Геннадий Стерник: рынок недвижимости ждет кризис в 2017 году

26.02.2016 10:36
Аналитик Геннадий Стерник обещает рынку недвижимости кризис в 2017 г. и восстановление в 2020-м. Как это будет и что делать девелоперам и покупателям?

Геннадий Стерник — персона на российском рынке недвижимости известная и авторитетная: профсообщество зовет его «основой основ» и «аналитиком Всея Руси» и всегда ждет прогнозов, которые, как правило, точны. Статистику, насколько часто сбываются прогнозы г-на Стерника, ведут как его ученики, так и недоброжелатели. Мы задали профессору Российской экономической академии им. Плеханова главные вопросы о жилье и коммерческих площадях.

 

- В Сети растиражирован ваш прогноз по ценам на жилье: 2016 г. — снижение станет заметнее, 2017-2018 гг. — кризис рынка, 2019 г. — стабилизация, 2020 г. — начало восстановления. Почему прогноз именно такой?

 

— Таким он получился в результате расчета по математической модели развития локального рынка жилой недвижимости. В качестве исходных данных используется несколько групп сведений. Самое важное — макроэкономические данные. В июне 2014 г. мы сделали экспертный прогноз макроэкономической ситуации, и он предсказывал продолжение стагнации в экономике, затем, в 2015-2016 гг. — рецессию, кризис в 2017-18 гг. и начало восстановления в 2019-2020 гг. Именно это и стало основой при расчете прогноза объема спроса, строительства и предложения, поглощения и цен на рынке жилья. Подготавливая прогноз на этот год, мы проверили экспертный макроэкономический прогноз и пришли к выводу, что корректировать его нет необходимости.

 

- Как будет выглядеть кризис 2017-2018 гг. и как его переживут участники рынка?

 

— Кризис будет очень похожим на ситуацию 2008-2009 гг., но с рядом особенностей. Нужно учесть, что участники рынка и даже регуляторы многому научились. Застройщики не увязли в заимствованиях и накопили финансовую подушку на фоне потребительского ажиотажа 2014 г. Они поняли, что важно не цены держать и не пущать, а заботиться об оборотах рынка — в том числе, снижением стоимости метров. Игроки согласились, что неприличная доходность проектов «нулевых» годов уже не вернется, и нужно научиться работать с минимальной маржой. И, наконец, многие застройщики поняли, что покупатель — царь и бог на рынке, и надо удовлетворять его потребности по качеству и цене.

В то же время риэлторы осознали: снижение цен им не страшно. Разве что чуть меньше станут комиссионные, но главное — обороты рынка. Они поняли, что снижение издержек, оптимизация бизнеса, более плотная работа с клиентами — вот нехитрый рецепт выживания в кризис и даже захвата рынка. Власти теперь четко знают: прямая поддержка застройщиков — наилучшая стратегия регулирования рынка, но если не получается, то и косвенная подойдет (субсидирование ипотеки). Плюс государство понимает, что рецессия и кризис — лучшее время для болезненных реформ. В частности, для наведения порядка с финансированием строительства через договоры долевого участия — вплоть до отказа от этого извращенного, нигде в мире не принятого, способа финансирования.

А приобретатели жилья сообразили: надо по одежке протягивать ножки. Не бросаться сломя голову в кабалу ипотеки, а спокойно и тщательно взвешивать соотношение цены и качества. Плюс смело и глубоко изучать ситуацию в предполагаемом объекте и у застройщика, помнить о рисках замораживания строек.

 

- Что ваш прогноз говорит потенциальным покупателям — когда приобретать квартиру (может, брать сразу две, пока дешево)? Когда лучше брать метры с инвестиционными целями или вовсе этого не делать?

 

— Покупать для себя надо сразу, пока финансовое положение не стало хуже. А то денег останется только на половинку квартиры, а не на одну и не на две. Дешево еще не стало, а когда это случится, останутся ли накопления просто на жизнь?

Покупать с инвестиционными целями… Ну что ж, если есть сбережения, то они должны работать. Просто надо понимать, что покупать на спаде рынка — правильно, но эти инвестиции будут заморожены еще три-четыре года, и возвращать их без убытка вы сможете только после 2020 г. И неизвестно, получите ли прибыль, и какую - быстрого восстановления рынка никто вам не обещал.

 

- А что делать застройщикам — как сильно сокращать объемы ввода жилья?

 

— Если строительство уже ведется, и дом на последних стадиях, то ни в коем случае не надо «сокращать объем ввода». Если проект на ранних стадиях, и не хватает средств на его завершение, лучше притормозить стройку. Но при условии, что вы не наплодите обманутых дольщиков — иначе хлопот не оберешься. Если вы на прединвестиционной стадии, то лучше отказаться от начала строительства. Но если речь о крупном девелопере, который располагает средствами, то именно теперь надо начинать новое крупное строительство с перспективой реализации площадей после 2020 г.

