Продается квартира с... квартирантами

13.08.2015 17:16
Нередко возникает ситуация, когда хозяева квартиры, сдаваемой в аренду, соберутся вдруг её продавать. Либо наоборот, выставляя квартиру на продажу и не желая терять на её простое, собственники решают сдавать квадратные метры квартирантам. И тут возникают проблемы…

Kazned.ru решил разобраться в ситуации: действительно, как быть? Можно ли вообще совместить сдачу в аренду и продажу своей законной собственности - без потери времени, нервов и потенциальных покупателей? Задавшись этим вопросом, мы обратились к реальным случаям и опыту практикующих риэлторов.

 

«Девочки сопротивляются»…

 

Типичная ситуация описана на одном из профессиональных форумов в сети: «Я продаю квартиру с помощью риэлтора. В квартире в данный момент живут девочки-квартиранты. После того, как мы с мужем приняли решение о продаже, сообщили девочкам, что будут приходить потенциальные покупатели, будут смотреть квартиру в согласованное с ними время. Квартирантки согласились. И вот уже несколько дней риэлтор не может договориться с ними о встрече, чтобы сделать фото и оценить состояние. Они тянут и сопротивляются: «некогда, работаем, может быть, послезавтра»... Мы с мужем сейчас рассчитываем на доход от аренды - терять жильцов до продажи квартиры не хотелось бы».

Далее автор поста просит профессионалов прокомментировать и поделиться опытом: всегда ли наличие квартирантов отрицательно влияет на восприятие покупателей? Как обычно квартиранты реагируют на осмотры жилья, всегда ли негативно? Могут ли как-то мешать, компрометировать хозяев и квартиру? А главное – как достигнуть компромисса?

 

«Дом – отстой, соседи – наркоманы…»

 

Как свидетельствуют ответы на форуме и опыт риэлторов, опрошенных «Казанской недвижимостью», в 99 случаях из ста при продаже квартиры, сдаваемой в аренду, наличие в ней квартирантов – фактор, отрицательно влияющий на возможность сделки. И опять-таки, подавляющее большинство арендаторов негативно реагируют на продажу их временного жилья.

«Как человек, занимающийся продажами недвижимости много лет, могу вам уверенно сказать – 99% квартирантов мешают показам и саботируют продажу!», - делится опытом одна из форумчан. Другие риэлторы её поддерживают: «Это и невозможность попасть в квартиру в оговоренное время с покупателями. И сообщение потенциальным покупателям, что дом - просто отстой, в квартире холодно, соседи наркоманы и т.п.»

Злоключения могут начаться и в процессе показа, и даже на подходах к нему: «Вчера показывал квартиру с квартирантами, так они не затыкались - и зимой холодно, и сантехника плохая, и полы скрипят, и шумно. Ужас. Один раз договорился на показ, звоню в домофон уже с покупателями, а мне в ответ: "Мне неудобно, я с девушкой, показывать не буду"».

Отпугнуть покупателей могут даже не вредные квартиранты, а банальные вещи: беспорядок, запах еды (они как раз вечером, после работы, ужин готовят).  

Даже без всяких злодейств со стороны арендаторов само их наличие в выставленной на продажу квартире сильно влияет на цену. Например, как свидетельствуют столичные агенты, в Москве простая «однушка» теряет не менее 100 тыс. рублей от наличия в ней квартирантов, а «если живут граждане не славянской наружности - то и все 200 тыс.» По подсчетам риэлторов, если при этом квартира ещё и в плохом состоянии, в захламленном виде, с кучей старой мебели -  может потерять в цене и до 300 тысяч. «Двушки» и «трёшки» теряют больше.

Понятно, что в регионах цифры будут меньше, однако и тут хозяевам стоит быть готовыми: процент, на который снизится конечная стоимость вашей квартиры с арендаторами, будет довольно ощутимым.

 

Доходит до смешного…

 

Во многих случаях так происходит по вине самих хозяев, считают профессионалы рынка недвижимости. Вот и у дамы, чье сообщение вызвало дискуссию на форуме, похожая ситуация: они с мужем договорились, что не будут сообщать своим квартиранткам, что собираются продать квартиру, в которой те живут – мол, сказали, что просто хотим помониторить по спросу и ценам, на будущее…

Хозяева-конспираторы умудряются «зашифровать» и покупателей перед арендаторами, и наоборот, выдавая тех и других то за родственников, то за должностных лиц.  В результате ситуация может выйти из-под контроля…

«В марте чуть сделка не развалилась, когда "родственница", проживающая в продаваемой квартире, заявила, что у соседки 5 мастифов», - рассказывает один из риэлторов.

