Ниже некуда

23.12.2015 15:45
К концу 2015 г. участники рынка во весь голос заговорили о текущем (и будущем) увеличении себестоимости строительства, о том, что нижний предел маржинальности в девелоперском бизнесе практически достигнут. Между тем, спрос на жилье продолжает сжиматься не в последнюю очередь благодаря тому, что в сознании покупателей именно в нынешнем году произошел перелом.

Корректные сравнения

 

Окончательные итоги текущего года Росреестр подведет в январе 2016-го, но уже по итогам первых трех кварталов становится понятно: показатели рынка жилой недвижимости в целом ощутимо снизились по сравнению с прошлогодними. Кстати, наиболее корректно сравнивать именно периоды с января по сентябрь, поскольку в них не попадает ажиотажный предновогодний спрос, спутавший все карты аналитиков и создавший девелоперам финансовую подушку безопасности в конце 2014 года.

 

 

Уже не священная корова

 

С одной стороны, на вторичном рынке уходящий 2015-й стал годом завышенных ожиданий и чрезмерных надежд, причем как для покупателей, так и для продавцов. Первые ждали обрушения цен: вот-вот можно будет новую машину поменять на квартиру в соседнем доме. Вторые, наоборот, жили надеждой на то, что их жилье вырастет в цене, как это обычно бывало раньше. "Ведь все дорожает, да и не могу я продать свою квартиру дешевле, чем сосед прошлым летом",— рассуждали собственники. "Столь разнонаправленные ожидания не позволяли сторонам договариваться и существенно тормозили товарооборот на рынке жилья",— замечает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимости".

 

Другим фактором, который снизил количество сделок, стала недоступность ипотеки. Покупателям "вторички" в господдержке было отказано, а ставки, начинавшиеся от 14,5%, большинству из них показались заградительными. В отличие от первичного рынка, где девелопер при желании может частично спонсировать ставку, в сегменте готового жилья заемщик остается с банком один на один, поэтому часть потенциальных клиентов банки текущей весной и летом закономерно потеряли и теперь наверстывают упущенное.

"Банки потихоньку снижают ставки,— рассказывает председатель правления ГК МИЭЛЬ Оксана Вражнова.— Если еще в апреле Сбербанк устанавливал минимальную ставку в 14,5%, то сегодня мы видим ставку от 13,45%". А доля ипотечных сделок, по ее словам, с февраля по июнь составлявшая от 20% до 24%, осенью достигла 27-30%, причем средняя сумма ипотечного кредита превышает 4 млн руб.

В сентябре стали наконец заметны признаки общего оживления на рынке вторичного жилья: сначала выросло число заявок и просмотров, которые затем дали долгожданный рост объема сделок. Но это все равно меньше, чем годом ранее. Так что о восстановлении рынка речь пока не идет.

В 2015 году в сознании покупателей произошел перелом, считает Сергей Шлома. "Столкнувшись со снижением рублевых цен, люди перестали рассматривать недвижимость как гарантированный инструмент сохранения денежных средств,— утверждает эксперт.— За последние пять лет в массовом сознании сформировалось четкое, без полутонов мнение: подешеветь может все, кроме московских квартир". Но в этом году стереотипы рушатся как карточный домик. Потребители с немым вопросом в глазах наблюдают за тем, как то самое "все" — продукты, коммунальные услуги, отдых, автомобили — дорожает, а вот московское жилье, бывшая священная корова инвесторов, наоборот, дешевеет.

 

Опрокидывая прогнозы

 

Свою лепту в обрушение "вторички" внесли и девелоперы, которые в нынешнем году вывели и продолжают выводить на рынок один жилой комплекс за другим, несмотря на то что в начале года большинство аналитиков предсказывали заморозку новых проектов и остановку строек.

Аналитики "Метриум Групп" предполагают, что до конца года тенденция пополнения предложения сохранится.

Так, только в Московском регионе предложение новостроек продолжает расти на протяжении уже полутора лет, опережая спрос. Например, сейчас в открытой продаже в Москве, Подмосковье и Новой Москве представлено около 92 тыс. лотов, а годом ранее их было около 65 тыс.— такие данные приводит генеральный директор Strategy & Development Дмитрий Земсков. При этом, замечает он, сбыт уменьшился на четверть.

 

Колеса еще крутятся

 

На такие отчаянные шаги девелоперов заставляет идти кредитная нагрузка, а также, по всей видимости, нежелание фиксировать убытки и сходить с дистанции. Бизнес — и не только строительный, а практически любой — как велосипед: перестали крутить педали — упал. Однако нынешней осенью крутить педали обходится недешево: растет как конкуренция, так и себестоимость строительства. Рост стоимости строительно-монтажных работ в текущем году составил от 10% до 30%, говорит коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов. При этом маржа по проекту не всегда покрывает это увеличение, замечает эксперт. По его мнению, предпосылок к росту цен сейчас нет. А вот вице-президент ГК "Сапсан" Светлана Шмакова, напротив, считает, что их много.

