Индустриальная недвижимость в Казани: итоги 2015 г. и перспективы

20.01.2016 10:26
Журнал «Казанская недвижимость» продолжает анализировать итоги минувшего года на рынке и отмечает тенденции, которые, по мнению экспертов, будут влиять на дальнейшую ситуацию. На этот раз поговорим об индустриальной недвижимости.

В 2015 г. в сегменте коммерческой недвижимости в Казани, в отличие от жилой, наблюдалось довольно активное движение. Вот только объясняется оно, по свидетельству участников рынка, большим количеством переездов – арендаторы «ищут, где лучше»… Эта тенденция касается и офисных, и торговых, и производственных площадей.

Как отмечают аналитики, ставки аренды в 2015 г. не показали роста, а сроки экспозиции увеличились. В торговой недвижимости количество сделок по аренде сократилось в разы. На ближайшую перспективу прогнозируется дальнейшее сокращение числа неэффективных объектов. Однако крупные ритейлеры, невзирая на кризис, в 2015 г. решались и на ребрендинг, и проводили реконструкцию торговых центров, а также выходили за пределы региона. Имеются положительные примеры и в сегменте складской недвижимости.

 

Интерес есть, а стоимость сделок упала

 

Федеральные эксперты отмечают интересную тенденцию: западные инвесторы в 2015 г. стали охотно покупать склады и офисы в России, пока рынок на спаде. В отчете консалтинговой компании S.A. Ricci приведены такие данные: впервые с 2011 г. на рынке недвижимости выросла доля иностранных инвестиций - более четверти вложений (27%) в российскую недвижимость приходится на иностранные инвестиции. Связано это с тем, что в условиях кризиса цены ощутимо снизились. Впрочем, такая картина характерна более для столичного рынка, что вполне естественно. В регионы иностранцы не спешат, по крайней мере – в той же степени охотно, как в Москву.

И все-таки эксперты констатируют: сегодня российский рынок переживает сильнейший спад за последние пять лет. Несмотря на рост интереса иностранцев, в целом картина удручает:  снижение средней стоимости сделки по сравнению с 2014 г., по данным компании Knight Frank, составляет  29%. Это самое значительное годовое падение за всю историю рынка.

На инвестиционную активность большое влияние оказывает неопределенность ближайшего и среднесрочного будущего. В отличие от предыдущих спадов, причина этого кризиса — политическая, а состояние экономики оказывается полностью зависимым от политических решений, которые предугадать крайне сложно, считают эксперты.

 

Индустриальная картина Казани

 

Общие тенденции подтверждают и казанские данные. Но стоит оговориться: точных цифр по рынку индустриальной недвижимости в Казани нет. Этому способствует ряд причин. Во-первых, в городе большое количество низкокачественных складских и производственных площадей – порядка 2/3 от общего объема. Такое положение объясняется наследием советских предприятий: крупные промышленные зоны в Казани расположены от речного порта до ул. Тихорецкой, в значительных частях Московского и Авиастроительного районов, в районе ул. Родина, на ул. Журналистов и на Сибирском тракте. Все эти площади – класса С и D.

Высококачественных индустриальных площадей в городе-миллионнике значительно меньше – около 600 тыс. кв. м, и сосредоточены они преимущественно в двух местах – в комплексах «Биек Тау» (трасса М-7) и Q-парк (Лаишевский район, недалеко от Международного аэропорта «Казань»). Имеются складские помещения класса А и на въездах в город с трассы М-7 (Горьковское шоссе, Мамадышский тракт).

Особо следует отметить индустриальные парки, которые за последние годы довольно активно развивались – Технополис «Химград» и Индустриальный парк «М7» (проект, созданные для малого и среднего бизнеса). Из новых проектов, чья реализация была заявлена на 2015 г., можно назвать индустриальный парк «Казанский силикон» (Приволжский район Казани).

За 2015 г. индустриальных площадей класса А в Казани введено не было. В классе В было введено чуть меньше 25 тыс. кв. м. При этом на таких площадях арендодатели готовы размещать и складские, и производственные проекты – они позиционируются как площади «универсального назначения». 

 

Аренда: ставки без изменений

 

Что касается арендных ставок, то 2015 г. не внес в них каких-либо существенных изменений. Впрочем, тенденция к их снижению все-таки наблюдалась – таким образом собственники пытались привлечь на вакантные площади арендаторов. Ведь, согласно исследованиям, процент вакантных площадей возрос до 12%, а сроки экспозиции увеличились до полугода. При этом даже дефицитные помещения класса А, предлагаемые в аренду, не подходили потенциальным арендаторам по размеру – были значительно меньше, чем требовалось.

Цены на помещения класса А в Казани составляли 330-400 руб. за квадратный метр в месяц, класс В сдавался по 250-370 руб. за «квадрат», помещения класса С – за 150-250 руб. Неотапливаемые и открытые площадки сдавались за 30-150 руб./кв. метр в месяц. Такие цифры приводились на традиционном «Рождественнском саммите», состоявшемся под занавес года в Казани, и основаны они на данных исследований компании Knight Frank и ОАО УК «Идея Капитал».

 

Почем в Казани склад купить?

 

Согласно данным этих компаний, продажа индустриальных площадей в Казани начиналась от 10 тыс. рублей за квадратный метр. Такую цену выставляли за «советское наследие» - постройки, требующие значительных вложений. Верхняя граница цены за такие площади в 2015 г. составила 25 тыс. руб./кв. метр.  Более качественные складские и производственные помещения выставлялись на продажу за 25-40 тыс. руб./кв. метр.