«Помню, смотрели с клиенткой квартиру, - вспоминает другая женщина-агент. - Квартиранты из Таджикистана заселились всего пару дней назад. Риэлторша (она же их и заселяла!) по телефону потребовала, чтобы мы не говорили, что покупаем квартиру, а представились… «электриками из ЖЭКа»!  Однако мы (моя клиентка на 9-м месяце с 2-летним малышом и я) - ну никак не тянули на электриков, и таджики сразу заподозрили неладное... Конфуз. Мы были рады, что ноги оттуда унесли, и ни о какой покупке, разумеется, речи уже не шло. В общем, нехорошо получилось». 

 

«И месть моя будет страшной…»

 

Профессиональные риэлторы считают: скрывая факт продажи от квартиранта, вы жестоко обижаете человека. При этом не стоит забывать, что он имеет массу возможностей вам отомстить, поскольку проживает в вашей квартире...

Эксперт привели немало примеров того, каким образом арендатор может отомстить хозяину квартиры. «Бывает, что из жилища вывозится абсолютно все – включая мебель (хозяйскую), межкомнатные двери и батареи отопления. Один арендатор проявил поистине иезуитскую изобретательность, залив бетоном канализационные трубы – и хозяину приходилось очень долго и дорого все ремонтировать...»

 

А по закону – никак!

 

Можно, конечно, справедливо возмущаться поступками квартирантов. И требовать «крови» - то бишь наказания. Однако не все так просто…

«За плохое поведение» хозяин своих квартирантов выселить не может – да и за что их выселять: «За то, что вечером, во время показа лук режут или мясо с чесноком жарят? Или вещи по дому раскиданы? Так квартира-то целая, а беспорядок - он у всех может быть. У кого-то временно, у кого-то постоянно»...

Опытные агенты напоминают: по закону квартиранты могут вообще никого не впускать, если в договоре особо не оговорено, что вы вправе посещать квартиру 1 раз в месяц. Так что лучше заранее предусмотреть все нюансы…

Словом, по мнению одного из юристов, в ситуации, описанной в самом начале, следует учитывать три основных момента: 

1. Наниматель не обязан показывать квартиру. Совсем. Это вопрос его доброй воли.

2. Платящего исправно нанимателя нельзя до окончания срока найма выселить из квартиры. Все соглашения о «форс-мажоре с предупреждением за месяц» юридически ничтожны.

3. Продажа квартиры не влияет на проживающих нанимателей. Они вправе жить и после перехода права собственности, пока не истечет срок договора. (Ст. 675 ГК РФ).

Таким образом, даже самых вредных квартирантов «выгнать взашей»  не получится. Можно только попросить съехать или расторгнуть договор. «Силой выгнать -забудьте. УК РФ нарушите, а если «повезет» - то и «букет» статей наберёте», - предупреждает один из риэлторов. И добавляет:  лучший способ - правильно поговорить. Тогда сами съедут, и претензий не будет друг к другу.

 

Выход – в компромиссе!

 

Собственника продаваемой квартиры можно понять: он не хочет терять доход, ведь порой сдача квартиры – это существенная статья доходов, особенно для семей, находящихся в процессе купли-продажи жилья. Но и наличие квартирантов, как мы уже видели, большая «головная боль»…

И все-таки ситуация не безнадежна! Об этом свидетельствуют сами риэлторы. И делятся своим положительным опытом.

Компромисс можно найти, предложив квартирантам существенную скидку по аренде, советуют одни риэлторы. «Не забудьте также про договоренность, что после получения вами аванса от покупателя и до выселения у квартирантов будет месяц или полтора, и никто их выкидывать на улицу за пару дней не будет», - добавляют другие.

Некоторые агенты делятся опытом своих компаний: «Нами разработано предложение по мотивации на показы - "арендные каникулы" для нынешних жильцов. Как только за квартиру вносят аванс - пару недель от сделки и пару недель регистрации (получается месяц) - оплата за этот месяц проживания не взимается.  Если уж и такую договоренность нарушают - то прекращаем аренду, иначе квартиру не продашь».

Закончим, пожалуй, опять-таки реальным случаем из риэлторской практики: «У наших клиентов сейчас аналогичная ситуация - квартиранты живут в продаваемой квартире. Козней не строят, ведут себя прекрасно. Арендную плату вносят всё так же аккуратно, и сумму мы не снижали. Делают они это потому, что мы договорились о следующем: возвращаем депозит (нам его в любом случае возвращать); даем 30% на оплату риэлтора; помогаем найти другую квартиру в этом же районе; помогаем с переездом. Потенциальных покупателей квартиранты встречают чуть ли не с цветами, хлебом, солью и оркестром - еще никто, не попив чая, не ушёл. Вот она - сила уважения друг друга и отношения друг к другу с пониманием!»

 

Алёна Мартынец

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Недавно компания Илона Маска Tesla презентовала керамическую черепицу со встроенными солнечными батареями. Какие строительные материалы останутся в будущем, а какие, скорее всего, исчезнут?


4 дня назад
Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
5 дней назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
5 дней назад