Эксперты рассказали о причинах отказа в регистрации сделок в Татарстане

05.10.2015 17:04
На прошедшем круглом столе, организованным ИД «Казанская недвижимость», были названы основные причины приостановки и отказов в регистрации сделок с недвижимостью. Казанские риэлторы обратили внимание на опасные, на их взгляд, тенденции в этом вопросе.

Сначала - приостановка

 

Как рассказала начальник отдела регистрации сделок и перехода прав физических лиц Управления Росреестра по Республике Татарстан Галина Гончарова, отказу предшествует, как правило, приостановление в регистрации. О том, что его сделка приостановлена, заявителю сообщают либо на адрес электронной почты (при условии, что заявитель оставил адрес своей электронной почты при подаче документов), либо смс-сообщением.

Существует целый ряд причин, по которым сделка может быть приостановлена, уточнила Галина Гончарова, например -  отсутствие согласия супруга на сделку с совместно нажитым супругами имуществом или согласия органа опеки на сделку с имуществом опекаемого лица или лица, находящегося под попечительством;  представление документа (заявления) не уполномоченным лицом и др.

          Если причины приостановления сделки не будут устранены в установленный срок, регистратор выносит решение об отказе в государственной регистрации права. Основания  на это дает ст.20 Закона о регистрации, конкретизировала Гончарова.

 

В Татарстане за 2015 г. отказано в регистрации более 90 сделок

 

Всего с начала года в Татарстане было зарегистрировано 146 тыс. переходов права на объекты недвижимости, сообщила Галина Гончарова. Из них по жилым помещениям – 39,5 тыс. (в Казани эта цифра - 26 тыс.). По нежилым помещениям было зарегистрировано около 12,9 тыс. сделок (из них половина – в Казани), по земле - 53 тыс. (по Казани – 6,9 тыс.). По ипотечному кредитованию за 8 месяцев этого года было совершено 28,5 тыс. сделок.

При этом в отделе по регистрации сделок и перехода прав физических лиц  Управления Росреестра по РТ, которое представляла на круглом столе спикер, за 8 месяцев этого года было принято 91 решение об отказе в регистрации. Если составить своеобразный рейтинг отказов нынешнего года, то ТОП-3 по частоте займут следующие причины: наличие актуального ареста на объект недвижимости — 17 отказов; нет согласия залогодержателя на передачу в аренду заложенного имущества— 11 отказов; у лица, распорядившегося недвижимостью, отсутствует зарегистрированное право на данный объект —10 отказов.

            Как упомянула начальник отдела регистрации сделок и перехода прав физических лиц, ранее среди причин отказа была также отсутствие оплаты или не достаточной оплатой государственной пошлины. В настоящее время такие документы к рассмотрению не принимаются.

 

Росреестр перестраховывается?

 

У присутствующих на встрече риэлторов к представителю Росреестра был еще один вопрос по поводу регистрации. Причем основанный на личном опыте. Задал его президент Гильдии риэлторов РТ Андрей Савельев, который столкнулся со следующей ситуацией: Регпалата приостановила сделку на основании того, что объект недвижимости в ней является таунхаусом, а не жилым домом. Участники сделки остались в недоумении: по своим характеристикам 2-этажный жилой дом площадью в 200 кв. м, с одним входом и не имеющий подземных этажей, никак не может быть таунхаусом.

Представителей риэлторского сообщества настораживает тот факт, что такие отказы на первичную регистрацию в последнее время участились: многие индивидуальные жилые дома попали под подозрение Регпалаты, что это таунхаус. «Каким образом можно снять эти подозрения?» - спросил Савельев от имени риэлторов.

«В каждом случае надо смотреть конкретный дом», - последовал ответ Галины Гончаровой. Она не исключила возможность выезда регистратора на место или изучение ситуации по фото. Но если отказ в регистрации уже вынесен, есть только один выход -  попробовать оспорить его через суд.

Повышенную бдительность Регпалаты по отношению к индивидуальному строительству можно объяснить ведущейся вот уже три года войной казанских властей с так называемыми лже-коттеджами — незаконно построенным многоквартирными домами, которые выдаются за индивидуальное жилье. Самым громким оказалось первое дело о «лже-коттеджном мошенничестве»:  на скамье подсудимых в сентябре этого года оказалась Ольга Варисова — застройщица двух снесенных в 2013 году 12-квартирных домов на улице Красного Химика в Казани. В этом уголовном деле, состоящем из 12 томов, 36 потерпевших и более 67 млн. рублей ущерба.  

Принимая во внимание остроту проблемы, риэлторы опасаются, что из-за усиления борьбы с лже-коттеджами придется пострадать и всем остальным – тем, кто строит индивидуальные жилые дома. Андрей Савельев высказал опасения: «Не хотелось бы, чтобы приостановки регистрации сделок по индивидуальным домам стали обычной  практикой».

