Документы на квартиру у застройщика

19.11.2015 14:12
Нередки случаи, когда человек, не считая нужным вдаваться в детали документов и проверять так называемую «юридическую чистоту» желаемой квартиры, просто подписывает все бумаги и передает деньги. Подобная доверчивость в дальнейшем может преподнести покупателю неприятные сюрпризы.

Артем Амиянц, юрист компании «Доверенный юрист», написал инструкцию, как проверить «юридическую чистоту» новостройки:

-

Самый лучший вариант – отсутствие у квартиры «истории», то есть цепочки различных предварительных сделок с ней. Это условие чаще выполняется при покупке квартиры непосредственно у застройщика. Но и здесь есть риски, так что лучше подстраховаться.

 

Самый надежный способ – оформление ДДУ

 

Проверка квартиры сводится в основном к проверке самого продавца (застройщика). Здесь важно проверить право застройщика на получение денег и оформление вас в качестве дольщика:

1) Разрешение на строительство.

- разрешение должно быть выдано уполномоченным органом, в нем должна быть дата, номер, подпись и печать должностного лица уполномоченного органа;

- необходимо сверить соответствие данных о застройщике и лице, которое будет заключать с вами договор;

- проверить действительность наличия выдачи данного разрешения на сайте уполномоченного органа (госстройнадзора);

- проверке подлежит и срок действия разрешения. Если срок истек или в скором времени истекает, просите предъявить документ о продлении срока.

 

2) Документ, подтверждающий права застройщика на земельный участок.

В соответствии со ст.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 214-ФЗ) права на земельный участок могут быть оформлены в трех формах:

- Право собственности. Если у застройщика право собственности на эту землю, то необходимо проверить свидетельство о праве собственности, запросить или взять самостоятельно выписку из ЕГРП в отношении данного земельного участка (в выписке виден собственник на текущую дату).

- Договор аренды земельного участка. Если у застройщика права на землю оформлены договором аренды, то необходимо обратить внимание на следующие моменты:

- срок аренды (который должен быть более года);

- наличие штампа о государственной регистрации на договоре;

- в договоре должно быть предусмотрено право арендатора осуществлять строительство жилого дома на этом земельном участке;

- арендатором должен являться сам застройщик.

Если срок аренды заканчивается раньше рекламируемого застройщиком срока ввода объекта в эксплуатацию, просите копию зарегистрированного дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды, если же его нет – у застройщика могут возникнуть проблемы с оформлением данного здания после его постройки, а соответственно, будут проблемы и у дольщика.

- Договор субаренды земельного участка. Если права застройщика на земельный участок оформлены договором субаренды земельного участка, то необходимо удостовериться в праве на передачу участка в субаренду застройщику. Кроме того, необходимо учитывать, что срок действия договора субаренды не должен превышать срок основного договора аренды и должен соответствовать декларируемому сроку ввода дома в эксплуатацию. При прочтении договора субаренды необходимо обращать внимание на те же моменты, что и при изучении договора аренды земельного участка.

- Договор безвозмездного срочного пользования (но только в определенных законом случаях, что, как правило, является исключением).

 

3) Проектная декларация.

Сама цель данного документа заключается в донесении до дольщика наиболее существенной информации о строительстве объекта. Застройщик обязан размещать ее в СМИ или сети Интернет (как правило, на сайте застройщика), так что все должны иметь возможность ознакомиться с ней в свободном доступе. Перечень и состав проектной декларации установлен в ст.20, 21 закона № 214-ФЗ.

 

Nota bene

 

Перечисленные документы (разрешение на строительство, документ, подтверждающий права застройщика на земельный участок, проектная декларация) являются документами, которые согласно ч.1 ст. 3 закона № 214-ФЗ обязательно должны быть у застройщика и которые он обязан предоставлять по первому требованию.

Именно эти документы следует запросить после того, как покупателю понравилась определенная квартира. Таким образом, на основании ч.2 ст. 21 закона № 214-ФЗ вы вправе ознакомиться с оригиналами всех разрешительных документов застройщика, придя к нему в офис. Также можно снять с них копии или сфотографировать, что рекомендуется сделать.

