Эксперты рассказали о причинах отказа в регистрации сделок в Татарстане

05.10.2015 17:04
На прошедшем круглом столе, организованным ИД «Казанская недвижимость», были названы основные причины приостановки и отказов в регистрации сделок с недвижимостью. Казанские риэлторы обратили внимание на опасные, на их взгляд, тенденции в этом вопросе.

Сначала - приостановка

 

Как рассказала начальник отдела регистрации сделок и перехода прав физических лиц Управления Росреестра по Республике Татарстан Галина Гончарова, отказу предшествует, как правило, приостановление в регистрации. О том, что его сделка приостановлена, заявителю сообщают либо на адрес электронной почты (при условии, что заявитель оставил адрес своей электронной почты при подаче документов), либо смс-сообщением.

Существует целый ряд причин, по которым сделка может быть приостановлена, уточнила Галина Гончарова, например -  отсутствие согласия супруга на сделку с совместно нажитым супругами имуществом или согласия органа опеки на сделку с имуществом опекаемого лица или лица, находящегося под попечительством;  представление документа (заявления) не уполномоченным лицом и др.

          Если причины приостановления сделки не будут устранены в установленный срок, регистратор выносит решение об отказе в государственной регистрации права. Основания  на это дает ст.20 Закона о регистрации, конкретизировала Гончарова.

 

В Татарстане за 2015 г. отказано в регистрации более 90 сделок

 

Всего с начала года в Татарстане было зарегистрировано 146 тыс. переходов права на объекты недвижимости, сообщила Галина Гончарова. Из них по жилым помещениям – 39,5 тыс. (в Казани эта цифра - 26 тыс.). По нежилым помещениям было зарегистрировано около 12,9 тыс. сделок (из них половина – в Казани), по земле - 53 тыс. (по Казани – 6,9 тыс.). По ипотечному кредитованию за 8 месяцев этого года было совершено 28,5 тыс. сделок.

При этом в отделе по регистрации сделок и перехода прав физических лиц  Управления Росреестра по РТ, которое представляла на круглом столе спикер, за 8 месяцев этого года было принято 91 решение об отказе в регистрации. Если составить своеобразный рейтинг отказов нынешнего года, то ТОП-3 по частоте займут следующие причины: наличие актуального ареста на объект недвижимости — 17 отказов; нет согласия залогодержателя на передачу в аренду заложенного имущества— 11 отказов; у лица, распорядившегося недвижимостью, отсутствует зарегистрированное право на данный объект —10 отказов.

            Как упомянула начальник отдела регистрации сделок и перехода прав физических лиц, ранее среди причин отказа была также отсутствие оплаты или не достаточной оплатой государственной пошлины. В настоящее время такие документы к рассмотрению не принимаются.

 

Росреестр перестраховывается?

 

У присутствующих на встрече риэлторов к представителю Росреестра был еще один вопрос по поводу регистрации. Причем основанный на личном опыте. Задал его президент Гильдии риэлторов РТ Андрей Савельев, который столкнулся со следующей ситуацией: Регпалата приостановила сделку на основании того, что объект недвижимости в ней является таунхаусом, а не жилым домом. Участники сделки остались в недоумении: по своим характеристикам 2-этажный жилой дом площадью в 200 кв. м, с одним входом и не имеющий подземных этажей, никак не может быть таунхаусом.

Представителей риэлторского сообщества настораживает тот факт, что такие отказы на первичную регистрацию в последнее время участились: многие индивидуальные жилые дома попали под подозрение Регпалаты, что это таунхаус. «Каким образом можно снять эти подозрения?» - спросил Савельев от имени риэлторов.

«В каждом случае надо смотреть конкретный дом», - последовал ответ Галины Гончаровой. Она не исключила возможность выезда регистратора на место или изучение ситуации по фото. Но если отказ в регистрации уже вынесен, есть только один выход -  попробовать оспорить его через суд.

Повышенную бдительность Регпалаты по отношению к индивидуальному строительству можно объяснить ведущейся вот уже три года войной казанских властей с так называемыми лже-коттеджами — незаконно построенным многоквартирными домами, которые выдаются за индивидуальное жилье. Самым громким оказалось первое дело о «лже-коттеджном мошенничестве»:  на скамье подсудимых в сентябре этого года оказалась Ольга Варисова — застройщица двух снесенных в 2013 году 12-квартирных домов на улице Красного Химика в Казани. В этом уголовном деле, состоящем из 12 томов, 36 потерпевших и более 67 млн. рублей ущерба.  