 

Как проверить чистоту сделки с помощью  Росреестра

 

Еще один немаловажный вопрос, который был затронут на круглом столе «Казанской недвижимости» Галиной Гончаровой: можно ли с помощью  Росреестра проверить  чистоту сделки?

Как рассказала спикер, для этого необходимо запросить выписку из ЕГРП и удостовериться в том, что права на объект действительно принадлежат его правоотчуждателю. Выписка также может содержать сведения о присутствии или отсутствии арестов, имеются ли какие-либо запрещения и другие ограничения и обременения на объекте. Из документа можно узнать, не оспариваются ли права, имеется ли правопритязания на объект (т. е. не рассматривается какая-либо сделка в настоящий момент).

Причем эксперт обратила особое внимание: не стоит при этом доверять предоставляемым продавцом выписке или свидетельству о регистрации, даже при наличии на нем  степеней защиты и прочих атрибутов документа, т. к. сведения в Реестре прав изменяются ежедневно, и в любой момент после получения свидетельства или выписки данные могут измениться.  «Может быть наложен арест, сведения о котором ранее отсутствовали, либо право продавца может быть признано судом недействительным и ваша сделка также будет недействительной. Всегда целесообразно владеть белее свежей актуальной информацией об объекте» - уточнила Галина Гончарова.

Для справки: сведения из ЕГРП можно сейчас получать как в электронном виде, так и в бумажном. Кроме того, можно получить ключ доступа к базе ЕГРП и самостоятельно отслеживать изменения, касающиеся конкретного объекта. Запросить сведения в  электронном виде, а также заказать ключ доступа  к ЕГРП  можно через портал Росрестра Что касается расценок, то выписка о правах отдельного лица для граждан по РТ в бумажном виде обойдется в 500 руб., по РФ — 1500 руб. в бумажном варианте или 600 руб. в электронном виде. Расценки по другим видам выписок можно уточнить на официальном сайте Росреестра. Обратите внимание:  все платные выписки из ЕГРП и ключи доступа в настоящее время в РТ предоставляются Кадастровой палатой, в которую с 1 сентября этого года были переданы данные полномочия Росреестра.

 

Сделки с участием материнского капитала

 

Продолжая разговор о безопасности сделок, присутствующие на круглом столе затронули тему участия маткапитала. Директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов напомнил: купив ранее квартиру с использованием материнского капитала, собственники при дальнейшей её продаже могут не указать в квартире долю ребенка. А как известно, это может стать основанием для отказа в признании сделки.

И в Казани такие факты имеются. По закону, на любую сделку с имуществом несовершеннолетних требуется разрешение органов опеки. Но, как указали в дискуссии за круглым столом риэлторы, при последующей продаже в документах не указывается, что первоначально квартира была приобретена с использованием маткапитала.

Галина Гончарова подтвердила: при регистрации это тоже никак не указывается. «Мы можем только догадаться, что банк выдал кредит на определенную сумму, и, скорее всего, использован маткапитал. То есть полагаемся на чутье и опыт регистратора», — сказала представитель Регпалаты.

Руслан Хабибрахманов высказал опасения, что в ближайшее время можно ожидать роста количества отмененных сделок – и именно по этой причине. «Можно ли поставить какой-то барьер, чтобы такие вещи не допускать?» — уточнил глава «Флэта». По его мнению, здесь возможно консолидировать силы риэлторского сообщества и Росреестра, чтобы выступить с инициативой разработки определенного регламента при совершении таких сделок.

            Однако представитель Росреестра могла лишь посоветовать уточнять, за счет каких средств приобреталась квартира. По словам Галины Гончаровой, это уже вопрос законотворчества, и подобные регламенты могут приниматься лишь на федеральном уровне.

Получается, что на сегодняшний день, если сделка совершается гражданами без участия риэлторов (т. е. профессионалов, которые разбираются в таких нюансах), она рискует остаться незаконной.

 

Алена Мартынец

Алена Мартынец

Похожие статьи

Последние статьи

Около 1,5 миллиона земельных участков, находящихся на опушке леса, могут попасть под "лесную амнистию". Закон, позволяющий легализовать их, в том числе и дачные, находящиеся на землях лесного фонда, вступил в законную силу.
1 день назад
15 августа Управление Росреестра по Республике Татарстан провело «Единый день горячей линии» для застройщиков и граждан, оформляющих недвижимость, посвященный Дню строителя.
1 день назад
Переезд состоит не только из непосредственно перевозки, но в большей степени из подготовки к ней и обустройства на новом месте.
2 дня назад