевременное реагирование на нужды и запросы жителей. Еще одной распространенной причиной отказа от услуг УК является неспособность правильно выстроить коммуникации с собственниками жилья.

Для смены УК нужно провести голосование среди собственников помещений в многоквартирном доме. Как рассказал Сергей Креков, в первую очередь инициатор процедуры (а это может быть как один собственник, так и несколько), должен обратиться в органы местного самоуправления и заявить о своем желании провести собрание для обсуждения вопроса смены УК с другими жильцами. «После получения разрешения на проведение данного мероприятия ему вручается памятка, в которой указано, что за 15 дней до проведения собрания он должен уведомить о нем всех жильцов и разместить повестку собрания, в которой будет указано место и время его проведения. Как правило, эти повестки опускаются в почтовый ящик или расклеиваются по подъезду. Повторное собрание можно провести не ранее, чем через 10 дней», – добавляет эксперт.

Голосование считается легитимным, если в нем приняли участие 50% +1 голос собственников дома. А решение считается принятым, если за него проголосовало 50% + 1 голос от числа всех голосовавших. «Таким образом, если дом только начинает заселяться, то зачастую очень трудно провести голосование, собрав более половины собственников квартир», – отмечает Андрей Хитров. Какое бы решение не было вынесено, оно будет обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для собственников, которые не участвовали в голосовании или голосовали против утвержденного варианта. Однако в случае с новостройками существуют некоторые особенности. «В новых проектах, которые только вводятся в эксплуатацию не все жильцы обладают правом собственности на жилье, потому что могли просто не успеть принять свои квартиры по актам. По этой причине собственники не могут провести общее собрание, где решается вопрос об управлении домом. В связи с этим на данном этапе всеми вопросами управления занимаются компания-застройщик и органы местного самоуправления, которыми проводится открытый конкурс по выбору УК для временного управления данным домом», – поясняет Сергей Иванов, генеральный директор «Kaskad Service». Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом.

 

Цена вопроса и проблемы рынка

 

Стоимость услуг управляющей компании должна с одной стороны, обеспечивать рентабельность ее работы, а с другой – не вызывать вопросов у собственников квартир. Для планирования себестоимости услуг существуют специальные нормативные документы, например, методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда, рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда и рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда.

Стоимость услуг УК зависит, в первую очередь, от их набора, который обусловлен классом жилья, и периодичности, с которой они оказываются. Диапазон услуг зависит также от конструктивных особенностей, проектных решений многоквартирного дома и предпочтений жильцов. Согласно Жилищному Кодексу собственники вправе и должны сами принимать решение о том, какие услуги они хотят получать и с какой периодичностью, кроме того обязательного минимума, который установлен законом и необходим для безопасной эксплуатации дома. По данным АКОН, средняя цена за квадратный метр эксплуатации в эконом-классе составляет от 30 до 40 рублей за квадратный метр, до 55 рублей – в бизнес-классе, а все, что выше – относится к элитному и премиальному сегментам.

При этом само наличие управляющей компании не оказывает сильного влияния на стоимость жилья в новостройках. На стоимости квадратного метра может сказаться общее количество оказываемых услуг УК, а также размер общественной территории, относящейся к жилому комплексу. «Если в состав жилого комплекса входит собственный парк с водоемом, множество зон отдыха детей и взрослых или объекты, рассчитанные только на внутреннюю аудиторию (ресторан или спортивный комплекс), то следует ожидать, что в таких проектах стоимость квадратного метра будет выше, чем у аналогичного объекта без соответствующей инфраструктуры», – поясняет Андрей Хитров. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется по договоренности между сторонами, участвующими в договоре управления многоквартирным домом. Важно, что без согласия собственников помещений, принятого на общем собрании, УК не вправе в одностороннем порядке устанавливать размер этой платы. В свою очередь, УК для себя определяет размер этой платы, который должен обеспечивать ей рентабельность и при этом устраивать жильцов. УК рассчитывает для себя себестоимость, ориентируясь на различные рекомендации, нормативные документы по обоснованию тарифов на содержание жилищного фонда и оплаты труда работников этой сферы. Здесь следует отметить, что госрегулированию подлежат только тарифы на услуги ЖКХ, а плата за содержание и ремонт жилого помещения законодательно не закреплена.

Сегодня рынок УК переживает не самые лучшие времена. «Рентабельность бизнеса составляет не более 10%, а объем задержанных платежей доходит до 30%, – объясняет Сергей Креков. – Также важно отметить существенный рост стоимости линейного персонала, при том, что она составляет около 60% себестоимости услуг. При этом повышение тарифов по статье «содержание и эксплуатация жилых домов» не происходит».

Ситуацию усугубило введенное в этом году Минстроем лицензирование деятельности УК. Как итог – с нового года рынок стал сильно сжиматься, и резко возросло число компаний, которые обанкротились или просто закрылись.

 

Urbanus.ru

 

 

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Недавно компания Илона Маска Tesla презентовала керамическую черепицу со встроенными солнечными батареями. Какие строительные материалы останутся в будущем, а какие, скорее всего, исчезнут?


2 дня назад
Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
3 дня назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
3 дня назад