 

Движение или застой?

 

Довольно существенным назвали эксперты количество сделок в сегменте индустриальных площадей В и С класса. Специалисты объясняют это тем, что арендаторы в своем стремлении оптимизировать расходы «путешествовали» по Казани в поисках наиболее экономичных вариантов. Переездов было много. Но вот в классе А не было заключено ни одной крупной сделки. И вообще, всё движение на казанском рынке индустриальных площадей не было связано в прошлом году ни с приходом новых арендаторов, ни с открытием новых производств. В течение года сообщалось о том, что федеральные ритейлеры обсуждали с местными девелоперами возможность строительства складов. Но обсуждениями дело пока только и ограничилось. Впрочем, эксперты не исключают такую возможность в будущем.

На фоне общего затишья и тотальной экономии имеются в Казани и положительные примеры. В то время как малый и средний бизнес не спешит инвестировать в индустриальную недвижимость, а крупные сети показывают низкую активность, в Технополисе «Химград» в 2015 г. расширились площади терминала «Деловых линий» - сейчас он занимает 8 тыс. кв. метров.

 

Закон и промышленная недвижимость

 

Одним из юридических событий, которое оказало существенное влияние на этот сегмент рынка недвижимости, стало принятие Национального стандарта индустриальных парков. Начиная с 2015 г., каждый индустриальный парк обязан пройти сертификацию. В Казани это уже сделал вышеупомянутый «Химград» - причем одним из первых в России.

Летом 2015 г. Правительством РФ были утверждены требования к индустриальным паркам и их управляющим компаниям. Постановление уже вступило в силу с 1 января этого года. Теперь индустриальные парки будут регулярно проверяться Минпромторгом РФ на соответствие этим требованиям, а господдержку будут получать только те из них, кто успешно пройдет аккредитацию и будет включен в реестр.       

Кроме того, в июле 2015 г. Госдума в первом чтении одобрила Федеральный закон "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ". Он дает определение самой промышленной зоны и устанавливает условия, при которых в отношении таких территорий может быть принято решение о комплексном развитии. Законопроект определяет этапы комплексного развития промышленной зоны: обследование территории, разработка концепции комплексного развития, принятие решения о реорганизации и утверждение программы реализации концепции развития, определение форм взаимодействия со всеми собственниками, которые находятся на территории промзоны, и в дальнейшем — утверждение проектов планировки территории.

Собственникам предлагаются различные варианты участия в процессе комплексного развития. Это может быть участие в форме акционерного инвестиционного фонда, паевого инвестиционного фонда, инвестиционного товарищества или хозяйственного партнерства.

Для Казани этот закон остро необходим, ведь на территории города имеется множество устаревших промышленных зон, которые в перспективе могут стать новыми жилыми кварталами либо после модернизации пополнят «копилку» высококлассных производственных площадей. И несколько таких проектов уже были озвучены (реновация Адмиралтейской слободы в Кировском районе, реорганизация пространства завода Петцольда и др.). Однако до сих пор подобные проекты с точки зрения их практической реализации были практически невозможны из-за множественности собственников и из-за отсутствия инструментов, позволяющих снизить возможные риски и повысить эффективность их реализации для города в целом и для каждого правообладателя в частности.

Такой базой и призван стать вышеупомянутый закон, который уже прошел первую ступень одобрения. Однако осенью стало известно: принятие закона о реорганизации промзон в России отложено на 2016 год.

 

2016-й:  ввод, продажа, аренда

 

Что касается перспектив сегмента индустриальной недвижимости, то большинство экспертов склонно считать: особого движения на рынке в 2016 г. наблюдаться не будет. Вряд ли стоит ожидать введения новых площадей. Возможно, по заказу крупных компаний и будут начаты стройки складов, однако готовых объектов ранее 2017 г. ожидать не приходится. 

Арендные ставки не имеют основания для роста, если они и будутземли  увеличиваться, то незначительно. По мнению специалистов компании Knight Frank, рост объема рынка не предвидится, однако они считают:  ротация арендаторов будет высокой, вновь грядут переезды в связи с приспосабливанием бизнеса к новым экономическим условиям.

«2016 год будет непростым для этого сегмента рынка, - утверждает Вячеслав Холопов, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank. – Развитие производства и в более экономически благополучное время не было простым делом. Но текущие сделки, новые процессы и изменения на рынках показывают, что бизнес продолжает адаптироваться к новым реалиям». 

 

Алена Мартынец

фото: oblzemli.ru

Алена Мартынец

Похожие статьи

Последние статьи

Каждый, кто продал недвижимость, должен заплатить налог на доходы (НДФЛ). Однако всякий раз после продажи жилья можно воспользоваться правом на налоговый вычет. Для этого необходимо в следующем году после сделки (до 30 апреля) обратиться в налоговую инспекцию.
13 часов назад
Росреестр Татарстана опубликовал итоги проведенного накануне Единого дня горячей линии.
1 день назад
Тот, кто не может позволить себе снять квартиру, даже однокомнатную, ищет комнату. К такому варианту прибегают студенты, мигранты и рабочие, а также просто малооплачиваемые работники. При этом аренда комнаты имеет свою специфику.
1 день назад