"Помимо новых правил страхования ответственности застройщика, вступивших в силу в октябре, на себестоимости строительства скажутся, как ни странно, новые правила грузоперевозок,— рассказывает эксперт.— Пока ситуация с системой "Платон" до конца не ясна, но если стоимость проезда большегрузов по федеральным трассам сохранится, то мы получим значительное увеличение стоимости перевозок". А поскольку основной автопарк застройщиков состоит из большегрузных машин, то маржинальность многих проектов может уже в следующем году оказаться под вопросом.

Возросшая же конкуренция и откровенный демпинг некоторых игроков вынуждают остальных идти на дополнительные маркетинговые расходы в борьбе за покупателя. "У всех застройщиков во всех ценовых классах катастрофически — в два-три раза — растут цена контакта и цена сделки, поскольку они вынуждены постоянно стимулировать слабый спрос, отвоевывая каждого клиента у все большего количества конкурентов",— признается партнер "Химки Групп" Дмитрий Котровский.

 

В ноль и в минус

 

Все вместе медленно, но верно формирует текущую конъюнктуру рынка, в условиях которой цены повышать практически невозможно, а опускать уже некуда, и низкую, близкую к нижнему пределу маржинальность. "Уже сейчас все надежные компании работают на рынке с минимальной маржей, чтобы обеспечить высокие темпы строительства, и у них нет возможности демпинговать даже на короткие периоды",— отмечает Алексей Харитонов, директор по маркетингу и продажам "ЮИТ СитиСтрой".

 

На этом фоне новые объекты выходят по такой цене, которая вызывает ряд резонных вопросов к экономике проектов и маржинальности бизнеса, замечают эксперты. "При себестоимости квадратного метра 80 тыс. руб. цена для конечного покупателя 100 тыс. руб.— это уже фактически работа в ноль, а при растягивании продаж во времени и в минус",— уверен Дмитрий Котровский.

 

Деньги-то у них есть

 

Единственным ценовым сегментом, удерживающим и даже упрочившим свои позиции к концу года, стало элитное жилье. Никита Белоусов, заместитель регионального директора по аналитике Knight Frank, отмечает интересную тенденцию: по числу сделок текущая осень вполне сравнима с нынешней весной, а вот в денежном выражении перекрывает ее на 20%. "Это связано с тем, что хотя тенденция к увеличению доли покупок квартир небольшой площади, до 100 кв. м, продолжается, однако теперь к ней присоединилась и другая: все больше покупателей интересуются площадями свыше 200 кв. м. Сейчас в общей структуре аудитории их насчитывается уже около 16%". Кстати, предложение таких квартир уже не успевает за спросом: аналитики компании подсчитали, что в структуре первичного рынка квартир площадью более 200 кв. м насчитывается только 13%.

Что касается платежеспособного спроса в высокобюджетных сегментах, то слухи о его скорой кончине сильно преувеличены, считают некоторые эксперты. Это предположение подтверждает, например, стремительная динамика продаж машино-мест в одном из московских ЖК. "Всего за одну неделю, прошедшую со дня старта продаж мест в подземных паркингах, 80% собственников квартир приняли решение о покупке, причем либо со стопроцентной оплатой, либо в рассрочку на несколько месяцев",— рассказывает Дмитрий Котровский.

Конечно, в жилом комплексе с концепцией "двор без машин" приобретение машино-места — это необходимая сопутствующая покупка, к которой собственник квартиры обычно морально готов с момента подписания договора долевого участия, оговаривается далее эксперт. "Однако если бы у людей в принципе не было денег, то ничто не заставило бы их приобретать машино-места",— рассуждает он.

 

Лишь бы тратили

 

"Основную погоду в 2016 году на рынке дорогостоящего жилья будут делать так называемые старые деньги, то есть те, которые были заработаны еще до кризиса и сейчас находятся на банковских счетах и депозитах",— заявляет Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills. Только в столице на счетах москвичей, по его данным, находится $45 млрд. "И это только на валютных счетах",— уточняет эксперт. Он полагает: для того чтобы обеспечить успешное существование рынка жилья премиум-класса, достаточно, чтобы на нем ежегодно совершалось покупок на $2-2,5 млрд.

И это вполне реально, если только процессы, происходящие в более низких сегментах, не начнут проникать и на элитный рынок, в особенности в его первичный сегмент. И если не изменится покупательский менталитет. Ведь на "вторичке", в том числе элитной, это уже произошло, и теперь дисконт от начальных цен, как говорят в Contact Real Estate, составляет 25-30%. "Собственники, которые действительно хотят продать свои объекты, теперь охотно пересматривают ценовую политику",— свидетельствует Вячеслав Антропов, директор по развитию компании. Учитывая количество нераспроданных лотов в уже построенных домах, аналогичная метаморфоза может произойти и с первичным рынком, и тогда заклинание девелоперов "ниже уже некуда" может потерять магическую силу.

 

 

Марта Савенко, Коммерсантъ

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Недавно компания Илона Маска Tesla презентовала керамическую черепицу со встроенными солнечными батареями. Какие строительные материалы останутся в будущем, а какие, скорее всего, исчезнут?


3 дня назад
Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
4 дня назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
4 дня назад