В погоне за метром. Как заработать на недвижимости в кризис

27.11.2015 13:28
В былые времена недвижимость была буквально «золотым дном». В последние годы ситуация изменилась — теперь состояние на метрах сделать уже сложно.

В кризисный период приобретение недвижимости — это, вообще, скорее, просто способ сохранить деньги. Однако при квалифицированном подходе к этому вопросу возможность приумножения сбережений остается.

По словам Натальи Кругловой, директора бизнес-направления «Недвижимость» компании Strategy Capital Advisor, на жилой недвижимости сейчас заработать довольно непросто. В сегодняшней ситуации большую выгоду может принести приобретение офиса или склада. Однако такие вложения стоит делать, если есть бизнес, имеющий отношение к коммерческой недвижимости: управлять нежилыми объектами простому обывателю сложно. Частным инвесторам можно обратить внимание на финансовые продукты, например, на фонды коллективных инвестиций или жилищные инвестиционные портфели Сбербанка. Доходность они дают на уровне 12-15 процентов годовых, что выше, чем доходность по депозиту, но, как любой финансовый инструмент, обеспечивают большую ликвидность и снижают порог входа (а соответственно — уровень риска), отмечает эксперт.

Жилье при этом по-прежнему остается одним из самых понятных инструментов сохранения капитала. А если все грамотно спланировать — и приумножения. Как показывает практика, недвижимость в нашей стране стоит на втором месте по доходности после валюты, побеждая даже золото. В России спрос на квадратные метры весьма устойчив: людям всегда нужно где-то жить — кто-то разъезжается, кто-то съезжается, и всем важно иметь свой «угол».

Так что заработать на жилье можно и сегодня, главное — выбрать правильный объект. Даже если учитывать, что цены будут расти на уровне темпов инфляции, стоимость строящихся объектов будет увеличиваться по мере готовности домов. Разумеется, в такой ситуации, как, впрочем, и всегда, наиболее выгодны вложения в новостройки. И чем на более ранней стадии, тем больше выигрыш, говорит Владимир Щекин, управляющий партнер, председатель правления инвестиционно-девелоперского холдинга «Группа Родина». При этом не стоит забывать о рисках, связанных с этими ранними сроками — особенно в условиях кризиса.

 

Правильный проект

 

С инвестиционной точки зрения, «первичка» гораздо выгоднее «вторички», подтверждает генеральный директор «Мелиор Строй» Павел Осипов. Особенно если принимать во внимание, что сейчас именно на новостройки распространяется ипотека с господдержкой. Причем покупать квартиры все же лучше в комплексах, которые уже начали строить — так можно хоть как-то уберечь себя от мошенничества, а разница со стоимостью уже введенного дома все равно может быть довольно приличной — до 80 процентов. Вообще, в среднем, качественные проекты к концу строительства прибавляют в стоимости примерно 20-30 процентов, говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

И на качество ЖК стоит обратить особое внимание — в наше время одна только низкая стоимость не гарантирует «отдачи». Важно не просто выиграть в цене, но и реализовать потом свое приобретение. На рынке нешуточная конкуренция, и характеристики жилья, вплоть до архитектурной концепции, сильно влияют на выбор покупателей.

Среди самых значимых параметров объекта инвестирования также можно выделить его расположение — наиболее хороши для инвестиций дома, которые строят в районах с перспективой улучшения транспортной доступности, например, там, где через несколько лет появится метро. Также немалый плюс — развивающаяся инфраструктура локации или планирующееся благоустройство парковой зоны, находящейся поблизости.

Кроме того, по словам Дмитрия Халина, управляющего партнера IntermarkSavills, желательно учитывать и «современность» комплекса — продавать квартиру придется спустя несколько лет, поэтому она не должна к тому моменту морально устареть. И не менее тщательно нужно подходить к изучению вопросов удобства планировок, организации дворов, достаточного количества парковочных мест.

Все большее значение в последнее время играет и уникальность проектов. «Последующая ликвидность квартиры сейчас зависит от необычных характеристик. К примеру, в начале октября мы начали продажи в проекте "Штат 18". При разработке проекта мы сделали акцент на его уникальности. В итоге появился каркасно-монолитный малоэтажный комплекс с потолками в квартирах высотой более трех метров, окнами из алюминиевого профиля, фасадом из немецкого клинкерного кирпича. Эта эксклюзивность выстрелила: за один месяц продалось больше 40 процентов лотов», — рассказывает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.

