Необходимые расходы при покупке квартиры

02.03.2016 17:34
Как понять общую стоимость квартиры вместе со всеми расходами при совершении сделки? Этот вопрос вроде простой, но сколько сделок «полетело» из-за поверхностного его понимания!

Уже в процессе покупки жилья вдруг может выясниться, что денег не хватает. Стоимость квартиры отличается от той, которая была при первоначальном рассмотрении, дополнительные расходы непонятно откуда взялись и т.д. Иногда сделка разрушается, а иногда людям приходится в бешеном темпе искать деньги.

Сколько денег вам нужно для того, чтобы квартиру купить? Ответ «стоимость самой квартиры» -  неверный и слишком поверхностный. Всегда появляются дополнительные расходы. Поэтому необходимо точнее рассчитывать сделку:  нужно тщательнее рассматривать не только чистую стоимость квартиры, но и дополнительные расходы при покупке квартиры.

 

Стоимость самой квартиры

 

Вот здесь потенциальные покупатели делают  довольно много ошибок. На начальном этапе стоимость квартир определяется по журнальным и итернет-объявлениям. И довольно часто покупатели выдают желаемое за действительное: когда они смотрят цены на свое жилье (в случае обмена), то смотрят самые дорогие цены, а когда смотрят стоимость квартиры для покупки, то берут наиболее дешевые цены. При таком способе, когда вы выйдете на сделку, то вам практически гарантированно не хватит денег.

Еще более сложная ситуация может возникнуть при определении цены строительства или покупки дома. Сколько стоит дом построить? Вам кажется, что стоимость строительства будет точно определена в сметах, которые вам предоставят строительные организации? Тут можно допустить большую ошибку, и не в свою пользу. Постоянно появляются новые работы, растут цены на материалы и т.д. Поэтому глубоко изучите этот вопрос и не стесняйтесь советоваться со специалистами.

Как же определить стоимость квартиры вашей мечты? В прайсе квартир отсекайте самые крайние цены - то есть самые дорогие и самые дешевые. Самые дорогие цены – это цены от собственников, не ориентирующихся на рынке недвижимости, либо это квартиры с каким-то «навороченным» ремонтом, либо просто объявление устарело и реклама дается без изменений из месяца в месяц (нерадивые агентства недвижимости редко прозванивают свои базы).

Квартир по самым низким ценам практически не существует на рынке. Почему? Если рынок на подъеме, то часто квартиры по нереально низким ценам выставляет аентство недвижимости, чтобы привлечь клиента - то есть чтобы он хотя бы только позвонил, а дальше его начинают «раскручивать» на покупку более дорогой квартиры. Иногда такие дешевые квартиры называют «утками». Если цена квартиры действительно низкая, то её выкупает само агентство недвижимости. Иногда по низким ценам продаются квартиры с очень высокими юридическими рисками - то есть фактически уже перед судебным спором.

Если рынок недвижимости падает в цене, то действительно можно попробовать купить квартиру дешевле средней рыночной стоимости. Только у вас должны быть в наличии деньги при себе. Если же у вас обменный вариант  или покупка по ипотеке (либо что-то еще, требующее каких-то согласований и дополнительного времени) - даже не пробуйте купить квартиру дешевле рыночной цены.

Подытоживая, можно рекомендовать: если вы хотите купить квартиру дешево, то нужно искать подходящую квартиру самому,  причем лучше на падающем рынке и имея наличные деньги, а не обменный вариант.

            Совет: для определения стоимости жилья сначала отсекайте крайние цены на квартиры. Из оставшихся квартир при падающем рынке рассматривайте стоимость квартиры ближе к нижнему пределу цен, при растущем рынке недвижимости - стоимость квартиры ближе к верхнему пределу цен. Так можно определить более или менее точную цену. Самый идеальный способ – это просмотреть несколько квартир и поторговаться.

 

Услуги агентства недвижимости

 

Стоимость этих услуг колеблется в пределах 3-6 % от стоимости квартиры. Для расчета общей стоимости сделки берите верхнюю сумму, то есть 6 % от стоимости квартиры (или 4% при обмене через одно и то же агентство недвижимости).

Иногда агентство недвижимости берет дополнительно деньги за составление договора – плюс несколько тысяч рублей к агентскому вознаграждению. Уточните этот вопрос сразу.

Возможно, вам понадобится ускорить сделку. Стандартное время регистрации сделки составляет 30 дней. Если вы захотите быстрее, имейте в виду - это дополнительные деньги. Узнавайте это сразу и включайте в бюджет сделки.

Еще один расход при покупке квартиры – это госпошлина за регистрацию сделки. Её размер небольшой, но, тем не менее, уточните и добавьте эту сумму в бюджет.

