Сделки с недвижимостью: учимся на ошибках

15.03.2016 10:58
В кризис цена грубых ошибок при сделках с недвижимостью возрастает многократно. Тем важней советы профессионалов, как избежать подобных промахов.

Уравнение с несколькими известными

 

Сегодняшний рынок отличается от докризисного. И многих ошибок покупатели и продавцы могут избежать, просто учитывая текущие тренды. Так, по оценкам экспертов, можно выделить несколько факторов, оказывающих серьезное влияние на рынок недвижимости в наступившем году.

Это продление программы субсидирования ставок по ипотеке. Господдержка не дала рынку рухнуть и сохранила приемлемый спрос на квартиры в новостройках массового сегмента, уточняют специалисты.

Еще следует ожидать законодательных шагов по усилению защиты дольщиков. Но эти действия потребуют от застройщиков дополнительных затрат. И это бремя, в конечном счете, ляжет на покупателей. Также, возможно, ряд застройщиков попробует вернуться к «серым» схемам продаж.

Кроме того, определены окончательные сроки бесплатной приватизации. Между тем, неприватизированными остаются порядка 20% квартир. И после окончания приватизации эти объекты могут выйти из рыночного оборота. Вторичный рынок сузится.

Цены будут корректироваться из-за роста предложения. Так, на одного россиянина в стране в 2011 году приходилось 0,85 кв. м вводимого жилья. В нынешнем году – 2 кв.м. Затоваривание рынка новостроек становится все очевидней.

Спрос смещается в более дешевые сегменты. Сокращается число участников рынка – слабые строительные и риэлтерские компании выбывают.

 

Налоговое бремя

 

Экпсерты напоминают, что приобретенная после 1 января этого года собственность впоследствии должна продаваться по новым правилам. Право на налоговую льготу при трехлетнем владении сохраняют лишь объекты, полученные по приватизации, подаренные близкими родственниками и приобретенные по договору ренты. В остальных случаях имущественный вычет возможен через пять лет.

Если же вы приобрели собственность до 1 января, действуют старые правила. Например, если вы прежде покупали жилье за конкретную сумму, вы его можете продать за те же деньги, не обращая внимания на кадастровую стоимость.

Впрочем, по словам специалистов, даже на такие объекты занижать рыночную стоимость объекта не следует. Налоговики могут проводить точечные проверки. Если вы продавец и не подпадаете под налогообложение, это не значит, что вы не должны заполнять налоговую декларацию. Не заполните – придет штраф в 1-5 тыс. рублей.

 

Ошибки инвесторов

 

По результатам опроса Национального агентства финансовых исследований, в 2009 году считали разумной инвестицией покупку недвижимости 40% россиян, а в декабре 2015 года – уже 69%. В то же время золото назвали выгодным вложением лишь 23% опрошенных. Несмотря на кризис, граждане считают недвижимость самым надежным и выгодным инвестиционным инструментом, констатируют эксперты.

При этом финансовые аналитики не устают давать один и тот же совет: инвестировать всегда нужно на падении рынка. Но инвестирование в кризис имеет дополнительные риски.По словам экспертов, среди инвесторов сегодня «популярны» два заблуждения.

Первое выглядит следующим образом. В кризис фондовый рынок обваливается моментально, цены же на недвижимость снижаются медленно, что в любом случае позволяет инвесторам не торопясь продать объекты и зафиксировать некоторую прибыль.

Второе – будто бы дефицит качественного жилья делает недвижимость высоколиквидным товаром. Поэтому продать квартиру и зафиксировать прибыль можно в любой момент.

Увы, эти надежды не сбываются. Нужно понимать, что сегодняшнюю покупку с выигрышем вы может продать только лет через пять, поясняют аналитики. Быстро не заработаете.

 

Реклама без ошибок

Граждане, решившие продавать квартиру без помощи специалиста, начинают совершать ошибки уже на стадии подачи рекламы, говорят эксперты.

Объявление о продаже будет одним из сотни ему подобных, поэтому нужно сделать так, чтобы оно выделялось на общем фоне. Так, отличительной особенностью объявления станет дополнительная информация, характеризующая квартиру с привлекательной стороны.

Если квартира находится на солнечной стороне, это нужно указать (солнечная квартира). Полезно сообщить, что в подъезде работает консьерж (служба охраны, видеонаблюдение). Внимания заслуживают тихий двор, просторная парковка возле дома, удобный подъезд к дому и расположенный рядом крупный торгово-развлекательный центр.

Упоминать о хороших видовых характеристиках можно только, если они есть. А если окно выходит во двор, или, что еще хуже, на ближайшую стройку, лучше не говорить ничего по этому поводу.

