Долговая яма: какими могут быть варианты решения проблем с ипотекой

16.03.2016 14:42
В свете текущей экономической ситуации в стране проблемы, связанные с ипотечным кредитованием, звучат особенно остро. О чем нужно помнить при оформлении займа, как действовать заемщику, который испытывает сложности с выплатой кредита, как правильно договариваться с банком, и как противостоять коллекторам?

О возможных путях решения проблем с ипотекой рассказал руководитель арбитражной практики коллегии адвокатов "Малов и партнеры" Дмитрий Крайнев.

Я планирую взять ипотеку, подготовил необходимые документы. Сотрудник банка мне сообщил, что необходимо будет оформить страховку жизни и здоровья (это около 20 тысяч рублей), а также заплатить за расчеты через ячейку и ее аренду (около 4 тысяч). Подскажите, эти условия мне навязывают или они являются обязательными требованиями закона? Олег, Москва

- Банки не имеют право навязывать какие-либо страховки при оформлении кредитов — это незаконно, однако они могут устанавливать различные процентные ставки в случае наличия или отсутствия той или иной страховки, а вот каким кредитом воспользоваться, остается на усмотрение заемщика.

Банк также не имеет право обязывать заемщика использовать ячейку банка при расчетах по купле-продаже за квартиру, однако необходимо понимать, что такой порядок до последнего времени являлся де-факто стандартом безопасности при проведении платежей при такого рода сделках. Сейчас, в связи с изменениями в ГК РФ, инструментарий "безопасных платежей" для сторон сделки расширился.

 

Некоторые банки меняют свои условия в ходе сделок. Правомерно ли это? Светлана, Москва

- После подписания юридически обязывающих документов (кредитного договора) это незаконно, также банк не может отступать от условий, которые он сформулировал в уведомлении об одобрении кредита. Этот документ заемщику крайне желательно получить сразу после того, как банк сообщил об одобрении его заявки.

 

Какие условия предъявляются физическому лицу для процедуры банкротства и какие последствия несет банкротство? Павел, Тверь

- Прежде всего, расскажем о положительных последствиях банкротства — это списание (полное или частичное) проблематичной задолженности по кредитам и займам. Фактически, банкротство во многих случаях позволяет начать жить в финансовом плане с чистого листа, часто только банкротство является единственным выходом для заемщика валютной ипотеки.

Негативные же последствия заключаются в том, что происходит полная распродажа имущества заемщика (исключая единственное жилье) с публичных торгов, а также в ситуациях, предусмотренных статьей 213.30 закона "О несостоятельности (банкротстве)":

- Нельзя будет занимать должности в органах управления юридических лиц, иным образом участвовать в их управлении в течение трех лет.

- В течение пяти лет при заключении кредитных договоров или договоров займа необходимо будет указывать о прохождении процедуры банкротства.

- Использовать процедуру банкротства для списания долгов в течение последующих пяти лет повторно также не удастся.

Гражданина могут признать банкротом, если требования, предъявляемые к нему кредиторами по просроченным платежам, превышают 500 тысяч рублей. Вторым условием является не исполнение таких обязательств должником в течение 3 месяцев после наступления крайних сроков выплат.

Также подать заявление о банкротстве должник может, представив доказательства о своей финансовой несостоятельности: что доходов должника не хватает на ежемесячные перечисления выплат по долгам кредиторам или в случае предвидения невозможности полной выплат долгов. Суд должен удостовериться в наличии у гражданина признаков неплатежеспособности и недостаточности имущества для удовлетворения требований кредиторов.

Принятие обоснованного решения о необходимости банкротства возможно только после консультации с юристом по банкротству — для учета всех особенностей этой процедуры, включая последствия совершенных должником сделок в пределах сроков исковой давности (особенно безвозмездных), последствий для созаемщиков (поручителей) по кредитам, особенностей обращения взыскания на имущество, нажитое должниками в браке и прочее.

 

Скажите, с юридической точки зрения, помимо банкротства, какие еще варианты решения проблемы погашения задолженности возможны? Как выйти из ситуации с наименьшими потерями? Алена, Санкт-Петербург

- Вариантов несколько, и какой из них оптимален, можно определить лишь в рамках персональной консультации.

Реструктуризация, реализация предмета залога для уменьшения платежей, как подвид реструктуризации — объединение кредитов в один с уменьшением общей ставки по проценту благодаря предоставленным залогу или поручительству, переходу, например, из микрофинансовой организации в обычный банк.

Случаи, когда заемщику, даже отвечающему всем признакам банкротства, мы не рекомендуем инициировать эту процедуру, не так уж и редки. Ограничением может выступать, например, наличие сделок, особенно безвозмездных, которые заемщик проводил в ближайшее время.      

