Индустриальная недвижимость в Казани: итоги 2015 г. и перспективы

20.01.2016 10:26
Журнал «Казанская недвижимость» продолжает анализировать итоги минувшего года на рынке и отмечает тенденции, которые, по мнению экспертов, будут влиять на дальнейшую ситуацию. На этот раз поговорим об индустриальной недвижимости.

В 2015 г. в сегменте коммерческой недвижимости в Казани, в отличие от жилой, наблюдалось довольно активное движение. Вот только объясняется оно, по свидетельству участников рынка, большим количеством переездов – арендаторы «ищут, где лучше»… Эта тенденция касается и офисных, и торговых, и производственных площадей.

Как отмечают аналитики, ставки аренды в 2015 г. не показали роста, а сроки экспозиции увеличились. В торговой недвижимости количество сделок по аренде сократилось в разы. На ближайшую перспективу прогнозируется дальнейшее сокращение числа неэффективных объектов. Однако крупные ритейлеры, невзирая на кризис, в 2015 г. решались и на ребрендинг, и проводили реконструкцию торговых центров, а также выходили за пределы региона. Имеются положительные примеры и в сегменте складской недвижимости.

 

Интерес есть, а стоимость сделок упала

 

Федеральные эксперты отмечают интересную тенденцию: западные инвесторы в 2015 г. стали охотно покупать склады и офисы в России, пока рынок на спаде. В отчете консалтинговой компании S.A. Ricci приведены такие данные: впервые с 2011 г. на рынке недвижимости выросла доля иностранных инвестиций - более четверти вложений (27%) в российскую недвижимость приходится на иностранные инвестиции. Связано это с тем, что в условиях кризиса цены ощутимо снизились. Впрочем, такая картина характерна более для столичного рынка, что вполне естественно. В регионы иностранцы не спешат, по крайней мере – в той же степени охотно, как в Москву.

И все-таки эксперты констатируют: сегодня российский рынок переживает сильнейший спад за последние пять лет. Несмотря на рост интереса иностранцев, в целом картина удручает:  снижение средней стоимости сделки по сравнению с 2014 г., по данным компании Knight Frank, составляет  29%. Это самое значительное годовое падение за всю историю рынка.

На инвестиционную активность большое влияние оказывает неопределенность ближайшего и среднесрочного будущего. В отличие от предыдущих спадов, причина этого кризиса — политическая, а состояние экономики оказывается полностью зависимым от политических решений, которые предугадать крайне сложно, считают эксперты.

 

Индустриальная картина Казани

 

Общие тенденции подтверждают и казанские данные. Но стоит оговориться: точных цифр по рынку индустриальной недвижимости в Казани нет. Этому способствует ряд причин. Во-первых, в городе большое количество низкокачественных складских и производственных площадей – порядка 2/3 от общего объема. Такое положение объясняется наследием советских предприятий: крупные промышленные зоны в Казани расположены от речного порта до ул. Тихорецкой, в значительных частях Московского и Авиастроительного районов, в районе ул. Родина, на ул. Журналистов и на Сибирском тракте. Все эти площади – класса С и D.

Высококачественных индустриальных площадей в городе-миллионнике значительно меньше – около 600 тыс. кв. м, и сосредоточены они преимущественно в двух местах – в комплексах «Биек Тау» (трасса М-7) и Q-парк (Лаишевский район, недалеко от Международного аэропорта «Казань»). Имеются складские помещения класса А и на въездах в город с трассы М-7 (Горьковское шоссе, Мамадышский тракт).

Особо следует отметить индустриальные парки, которые за последние годы довольно активно развивались – Технополис «Химград» и Индустриальный парк «М7» (проект, созданные для малого и среднего бизнеса). Из новых проектов, чья реализация была заявлена на 2015 г., можно назвать индустриальный парк «Казанский силикон» (Приволжский район Казани).

За 2015 г. индустриальных площадей класса А в Казани введено не было. В классе В было введено чуть меньше 25 тыс. кв. м. При этом на таких площадях арендодатели готовы размещать и складские, и производственные проекты – они позиционируются как площади «универсального назначения». 

 

Аренда: ставки без изменений

 

Что касается арендных ставок, то 2015 г. не внес в них каких-либо существенных изменений. Впрочем, тенденция к их снижению все-таки наблюдалась – таким образом собственники пытались привлечь на вакантные площади арендаторов. Ведь, согласно исследованиям, процент вакантных площадей возрос до 12%, а сроки экспозиции увеличились до полугода. При этом даже дефицитные помещения класса А, предлагаемые в аренду, не подходили потенциальным арендаторам по размеру – были значительно меньше, чем требовалось.

Цены на помещения класса А в Казани составляли 330-400 руб. за квадратный метр в месяц, класс В сдавался по 250-370 руб. за «квадрат», помещения класса С – за 150-250 руб. Неотапливаемые и открытые площадки сдавались за 30-150 руб./кв. метр в месяц. Такие цифры приводились на традиционном «Рождественнском саммите», состоявшемся под занавес года в Казани, и основаны они на данных исследований компании Knight Frank и ОАО УК «Идея Капитал».

 

Почем в Казани склад купить?