В объявление нужно включить фотографию. Если есть возможность размещения нескольких фотографий, сделайте их как можно больше. Очень важно, чтобы в момент фотографирования в кадр не попали второстепенные, ненужные вещи. Кадр должен быть абсолютно чистым.

Кроме того, следует учитывать, что в интернет-ресурсах бесплатная реклама быстро сползает вниз, и ее перестают видеть. Поэтому профессионалы размещают объявления не реже двух раз в неделю в нескольких ресурсах сразу. Реже – неэффективно.

Также эксперты не рекомендуют размещать баннер с сообщением о продаже на окне продаваемой квартиры: такое объявление может привлечь внимание злоумышленников. По словам экспертов, благоразумней обратиться в агентство. Ведь агенты, продвигая и рекламируя объект, его конкретное местоположение раскрывают в последний момент.

 

Федорино горе

 

Кстати, частью рекламной кампании можно считать и показ квартиры. Но далеко не все продавцы готовят жилье к продаже.

Между тем предпродажная подготовка не требует серьезного ремонта или реализации дизайнерских решений. Это создание универсального интерьера, отвечающего запросам большинства потенциальных покупателей.

Существует несколько золотых правил. Во-первых, нужно провести «дехламизацию» квартиры. Все лишнее необходимо вынести на помойку. Чем свободнее будет квартира, тем она кажется просторней, подчеркивают профессионалы.

Во-вторых, квартира при просмотре должна быть идеально чистая, как говорят – намытая. А если это комната в коммуналке, нужно привести в порядок и места общего пользования. Кстати, чистоту не помешает навести и на лестничной площадке. Чтобы создать благоприятное впечатление о соседях, будет полезным даже закрасить надписи на стенах подъезда.

В-третьих, необходимо провести «деперсонизацию» квартиры. То есть, убрать с видных мест личные предметы хозяев. Например, настенные фото. Иначе покупатель подсознательно не будет воспринимать квартиру, как свободную.

В-четвертых, необходимо починить или спрятать все сломанные предметы. Если сломана, например, дверная ручка, правильнее будет вообще ее демонтировать. Подчас покупателя может спугнуть перегоревшая лампочка.

Также на настроение гостя существенно влияют присущие квартире запахи. Поэтому не будет лишней рекомендация сварить для гостя кофе или добавить лимонную эссенцию в воду для мытья пола.

Наконец, эксперты советуют при показе включать всё возможное в квартире освещение.

Предпродажная подготовка позволяет подать в выгодном свете самую убитую квартиру.

 

Больная тема – безопасность расчетов

 

Как уточняет президент СРО НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости», генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский, недавнее громкое ограбление одного из банков лишний раз показало ненадежность популярной на рынке схемы расчетов через ячейку.

По мнению специалиста, расчеты через банковский аккредитив более безопасны. «На сегодняшний день это часто стоит дешевле, чем аренда ячейки», – подсказывает эксперт.

Правда, сохраняется риск банкротства банка. Ведь находящиеся на таком счете деньги не защищены Агентством по страхованию вкладов. «Впрочем, – отмечает специалист, – на рынке присутствуют банки с госкапиталом, и вероятность их банкротства близка к нулю».

Если же стороны все-таки выбрали расчеты через ячейку, им следует позаботиться о существовании доказательств факта расчетов. Например, суд может принять во внимание данные, фигурирующие в договоре купли-продажи, или акт с указанием в нем суммы сделки, составленный сторонами в простой письменной форме, при вложении денег в ячейку.

В вопросе безопасности сделок на рынке недвижимости заметно выросла роль нотариусов. Так, например, во избежание возможных мошенничеств теперь в обязательном порядке нотариус заверяет сделки с долями квартир и сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним гражданам.

Конечно, еще возможны расчеты через депозит нотариуса. И, согласно законодательству, с 1 января даже при банкротстве банка, в котором размещался депозит, деньги возвращаются участникам сделки в первую очередь. Но пока реальных историй с такими банкротствами не было, поэтому остается риск, что новый закон не будет работать.

Впрочем, констатируют эксперты, обо всех возможных проблемах агенты предупреждают своих клиентов заранее.

 

Игорь Чубаха, Бюллетень Недвижимости

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

С тем, что застройщик не соблюдает первоначально установленные сроки сдачи дома, к сожалению, некоторым дольщикам сталкиваться приходится. Как действовать в этом случае и изначально минимизировать риски?
1 час назад
Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
3 дня назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
3 дня назад