На сегодняшний день доступность жилья может обеспечиваться не только ипотекой. Существуют и другие варианты решения жилищных проблем. Две разновидности таких способов журнал «Казанская недвижимость» решил рассмотреть подробнее. Что же такое ЖСК и ЖНК?
Падение ипотеки
По данным фонда «Общественное мнение», 69% населения сейчас не просто опасается ипотеки, а попросту исключает даже возможность ее взять. Причем 24% из них объясняют свою неготовность воспользоваться ипотекой недостатком финансовых средств.
Процентные ставки по кредиту в России все еще довольно высоки и, учитывая обязательное страхование приобретаемой недвижимости, ипотека обходится заемщикам очень дорого. В результате, переплаты по кредиту, в зависимости от его сроков и условий, могут достигать 80-150% стоимость ипотечного займа.
В такой обстановке наиболее приемлемым способом приобрести квартиру могут стать жилищные кооперативы.
Что такое жилищные кооперативы
Жилищные кооперативы – ЖСК и ЖНК - с каждым днем набирают всё большую популярность в обществе. Так называют некоммерческие организации в виде потребительских кооперативов, строго соблюдающих Жилищный кодекс России и осуществляющих деятельность по обеспечению всех членов кооператива недвижимостью в жилых домах. Каждый из подобных домов покупается или возводится на денежные средства кооперативов, в которые, в зависимости от разновидности кооператива, могут входить как простые граждане (физические лица), так и юридические лица.
Поскольку общая касса кооперативов обходится без средств кредитных организаций с их весомыми процентами, то квартиры для членов кооперативов в итоге будут стоить примерно вдвое дешевле, чем для тех же «ипотечников». Соответственно, главным преимуществом вступления в такой кооператив является наиболее дешевый способ покупки жилья в сравнение с его приобретением в кредит. Помимо этого, жилищный кооператив возводит или приобретает жилье без разных посредников, что вкупе с налоговыми вычетами также существенно уменьшает его себестоимость.
Кроме того, в отличие от ипотеки, для вступления в жилищный кооператив не требуется предоставления множества справок и подтверждения своей платежеспособности: обычно бывает достаточно лишь паспорта и копии трудовой книжки. Объясняется это весьма просто – недобросовестный член ЖК в процессе оплаты жилья отсеется сам, оставшись без ничего.
Жилищно-строительный кооператив
Директор ООО «АК БАРС Недвижимость» Олег Митюнин дал следующее определение альтернативным формам: «ЖСК и ЖНК являются самостоятельными инвесторами строительства. И включение в свои ряды новых членов они обосновывают возможностями предоставления своеобразной рассрочки».
При этом ЖСК преследует цель самостоятельно организовать строительство определенного многоквартирного дома. Другими словами, ЖСК – это объединение покупателей жилья, которое создается под конкретный объект недвижимости.
Закон никак не прописывает конкретные схемы платежей пайщиков ЖСК. Виды платежей определяются уставом кооператива. Это, пожалуй, один из наиболее существенных минусов ЖСК: кооператив может менять сумму платежей в сторону их увеличения, вводить новые платежи. Юристы предупреждают: если ЖСК использует сложную схему платежей с большим количеством разновидностей взносов, то велика вероятность, что кооператив хочет запутать пайщиков и заставить их переплачивать.
Как это часто бывает, минус ЖСК одновременно является и его большим плюсом: кооператив может предложить своим членам гибкие, индивидуальные схемы оплаты. Например, в ЖСК (в отличие от ДДУ) не обязательно выплачивать всю стоимость квартиры до ее сдачи в эксплуатацию, а можно, вселившись, продолжить платить за жилье (обычно такая рассрочка составляет 3-5 лет). Однако нужно помнить, что до полной выплаты пая собственником квартиры будет оставаться кооператив.
В связи с этим – закономерный вывод. «По большому счету, вся проблематика может быть связана с благонадежностью застройщика, - подтверждает эту мысль Олег Митюнин. - И чаще всего для конечного потребителя она определяется тем, будет достроен объект или не будет достроен». Он дает совет: муниципалитеты ведут учет ненадежных застройщиков. Все проблемные дома на учете. Поэтому нелишним будет заранее ознакомиться с этим списком.