При этом, чтобы свести шанс проигрыша к минимуму, стоит вкладываться в проекты, ориентированные на массового потребителя — то есть, в эконом- и комфорт-класс, считают опрошенные «Домом» эксперты. Востребованность такого жилья вряд ли когда-либо намного уменьшится. Нужно учитывать и другие параметры массового спроса — средние этажи (например, в 17-этажном доме — с пятого по 14) и небольшие квартиры — «однушки» и «двушки», а также популярные теперь студии.

Правда, по данным руководителя проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгении Владимировой, сейчас «студийные» лоты продаются сложнее — инвесторы уже не первый год скупают малоформатное жилье, предложение его почти избыточно, а целевая аудитория все же ограничена. Для дальнейшей перепродажи лучше приобретать двухкомнатные квартиры, считает эксперт.

Довольно устойчивый спрос наблюдается и в элитных комплексах, говорит Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость». Причем в этом сегменте оптимально входить в проекты, реализация которых началась в текущем году, утверждает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group: некоторые «люксовые» девелоперы финансируют строительство за счет частных инвестиций и потому на начальных стадиях стараются сделать цены максимально привлекательными для покупателей.

 

«Cеконд-хэнд» и выгода

 

«Вторичку» большинство экспертов в качестве инвестиций рассматривать не советует: хотя цены на «секонд-хэнд» квартиры сейчас довольно низкие, сильно увеличиваться в ближайшие годы они и не будут. «У объектов на вторичном рынке сейчас нет очевидных стимулов для роста. В отличие от первичного рынка, «вторичка» не получает поддержки в виде субсидирования ставок — найти покупателя на такие квартиры без предоставления ощутимой скидки довольно сложно. Если и вкладываться во «вторичку», то получения прибыли можно ждать очень нескоро, когда рынок восстановится», — поясняет Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Может стать прибыльной покупка квартиры в уникальном историческом здании с хорошей локацией. «Квартиры в домах историей, как и предметы антиквариата, всегда растут в цене, на рынке их ограниченное количество», — говорит Татьяна Крючкова, генеральный директор агентства элитной недвижимости Troika Estate.

Есть смысл обратить внимание и на недавно введенные проекты — сейчас часть из них, по словам Дмитрия Земскова, генерального директора компании S&D, реализуется на очень привлекательных специальных условиях. В частности, речь идет о лотах в только что сданных в эксплуатацию объектах, которые застройщик больше не может «придерживать». Можно даже найти квартиры с готовыми свидетельствами на собственность, которые продаются со скидкой до 15%. Пожалуй, это идеальный вариант — минимум рисков и хорошие перспективы извлечения прибыли.

А Сергей Шашурин, генеральный директор Gravion Group, отмечает, что «вторичку» также можно сдавать в аренду. Например, по данным опроса компании «Бон Тон», около 27% покупателей приобретают студии именно для этих целей.

Однако директор по продажам ГК «САПСАН» Иван Потапов предупреждает, что доходность от подобных вложений вряд ли превысит 5%. Единственная причина, по которой квартиру стоит сдавать, — если она «простаивает». При этом максимальную прибыль (до восьми процентов годовых) можно получить от сдачи квартиры в центре, где довольно ограниченное предложение.

 

Как не ошибиться с застройщиком

 

Почти все эксперты хором заявляют, что квартиры в «правильном» проекте продаются в соответствии с 214-ФЗ. Важна и степень надежности застройщика — хорошо, если он не новичок на рынке, то есть в его портфеле уже имеются успешные, введенные в срок объекты. Неплохой гарантией инвестору может послужить и наличие у девелопера хороших партнеров, в частности — крупных банков с государственным участием.

А вот огромные дисконты должны обязательно насторожить. По словам Татьяны Крючковой, цена на жилую недвижимость не может быть ниже себестоимости плюс наценка в 15-20%.

В целом эксперты уверены, что сейчас — неплохое время для вложений в недвижимость. «Не секрет, что бизнес многих застройщиков сегодня оказался под угрозой, и они проводят различные акции для покупателей, предлагают квартиры с дисконтом. Этот «праздник жизни» может закончиться уже завтра», — предупреждает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп».

Ну а пока покупатели жилья — и те, которым квартиры нужны для личного проживания, и желающие на них заработать — радуются распродаже метров и ждут новых скидок — уже не кризисных, а новогодних. Дождутся ли — узнаем уже совсем скоро.

 

Мария Перевощикова, Лента Дом

фото: dom.lenta.ru

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

С тем, что застройщик не соблюдает первоначально установленные сроки сдачи дома, к сожалению, некоторым дольщикам сталкиваться приходится. Как действовать в этом случае и изначально минимизировать риски?
20 часов назад
Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
3 дня назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
4 дня назад