Осеннему рынку недвижимости в Казани поставили диагноз

09.10.2015 17:23
«Пульс рынка жилья сегодня нестабильный» - такое мнение прозвучало на круглом столе, проведенном недавно ИД «Казанская недвижимость». Какие тренды существуют сейчас на рынке и к чему готовиться в ближайшее время - в материале.

Каковы перспективы рынка в Татарстане в окончании нынешнего сезона и в начале 2016 г.?  Этот вопрос стал одним из центральных на круглом столе, где собрались в конце сентября представители ведущих агентств недвижимости Казани, профессионалы рынка, аналитики, эксперты. Надо сказать, что в своих прогнозах спикеры были осторожны – это и понятно, когда работать приходится в ситуации экономической нестабильности.

Традиционно принято считать, что лето является периодом затишья на рынке недвижимости, а после возвращения покупателей из отпусков начинается деловой сезон. В этом году ситуация изменилась. Осень не принесла на рынок жилья сколько-нибудь заметного оживления. Эта тенденция наблюдается повсеместно по стране, в том числе – и в Татарстане.

Тем не менее, часть аналитиков еще в начале осени возлагала надежды  на некоторые положительные изменения на ипотечном рынке. Их оппоненты утверждают: серьезного улучшения ситуации в экономике не произошло и в ближайшее время не предвидится, поэтому платежеспособный спрос остается низким. А это, в свою очередь, не может не отразиться на ценах.

 

Татарстан: пульс нестабильный

 

По наблюдениям вице-президента Гильдии риэлторов РТ Руслана Садреева, за последние полгода в Казани цены на недвижимость во всех сегментах снизилась в среднем на 15%. На данный момент они находятся на уровне сентября прошлого года. Создается парадоксальная ситуация: с одной стороны, движения внутри идут, но в целом рынок стоит.

Спрос на жилье отложен, говорят эксперты. Немало способствовал этому и покупательский ажиотаж  в декабре 2014 г., когда во время глобального валютного скачка россияне (и татарстанцы, в том числе), в надежде спасти сбережения, кинулись скупать недвижимость. Сегодня спрос насытился, а те, кто не успел приобрести жилье тогда, заняли выжидающую позицию.  По словам Руслана Садреева, спрос  в Казани существует, но он отложенный: те, кто хочет купить трехкомнатную квартиру, не могут продать свою двухкомнатную.

 Не добавляют оживления рынку и остальные факторы: дешевеющий рубль, дорожающие стройматериалы и общее удорожание жизни, которое снижает и без того низкую покупательскую способность.

Подытоживая наблюдения своих коллег, вице-президент Гильдии риэлторов РТ вынес вердикт: «Осенью 2015 года рынок живет своей жизнью, но пульс нестабильный».

 

Снижение ипотечных ставок не повлияет на возможности покупателей

 

Господдержка ипотеки на «первичку», снижение ключевой ставки ЦБ РФ на 0,5-1,5%   и даже массовое снижение банками процентных ставок по ипотеке на вторичное жилье  текущую ситуацию с низким спросом повлиять не могут, считают эксперты. Падение реальных доходов граждан за год было очень существенным, по некоторым данным - не менее 30-40%.  Поэтому выправить ситуацию может либо снижение цен на эту же величину,  либо адекватное снижение размеров ипотечных платежей на 30-40%. А это, в свою очередь, может быть достигнуто за счет снижения цен, а не процентных ставок по ипотеке, уверена часть аналитиков.

Такого мнения, например, придерживается московский эксперт – аналитик, руководитель проекта  «Индикаторы Рынка Недвижимости» Олег Рпеченко. По его словам, ипотека может стать лишь дополнительным стимулом, но не может создать спрос на пустом месте. А реальный спрос на жилье зависит, прежде всего, от доходов населения. Потребность людей в жилье высока, однако их реальные доходы не позволяют приобрести квартиру. Даже если ипотечные ставки немного снизятся, платежи все равно будут слишком высокими для большинства семей. Единственный путь, по мнению Репченко, создать баланс между спросом и предложением - плавное снижение цен на недвижимость.

Между тем,  благодаря ипотечной госпрограмме по сниженной процентной ставке рынок "первички"  на сегодняшний день выглядит более стабильно:  хотя условия для застройщиков изменились в худшую сторону, цены не повысились. Произошло это во многом благодаря настоящему «параду акций и скидок» девелоперов, наблюдаемому всё лето.