Если у застройщика отсутствуют какие-либо вышеуказанные документы и вам предлагают заплатить деньги до их получения застройщиком, то никогда не соглашайтесь: застройщик не имеет права до их получения заключать с дольщиком договор и брать деньги. Более того, застройщику могут и вовсе отказать в получении этих документов.

 

С кем иметь дело

 

На плечи будущего дольщика ложится задача оценки застройщика, в ходе которой необходимо сделать объективный вывод о перспективах достройки многоквартирного дома.

В первую очередь нужно убедиться, что застройщиком выступает юридическое лицо (то есть компания), так как индивидуальные предприниматели и физические лица не имеют права являться застройщиками. Возможен вариант, что договор будет заключать не сам застройщик, а посредник, третье лицо, которое приобрело у застройщика права по договору участия в долевом строительстве, инвестирования, уступки прав, либо распределения площадей. В этом случае проверке подлежат все участники цепочки между дольщиком и застройщиком.

Обязательно следует проверять полномочия человека, который подписывает документы по доверенности.

А в целом информация, которой необходимо располагать, проверяя застройщика, включает следующие пункты:

I) Репутация и опыт застройщика (срок работы на рынке, количество построенных домов, отсутствие просрочек при сдаче домов, отсутствие судов с дольщиками, отсутствие излишне агрессивной и массовой рекламы, участие в госпрограммах, информационная открытость). Для данной проверки нам на помощь придут СМИ, интернет-ресурсы, сайт юридического лица-застройщика. Важно понимать, что порой поиск по сети Интернет может дать гораздо больше информации, чем любой другой источник, так как обманутые в прошлом дольщики в большинстве случаев делятся информацией на форумах. Проверьте сайты арбитражных и районных судов вашего региона (и региона застройщика) на наличие в них дел, в которых застройщик выступает (либо выступал) в качестве ответчика в судебных разбирательствах, связанных с его видом деятельности.

II) Правоспособность юридического лица – застройщика (способность компании заключать сделки, брать на себя права и обязательства).

Здесь необходимо ознакомиться со следующими документами и получить следующую информацию:

- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Необходимо убедиться, что в отношении застройщика регистрирующим органом не принято решение об исключении его из ЕГРЮЛ, а также нет процедуры ликвидации/реорганизации компании;

- Учредительные документы со всеми изменениями и дополнениями нужны для анализа срока полномочий единоличного исполнительного органа (директора) и возможных ограничений на заключение сделок им;

- Протокол общего собрания акционеров/участников (или выписка из него) об избрании единоличного исполнительного органа – для определения лица, которое имеет право заключать от имени общества договоры либо выдавать доверенности на заключение договоров (проверьте наличие и срок полномочий директора).

- Данную информацию обязан предоставить сам застройщик в соответствии с ч.1 ст. 20 закона № 214-ФЗ.

III) Финансовое состояние (отсутствие убытков, отсутствие судебных дел по взысканию значительных долгов с застройщика, достаточность ресурсов, отсутствие неоправданно низкой цены продажи).

Документы для анализа финансового состояния также в силу ст. 20 закона №214-ФЗ обязан предоставить сам застройщик. Полезно изучить бухгалтерскую отчетность (баланс, отчет о прибылях и убытках).

Следующим шагом будет проверка застройщика на признаки банкротства. Согласитесь, было бы не очень здорово полагаться на компанию, которая в ближайшем будущем может быть закрыта или переживает не лучшие времена. Ответы на эти вопросы можно получить на сайте Федеральной налоговой службы, указав наименование, адрес и прочую уже известную на данном этапе информацию по интересующему застройщику, а наличие судов на предмет банкротства застройщика – на сайте Арбитражного суда.

Риски инвестиционного проекта (в том числе и при покупке квартиры в новостройке) при участии любой строительной компании все равно существуют, но их можно минимизировать. С этой целью желательно еще до заключения договора получить консультацию юриста. Тогда у будущего дольщика больше шансов своевременно, с хорошим настроением отпраздновать новоселье.

 

IRN.RU

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Недавно компания Илона Маска Tesla презентовала керамическую черепицу со встроенными солнечными батареями. Какие строительные материалы останутся в будущем, а какие, скорее всего, исчезнут?


2 дня назад
Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
3 дня назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
3 дня назад