«Покупатель должен, в первую очередь, ознакомиться с историей компании-застройщика (какие объекты он уже строил, какие материалы использует и т. д.) и с историей самого объекта. На сайте и в СМИ должна быть обязательно размещена проектная декларация», - уточняет глава «АК БАРС Недвижимость».
Жилищно-накопительный кооператив
Деятельность жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) регулируется федеральным законом № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Согласно закону, ЖНК – это «потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов». В отличие от ЖСК, он не привязан к одному дому.
На вопрос «Казанской недвижимости», не представляют ли ЖНК собой банальную «пирамиду» в самом что ни на есть мошенническом смысле, руководитель Департамента розничного бизнеса «ИнтехБанка» Всеволод Чернаков поясняет: «Ставшая привычной для нас ипотека – это американская форма предоставления жилищного кредита. А жилищно-накопительный кооператив – это немецкий вариант. При этой форме сначала идет накопление средств, а затем – предоставление кредитов за счет накопленных средств членов кооператива».
«Это не «пирамида» в негативном понимании этого понятия, т.к. ЖНК находятся под контролем Центробанка» - дополняет Олег Митюнин.
ЖНК устроен по принципу взаимопомощи: половину стоимости квартиры член кооператива оплачивает в качестве первоначального паевого взноса, другую половину ему ссужает «из общего котла» кооператив. Чтобы стать собственником квартиры, надо выплачивать проценты по этой ссуде.
Закон устанавливает набор взносов членов ЖНК. Это вступительный взнос, который платится единовременно при вступлении в кооператив, членский взнос, который платится ежемесячно и расходуется на текущую деятельность кооператива и паевой взнос, который платится регулярно и идет на оплату стоимости квартиры по частям. В этом смысле ЖНК - более удобная форма, чем ЖСК, который может бесконтрольно устанавливать новые платежи.
Однако нужно помнить, что ЖНК доплачивает за квартиры из тех денег, которые вносят другие пайщики. И здесь существует риск: если несколько пайщиков по каким-то причинам не будут в срок выплачивать проценты по ссуде или выйдут из кооператива, то у него попросту может не хватить средств для того, чтобы выкупить квартиры всем остальным – это так называемый эффект финансовой пирамиды. При ликвидации ЖНК, если член кооператива не успел внести паевой взнос в полном размере и не может быстро заплатить оставшиеся деньги, он будет вынужден по закону освободить жилое помещение и утратит право пользования им.
Пайщик может вернуть вложенные средства только при выходе из кооператива и только в том случае, если у самого ЖНК эти свободные деньги есть. При этом дополнительные траты в виде членских и вступительных взносов не возвращаются. Между тем, они могут составлять существенную сумму: обычно при длительной рассрочке - от 5 до 7% от размера ссуды в год, при кратковременной - от 1 до 3%. Однако в законодательстве сумма членских взносов никак не ограничивается. Она прописывается в уставе самих кооперативов, и последние оставляют за собой право менять эту сумму. Поэтому иногда складывается ситуация, когда кооперативы, действуя, фактически, как банки, устанавливают непривлекательные процентные ставки.
Эксперты обращают внимание: член кооператива вносит за квартиру не только деньги, но и проценты по ставке. Однако кооператив - не банк, и не вправе заниматься кредитованием, поэтому проценты называются «целевыми взносами членов кооператива». Это не значит, что взносы можно не платить, поскольку в случае их невыплаты вы лишаетесь квартиры - и это очень распространенная история.
И напоследок. Проанализировав «Перечень действующих на территории Российской Федерации жилищных накопительных кооперативов, включенных в реестр жилищных накопительных кооперативов» на сегодняшний день из более чем 80 мы нашли только два татарстанских.
«Как будут дальше развиваться жилищно-накопительные кооперативы в России, я сказать сейчас затрудняюсь, - прокомментировал ситуацию Всеволод Чернаков. - Могу лишь констатировать: все те псевдо-ЖНК, которые были выявлены в прежние годы, оказались действительно пирамидами. Вообще же идея очень здравая и интересная, но у нас, к сожалению, частично дискредитированная и не имеющая нормальной законодательной основы».
Алена Мартынец