 

2015-й был годом «первички»

 

На вторичном рынке снижение продаж оказалось особенно заметным. На сегодняшний день  для квартир вторичного рынка дисконт в ходе торга стал нормой. Да и на первичном рынке девелоперы  стремились вызвать интерес покупателей с помощью скидок.

Не обошла эта тенденция и местный рынок. «2015 год проходил под знаком первичного жилья», -  обозначил тренд  директор «АК БАРС Недвижимость» Олег Митюнин. «На рынке были райские предложения, которые не встречались до кризиса. Сегодня можно найти предложения по 11%, многие застройщики предлагают свои дополнительные скидки, кто-то вступает в совместные программы с банками, и тогда ставки могут составлять менее 11%. По программам АИЖК есть даже  ставка 9,9%», - сообщил он на уже упомянутом круглом столе.

            Риэлторы подтверждают, что в Казани покупатели в 2015 году обратили свой взгляд на  первичный рынок.  Как сообщил Руслан Садреев, сегодня в тренде квартиры в строящихся домах и у надежных застройщиков.

Притом он отметил некоторые нюансы: если раньше  спрос  покупателей был по большей части направлен на 1-комнатные, то в этом году они интересуются и «двушками», и «трешками». Такое смещение спроса Садреев объясняет тем, что сегодня жильё покупается в основном «для себя», для жизни, тогда как раньше приобреталось с инвестиционными целями -  для сдачи в аренду, перепродажи или сохранения средств. А это, как правило, вложения именно в минимальную «разменную монету рынка недвижимости» - в «однушку».

Руслан Садреев отметил также еще одну уникальную, по его словам, тенденцию. На сегодняшнем рынке стоимость одинаковых квартир может разниться очень  сильно – до полумиллиона.  Если проанализировать базу данных объявлений на одном и том же ресурсе, говорит он, можно наблюдать такую картину: однокомнатная «хрущевка» у одного продавца выставлена на продажу за 1,9 млн рублей, а рядом, у другого – такая же квартира,  с аналогичными характеристиками будет стоит уже 2,4 млн. рублей. «За всю мою работу я первый раз такую разницу наблюдаю», — подчеркнул вице-президент гильдии. И упомянул при этом: «Продавцы, которым надо продать, снижают стоимость. Те, кто может ждать - ждут своего покупателя. Но могут и не дождаться».

 

Стагнация грозит затянуться

 

Наблюдения аналитиков позволяют утверждать: в обозримом будущем цены вряд ли начнут расти.  Снижение на 10-15% в год предрекают и федеральные и местные эксперты. Но и падать бесконечно они, конечно, не будут. Как прогнозирует Олег Репченко, падение закончится либо при общей смене экономического тренда (если начнется рост доходов населения и приток инвестиций в российскую экономику), либо, что более вероятно, при достижении новой точки баланса спроса и предложения – то есть, когда установятся цены, доступные покупателям в новых экономических условиях.

Подтверждают  выкладки столичных аналитиков и наблюдения местных экспертов. В частности, соотношение цены и спроса прокомментировал вице-президент  Гильдии риэлторов РТ :  «Сегодня район большого значения не имеет, имеет значение цена.  На сегодня мы видим строящиеся комплексы у  «АК БАРС Девелопмент», у «Унистроя», но они находятся, в принципе, на окраинах. И «Грань» строит свою «Рощу», хотя Ферма-2 никогда не была популярной. Но, тем не менее, люди туда идут, потому что ценник очень дешевый».

Садреев нарисовал «портрет» востребованной сегодня казанским покупателем недвижимости: «Отделка - черновая или предчистовая, район большого значения не имеет. Продолжают пользоваться спросом индивидуальные дома: стоимость дома в 150 кв. м и участок 4-6 соток примерно равна стоимости 3-хкомнатной «ленинградки», около 5 млн рублей. На большие квартиры, площадью 120 кв. м и выше - спрос низкий».

А вот перспективы казанского рынка, по признанию местных экспертов, остаются пока туманными. По крайней мере, четко их обозначить они не берутся, и в прогнозах весьма осторожны. «Могу заявить лишь, что до конца этого года и, наверно, до середины следующего резкого скачка спроса и, соответственно, резкого роста цены ожидать не стоит. Но и падения не будет, а если и будет, то небольшое и в определенных сегментах», - прокомментировал ситуацию Руслан Садреев.

 

Алена Мартынец

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
2 дня назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
3 дня назад
Более половины покупателей предпочитают квартиры, расположенные на 5-13 этажах. При этом самым популярным является 7 этаж – его выбирает почти каждый десятый покупатель недвижимости на первичном рынке.
3 дня назад