В таких случаях иногда экономически целесообразным для заемщика является отказ от добровольных платежей, которые съедают иногда все 100% доходов и даже не уменьшают тело долга из-за пени и штрафов, и переход к уплате заложенности в рамках исполнительной производства, где в любом случае взыскивается не более 50% (при нескольких кредитах) с официальной заработной платы.

 

Если придется продавать ипотечную квартиру, то как сделать это наиболее выгодно и беспроблемно? Анна, Москва

- Как правило, банки предлагают два варианта — когда заемщик самостоятельно подыскивает покупателя, выдавая ему для этого письменное разрешение, либо заемщик передает право на реализацию квартиры банку. В обоих случаях окончательная реализация происходит на согласованных сторонами условиях, причем, занижение цены ниже той, что указана в договоре на реализацию, невозможна.

Самостоятельная реализация позволяет вести переговоры заемщику непосредственно с покупателем и рассчитывать на включение в многоэтапные сделки (где участвуют несколько квартир, продавцов и покупателей), за счет активного вовлечения заемщика реализация квартиры происходит, как правило, быстрее.

 

Есть ли какие-то поблажки у банков, например, для человека, которого сократили на работе? Насколько я знаю, банк менять без разрешения нельзя. И вообще там все очень строго. Татьяна, Москва

- В настоящее время у всех крупных банков есть программы для так называемых "проблемных кредитов" — для случаев, когда заемщики не могут платить, к примеру, из-за сокращений на работе. Отдельная программа есть для проблемных ипотечных кредитов в АИЖК.

Однако необходимо помнить, что для банков принятие решения о предоставлении "кредитных  каникул" или о других изменениях в кредитном договоре — это право, а не обязанность. Поэтому в случае ипотеки на срок в несколько лет создание собственного "семейного фонда" на случай кризиса в размере от 6 ежемесячных платежей было бы разумным.

 

Как понять, когда банк навязывает невыгодные условия? Какие условия можно считать подходящими в сегодняшней экономической ситуации? Максим, Томск

- Для многих видов кредитов существуют интернет-агрегаторы, то есть сайты с информацией о кредитах многих банков, они помогут заемщику понять "среднерыночную" стоимость ипотечного кредита для сходных условий.

Нужно помнить, что комиссии и страховки увеличивают итоговую стоимость кредита и сравнение будет корректным только с учетом всех обязательных расходов по кредитному договору.

 

Лучше брать ипотеку на строящийся дом (на какой стадии) или новую квартиру в уже введенной в эксплуатацию новостройку? Евгений, Калининград

- Преимущество покупки строящегося дома — в цене, а уже построенного — в гарантии отсутствия задержек на этапе строительства. В случае покупки на этапе строительства рекомендуется проводить тщательный юридический анализ предстоящей сделки.

 

Многие ипотечные заемщики жалуются на то, что им звонят в ночное время коллекторы, предлагают устроиться на третью работу, продать почку, угрожают, оскорбляют и так далее. Как можно противостоять им? Будет ли эффективным обращение в правоохранительные органы или этой меры будет недостаточно? Вера, Москва

- Прежде всего, необходимо зафиксировать подобные обращения, например, на диктофон. В настоящее время многие телефоны поддерживают установку программ записи телефонных переговоров, необходимо установить их в телефон и зафиксировать подобные угрожающие заявления. Далее необходимо обязательно обратиться в правоохранительные органы, указывая на конкретные факты и прикладывая доказательства (аудиозаписи). Заемщики должны понимать и помнить, что неплатежи по кредиту не являются основанием для незаконных угрожающих действий со стороны банка или коллекторов.

Заемщикам можно рекомендовать также отзывать их согласия, данные ранее, при получении кредита, на обработку банком персональных данных должника.

Помимо обращений в полицию, возможны также письменные обращения в ЦБ, обязанному надзирать за работой банков, в Роспотребнадзор либо финансовому омбудсмену, о чем необходимо уведомлять банк (ставя его, к примеру, в копию письма).

В таких случаях часто помогает вывод проблемы в публичную плоскость и обращение к банкам через банковские сайты и форумы, вполне подходящей площадкой для этого является banki.ru, где вопросы можно задавать представителям банков и получить поддержку сообщества потребителей банковских услуг.

Если банки или коллекторы беспокоят только назойливыми телефонными обращениями на личный телефон, то помимо смены номера, можно рекомендовать также использование специальных программ в телефоне, например, "антиколлектор", позволяющих автоматически игнорировать звонки и сообщения коллекторов.

 

РИА Недвижимость

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
2 дня назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
3 дня назад
Более половины покупателей предпочитают квартиры, расположенные на 5-13 этажах. При этом самым популярным является 7 этаж – его выбирает почти каждый десятый покупатель недвижимости на первичном рынке.
3 дня назад