Зачастую собственники решают расширить своё жилое пространство, присоединив балкон или лоджию к квартире. Рассмотрим, как сделать это правильно – и с точки зрения закона, и с точки зрения дизайна.

Представить российскую квартиру без балкона или лоджии практически невозможно. Иногда балконы крадут драгоценную площадь у кухонь или небольших комнат. При существующей дороговизне квадратного метра любому владельцу квартиры хочется использовать эти метры как можно эффективнее. Поэтому жильцы часто хотят сделать свою лоджию жилой и соединить ее с прилегающей комнатой.

 

Балкон в законе

 

Остекление балконов и лоджий - а уж тем более их утепление или изменение конфигураций - с точки зрения действующего законодательства однозначно трактуется как  перепланировкой квартиры.  И, следовательно, требует согласования в соответствующих инстанциях.

 

На основании ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Но прежде чем получить согласие, необходимо:

- разработать проект остекления балкона (лоджий);

- согласовать данный проект в таких организациях как Роспотребнадзор, управляющая организация, ОГПН г. Казани ГУ МЧС РФ по РТ, в органах власти, отвечающих за соответствие внешнего вида фасада здания после остекления балконов (лоджий) принятым нормам и других.

Прежде чем заказывать проект, необходимо получить документы БТИ на помещение - техпаспорт, подготовить все документы.

Подготовку проекта перепланировки жилого помещения, как правило, осуществляет организация, которая проектировала здание, но может и любая другая организация, имеющая оформленный допуск на проведение такого вида работ.

Проекты по перепланировке должны быть согласованы в первую очередь с Роспотребнадзором). Функция Роспотребнадзора - проверка проекта на соответствие санитарным нормам и правилам, в частности, для остекления балкона - на инсоляцию.

При желании провести работы по остеклению необходимо учитывать и тот факт, что фасад здания как ограждающая несущая конструкция дома является общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 244 ГК РФ, а также в п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491). Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, «в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) и др.»

Согласно ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, т.е. жильцов здания. Таким образом, при остеклении балкона необходимо получить разрешения от участников долевой собственности - владельцев жилых помещений. Все изменения принимает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

 

Как рассказали «Казанской недвижимости» в исполкоме города, после получения разрешения от ИКМО г.Казани можно приступать к реализации проекта - остеклению балкона. Завершение переустройства и (или) перепланировки, иных работ подтверждается актом Комиссии по приемке в эксплуатацию нежилых помещений после проведения работ по переустройству и (или) перепланировке, сформированной в составе согласно приложению N 5 постановления руководителя исполнительного комитета муниципального образования г.Казани от 22.06.2012 №4131 органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии).

Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием для использования его в качестве жилого или нежилого. Процедуры, устанавливаемые настоящим подпунктом, осуществляются в течение семи дней с момента завершения переустройства и (или) перепланировки, иных работ.

Приемочная комиссия выдает акт. После внесения изменений в "технический" облик помещения последним шагом собственника должно стать внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Несмотря на то, что данные, указанные в свидетельстве о собственности (площадь, идентифицирующие признаки помещения), не изменились, после проведения работ по остеклению балкона изменились документы, отражающие технические характеристики помещения. Эти документы, в т.ч. и документы, подтверждающие законность произведенных изменений (разрешение на перепланировку, акт выполненной перепланировки и т.д.), и должны быть представлены в Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации.

Нарушителей, не согласовавших в законном порядке переустройство балкона или лоджии, ждет  административный штраф в размере до 2500 рублей и налагается обязательство привести всё в первоначальный вид. Но при этом жилищным законодательством предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Кроме административной ответственности на лицо, самовольно осуществившее работы по перепланировке помещения, может быть возложена и договорная ответственность. Так, например, банки, заключая ипотечный договор, одним из условий возврата суммы займа предусматривают несанкционированное изменение технических данных помещений.

 

Четыре способа превратить лоджию в полезное пространство

 

Но вот владельцы квартиры смогли преодолеть все бюрократические проволочки, согласовать проекты перепланировок и соединить лоджии с комнатами, чтобы в результате получить помещения нового назначения. Что можно сделать с новым пространством? Приведем примеры из четырех реально существующих квартир.

Кабинет. Для него не нужна большая площадь, а наличие хорошего естественного освещения служит дополнительным плюсом. Например, стену между балконом и комнатой можно превратить в стеллаж, а на сам балкон поставить офисный стул и рабочий стол. Получается уютный уголок для работы.

Зимний сад. Если позволяют размеры квартиры, большую лоджию можно превратить в настоящий зимний сад с необычными растениями. Например, такой проект: лоджия идет вдоль всех комнат квартиры и служит элементом, который соединяет кухню с остальными жилыми помещениями. Дизайнеры решили сделать отправной точкой всего интерьера шикарный вид на город, который открывается из окон. А выходить в зимний сад можно через кухню и гостиную.  Среди разнообразных экзотических растений поставили столики и стулья, на которых отдельные группы гостей могут вести беседы и любоваться шикарной панорамой города.