Принимая во внимание остроту проблемы, риэлторы опасаются, что из-за усиления борьбы с лже-коттеджами придется пострадать и всем остальным – тем, кто строит индивидуальные жилые дома. Андрей Савельев высказал опасения: «Не хотелось бы, чтобы приостановки регистрации сделок по индивидуальным домам стали обычной  практикой».

 

Как проверить чистоту сделки с помощью  Росреестра

 

Еще один немаловажный вопрос, который был затронут на круглом столе «Казанской недвижимости» Галиной Гончаровой: можно ли с помощью  Росреестра проверить  чистоту сделки?

Как рассказала спикер, для этого необходимо запросить выписку из ЕГРП и удостовериться в том, что права на объект действительно принадлежат его правоотчуждателю. Выписка также может содержать сведения о присутствии или отсутствии арестов, имеются ли какие-либо запрещения и другие ограничения и обременения на объекте. Из документа можно узнать, не оспариваются ли права, имеется ли правопритязания на объект (т. е. не рассматривается какая-либо сделка в настоящий момент).

Причем эксперт обратила особое внимание: не стоит при этом доверять предоставляемым продавцом выписке или свидетельству о регистрации, даже при наличии на нем  степеней защиты и прочих атрибутов документа, т. к. сведения в Реестре прав изменяются ежедневно, и в любой момент после получения свидетельства или выписки данные могут измениться.  «Может быть наложен арест, сведения о котором ранее отсутствовали, либо право продавца может быть признано судом недействительным и ваша сделка также будет недействительной. Всегда целесообразно владеть белее свежей актуальной информацией об объекте» - уточнила Галина Гончарова.

Для справки: сведения из ЕГРП можно сейчас получать как в электронном виде, так и в бумажном. Кроме того, можно получить ключ доступа к базе ЕГРП и самостоятельно отслеживать изменения, касающиеся конкретного объекта. Запросить сведения в  электронном виде, а также заказать ключ доступа  к ЕГРП  можно через портал Росрестра Что касается расценок, то выписка о правах отдельного лица для граждан по РТ в бумажном виде обойдется в 500 руб., по РФ — 1500 руб. в бумажном варианте или 600 руб. в электронном виде. Расценки по другим видам выписок можно уточнить на официальном сайте Росреестра. Обратите внимание:  все платные выписки из ЕГРП и ключи доступа в настоящее время в РТ предоставляются Кадастровой палатой, в которую с 1 сентября этого года были переданы данные полномочия Росреестра.

 

Сделки с участием материнского капитала

 

Продолжая разговор о безопасности сделок, присутствующие на круглом столе затронули тему участия маткапитала. Директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов напомнил: купив ранее квартиру с использованием материнского капитала, собственники при дальнейшей её продаже могут не указать в квартире долю ребенка. А как известно, это может стать основанием для отказа в признании сделки.

И в Казани такие факты имеются. По закону, на любую сделку с имуществом несовершеннолетних требуется разрешение органов опеки. Но, как указали в дискуссии за круглым столом риэлторы, при последующей продаже в документах не указывается, что первоначально квартира была приобретена с использованием маткапитала.

Галина Гончарова подтвердила: при регистрации это тоже никак не указывается. «Мы можем только догадаться, что банк выдал кредит на определенную сумму, и, скорее всего, использован маткапитал. То есть полагаемся на чутье и опыт регистратора», — сказала представитель Регпалаты.

Руслан Хабибрахманов высказал опасения, что в ближайшее время можно ожидать роста количества отмененных сделок – и именно по этой причине. «Можно ли поставить какой-то барьер, чтобы такие вещи не допускать?» — уточнил глава «Флэта». По его мнению, здесь возможно консолидировать силы риэлторского сообщества и Росреестра, чтобы выступить с инициативой разработки определенного регламента при совершении таких сделок.

            Однако представитель Росреестра могла лишь посоветовать уточнять, за счет каких средств приобреталась квартира. По словам Галины Гончаровой, это уже вопрос законотворчества, и подобные регламенты могут приниматься лишь на федеральном уровне.

Получается, что на сегодняшний день, если сделка совершается гражданами без участия риэлторов (т. е. профессионалов, которые разбираются в таких нюансах), она рискует остаться незаконной.

 

Алена Мартынец

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Какие гарантии есть у дольщиков сегодня и что нового предлагают поправки депутатов в ФЗ-214 - рассмотрим в статье.
2 дня назад
Насколько функциональны помещения танхаусов, имеющие верикальный вектор планировок? На этот и множество других вопросов, связанных с этим форматом жилья – ответы в материале.
2 дня назад
В 2015 г. правительством России была принята государственная программа помощи ипотечным заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию. В действующем варианте программа должна завершиться 1 марта 2017 г.
3 дня назад