 

- Как быть с проектированием новых проектов — тихонечко делать или поставить на паузу?

 

— Тихонечко делать, руководствуясь своими финансовыми возможностями. Но не выходить на рынок.

 

- Как работать без частных инвесторов, которые ушли с рынка?

 

— Спокойно и размеренно. Темпы продаж жилья, конечно, снизятся, но рынок, по прогнозу, не обрушится и не встанет.

 

- Что делать с жилыми метрами, если их так и не удастся полностью продать?

 

— Переводить в арендное жилье либо в нежилые помещения.

 

- Как девелоперам выживать без проектного финансирования?

 

— Да ведь жили как-то до сих пор. Урегулирование земельных отношений, укрепление прав собственности, ликвидация засилья чиновников создадут условия для развития проектного финансирования. И это — одно из основных направлений в реформе нашей экономики.

 

- Что ждет сегмент офисной недвижимости — там становится больше вакантных площадей, инвесторы с этого рынка тоже уходят? Стоит ли в обозримой перспективе покупать площади с надеждой выгодно продать их в будущем?

 

— На рынке офисной недвижимости все уже произошло: рецессия в экономике — сокращение бизнеса — падение спроса и поглощения, рост доли вакантных площадей. Только сфера коммерческой недвижимости (не только офисы, но и торговля, гостиницы и т. д.) быстрее реагирует на трудности в экономике. Азбука инвестора — покупать на спаде — работает и здесь, только выгоду надо будет ожидать долго и небольшую. Но рынок — это устойчивая кибернетическая система, цикличность еще никто не отменял.

 

- Возможна ли такая ситуация, при которой собственники зданий будут сдавать офисы арендаторам бесплатно или с доплатой — лишь бы бизнес-центры не простаивали?

 

— Теоретически это возможно и практически оправдано. Но скорее всего собственников «жаба заест».

 

- В принципе нужны ли новые проекты в этом секторе, если учесть, что развитие технологий меняет суть рабочих взаимоотношений, все больше бизнес-структур переходят на работу с фрилансерами, чтобы сократить затраты?

 

— Обеспеченность офисными площадями все еще недостаточна — что в Москве, что в регионах. Фрилансерам тоже площади нужны. Так что строить все еще необходимо. Если есть, на что.

 

- А каковы перспективы торгового сегмента — на фоне стремительно падающей покупательской способности?

 

— Конечно, стрит-ритейл устойчивее, чем торговые центры, тем не менее, сохранятся все форматы. Но толковый собственник будет корректировать свои форматы.

 

- Также интересен сегмент загородной недвижимости. Участники рынка грустно шутят, что пришла пора переформатировать проекты и обустраивать на месте будущих коттеджных поселков кладбища.

 

— Да, сегмент коттеджных поселков и земельных участков сегодня в наиболее депрессивном состоянии. Но такое мы уже видели в 1999 г. и 2009 г. Рынок никуда не денется: начнется восстановление экономики и платежеспособности населения — пойдет восстановления сферы загородного жилья.

 

- Застройщики убеждены: ни в 2019, ни в 2020 году не будет никакого восстановления ситуации, рынок уже никогда не вернется к прежним показателям.

 

— После «дна» в 2019 г. восстановление все равно будет, но медленное — речь о таких показателях, как спрос, цены, объем поглощения. А по таким параметрам, как доходность инвестиций в недвижимость, в том числе в девелопмент — возврата правда ждать не стоит. Потому что экономисты всего мира констатируют наступление «новой реальности» — мировая экономика завершила эпоху стимулирования спроса и потребления и переходит к стимулированию предложения (производства) и эффективности.

 

- Как часто сбываются ваши прогнозы? Ведете ли вы такую статистику?

 

— Статистику не веду, но это делают другие — как мои ученики, так и недоброжелатели. Получается, что с 1995 г. до 2012 г. успешными оказались более 80% годовых прогнозов. И вот последний долгосрочный прогноз до 2025 гг., тот, что был сделан в июне-2014, пока сбывается. Но я буду рад, если верными окажутся мои позитивные прогнозы, а негативные пусть портят статистику.

 

Екатерина Стихина,  DK.RU

 

Похожие статьи

Последние статьи

Около 1,5 миллиона земельных участков, находящихся на опушке леса, могут попасть под "лесную амнистию". Закон, позволяющий легализовать их, в том числе и дачные, находящиеся на землях лесного фонда, вступил в законную силу.
2 дня назад
15 августа Управление Росреестра по Республике Татарстан провело «Единый день горячей линии» для застройщиков и граждан, оформляющих недвижимость, посвященный Дню строителя.
2 дня назад
Переезд состоит не только из непосредственно перевозки, но в большей степени из подготовки к ней и обустройства на новом месте.
3 дня назад