 

Услуги банка выдачу ипотечного кредита

 

Кроме ежемесячных ипотечных платежей, банк берет за оформление кредита некую фиксированную сумму, либо сумму в процентах от стоимости квартиры. А иногда - даже за рассмотрение кредитного решения. Узнайте точно эту сумму и добавьте её к бюджету сделки.

Также банки требуют страхования квартиры и здоровья перед сделкой. Это, как правило, не такая уж маленькая сумма. Узнайте по возможности точно, сколько нужно платить, и так же суммируйте к бюджету сделки.

Иногда вы не сами оформляете ипотечный кредит, а пользуетесь услугами ипотечного брокера. Если ипотечный брокер и агентство недвижимости, оказывающее вам услуги – это разные организации, то добавьте также стоимость услуги ипотечного брокера в бюджет сделки.

 

Дополнительные расходы

 

Если вы продаете свою квартиру путем обмена, то вам, возможно, придется оплатить услуги БТИ, оформление приватизации, узаконивания перепланировки, согласования в опеке и т.д.

Возможно, у вас задолженность по оплате коммунальных услуг. Необходимы расходы на то, чтобы её погасить. Иногда нужны деньги, чтобы вызвать на сверку электросчетчика представителя энергосбыта и т.д.

Если всё это вы будете делать не сами, то может понадобиться нотариально заверенная доверенность на сбор документов или совершение сделки - на услуги того человека (фирмы), который будет готовить квартиру к сделке.

Кроме этого, если вы состоите в браке - понадобятся расходы на нотариальное согласие супруга на покупку квартиры, а при обмене - нотариальное согласие на продажу квартиры.

 

Налоговые расходы

 

Внимательно отнеситесь к налоговым вопросам по сделке. Они возникают не всегда, но если их не учесть, то это может стать крупным и главное - незапланированным расходом. Как правило, налоговые вопросы возникают в следующих случаях:

— Вы купили квартиру, получили в наследство или приватизировали менее 3-х лет назад, а теперь хотите её продать, обменяв на другую.

— Вы хотите купить квартиру, купленную менее 3-х лет назад. Налоги в этом случае должен платить продавец. Вы скажете – это его проблемы? Не совсем так. Как правило, этот вопрос может замалчиваться и возникает уже перед самой сделкой. Причем вам предлагают указать в договоре явно заниженную цену сделки, что довольно опасно (к тому же может не согласиться банк).  Либо вам предложат за свой счет уплатить налог, а это может быть значительная сумма. Поэтому, если вы покупаете квартиру дороже 1 млн. руб., которая к тому же была приобретена прежним хозяином менее 3-х лет назад, то сразу обсуждайте вопрос о налогах. А лучше поищите другую квартиру.

— Вы получили в наследство или вам подарили квартиру, а вы не являетесь близким родственником дарителя, наследодателя. Налог может вас неприятно удивить.

— Вы хотите купить большую квартиру в элитном доме. Вы готовы к налогу на имущество и коммунальным платежам, которые последуют за этим? А они будут значительно больше. Допустим, вы купили квартиру в 5 раз дороже своей прежней: будьте готовы к тому, что налоги и коммунальные платежи могут быть в 25 раз больше.

 

Подарок от государства

 

Почти все о нем знают – это имущественный вычет при покупке квартиры, освобождение от подоходного налога, которое предоставляется один раз в жизни. Однако при покупке иногда забывают спланировать, на кого и как оформлять недвижимость, чтобы получить этот имущественный вычет. Между тем, речь идет о немаленькой сумме - до 260 тыс. руб., а иногда даже и больше (например, при ипотеке).

Ничего особо сложного в налогах нет, но если вам что-то непонятно в сделке, то найдите деньги и проконсультируйтесь со специалистом. Здесь вы не сэкономите.

 

Резерв по расходам

 

В сделках с недвижимостью постоянно возникают непредвиденные расходы, даже когда вроде бы всё учтено. Поэтому обязательно нужно иметь резерв по сделке. Сколько это будет — зависит от типа сделки и насколько внимательно и хорошо вы изучили предыдущие пункты. Может хватить и 1 % от суммы сделки, а можно не уложиться и в 3-5 % от общей суммы. Если резерва нет, имейте в виду: вы должны хотя бы иметь возможность обратиться к кому-то с просьбой о предоставлении небольшого займа.

 

Рашид Кирранов, Sun-hands.ru

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

С тем, что застройщик не соблюдает первоначально установленные сроки сдачи дома, к сожалению, некоторым дольщикам сталкиваться приходится. Как действовать в этом случае и изначально минимизировать риски?
3 часа назад
Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
3 дня назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
3 дня назад