 

Согласно данным этих компаний, продажа индустриальных площадей в Казани начиналась от 10 тыс. рублей за квадратный метр. Такую цену выставляли за «советское наследие» - постройки, требующие значительных вложений. Верхняя граница цены за такие площади в 2015 г. составила 25 тыс. руб./кв. метр.  Более качественные складские и производственные помещения выставлялись на продажу за 25-40 тыс. руб./кв. метр.

 

Движение или застой?

 

Довольно существенным назвали эксперты количество сделок в сегменте индустриальных площадей В и С класса. Специалисты объясняют это тем, что арендаторы в своем стремлении оптимизировать расходы «путешествовали» по Казани в поисках наиболее экономичных вариантов. Переездов было много. Но вот в классе А не было заключено ни одной крупной сделки. И вообще, всё движение на казанском рынке индустриальных площадей не было связано в прошлом году ни с приходом новых арендаторов, ни с открытием новых производств. В течение года сообщалось о том, что федеральные ритейлеры обсуждали с местными девелоперами возможность строительства складов. Но обсуждениями дело пока только и ограничилось. Впрочем, эксперты не исключают такую возможность в будущем.

На фоне общего затишья и тотальной экономии имеются в Казани и положительные примеры. В то время как малый и средний бизнес не спешит инвестировать в индустриальную недвижимость, а крупные сети показывают низкую активность, в Технополисе «Химград» в 2015 г. расширились площади терминала «Деловых линий» - сейчас он занимает 8 тыс. кв. метров.

 

Закон и промышленная недвижимость

 

Одним из юридических событий, которое оказало существенное влияние на этот сегмент рынка недвижимости, стало принятие Национального стандарта индустриальных парков. Начиная с 2015 г., каждый индустриальный парк обязан пройти сертификацию. В Казани это уже сделал вышеупомянутый «Химград» - причем одним из первых в России.

Летом 2015 г. Правительством РФ были утверждены требования к индустриальным паркам и их управляющим компаниям. Постановление уже вступило в силу с 1 января этого года. Теперь индустриальные парки будут регулярно проверяться Минпромторгом РФ на соответствие этим требованиям, а господдержку будут получать только те из них, кто успешно пройдет аккредитацию и будет включен в реестр.       

Кроме того, в июле 2015 г. Госдума в первом чтении одобрила Федеральный закон "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ". Он дает определение самой промышленной зоны и устанавливает условия, при которых в отношении таких территорий может быть принято решение о комплексном развитии. Законопроект определяет этапы комплексного развития промышленной зоны: обследование территории, разработка концепции комплексного развития, принятие решения о реорганизации и утверждение программы реализации концепции развития, определение форм взаимодействия со всеми собственниками, которые находятся на территории промзоны, и в дальнейшем — утверждение проектов планировки территории.

Собственникам предлагаются различные варианты участия в процессе комплексного развития. Это может быть участие в форме акционерного инвестиционного фонда, паевого инвестиционного фонда, инвестиционного товарищества или хозяйственного партнерства.

Для Казани этот закон остро необходим, ведь на территории города имеется множество устаревших промышленных зон, которые в перспективе могут стать новыми жилыми кварталами либо после модернизации пополнят «копилку» высококлассных производственных площадей. И несколько таких проектов уже были озвучены (реновация Адмиралтейской слободы в Кировском районе, реорганизация пространства завода Петцольда и др.). Однако до сих пор подобные проекты с точки зрения их практической реализации были практически невозможны из-за множественности собственников и из-за отсутствия инструментов, позволяющих снизить возможные риски и повысить эффективность их реализации для города в целом и для каждого правообладателя в частности.

Такой базой и призван стать вышеупомянутый закон, который уже прошел первую ступень одобрения. Однако осенью стало известно: принятие закона о реорганизации промзон в России отложено на 2016 год.

 

2016-й:  ввод, продажа, аренда

 

Что касается перспектив сегмента индустриальной недвижимости, то большинство экспертов склонно считать: особого движения на рынке в 2016 г. наблюдаться не будет. Вряд ли стоит ожидать введения новых площадей. Возможно, по заказу крупных компаний и будут начаты стройки складов, однако готовых объектов ранее 2017 г. ожидать не приходится. 

Арендные ставки не имеют основания для роста, если они и будутземли  увеличиваться, то незначительно. По мнению специалистов компании Knight Frank, рост объема рынка не предвидится, однако они считают:  ротация арендаторов будет высокой, вновь грядут переезды в связи с приспосабливанием бизнеса к новым экономическим условиям.

«2016 год будет непростым для этого сегмента рынка, - утверждает Вячеслав Холопов, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank. – Развитие производства и в более экономически благополучное время не было простым делом. Но текущие сделки, новые процессы и изменения на рынках показывают, что бизнес продолжает адаптироваться к новым реалиям». 

 

Алена Мартынец

фото: oblzemli.ru

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

В Министерстве экономического развития предлагают ускорить и удешевить процедуру банкротства для граждан.

19 часов назад
Какие гарантии есть у дольщиков сегодня и что нового предлагают поправки депутатов в ФЗ-214 - рассмотрим в статье.
3 дня назад
Насколько функциональны помещения танхаусов, имеющие верикальный вектор планировок? На этот и множество других вопросов, связанных с этим форматом жилья – ответы в материале.
3 дня назад