Вопрос: Я планирую купить квартиру по ипотеке. Уже получил одобрение банка и сейчас подыскиваю подходящее мне жилье. Нашлась квартира, которая меня устраивает. Риэлтор продавца просит внести за нее аванс в размере 50 тыс.руб. Но, ведь при ипотеке данную квартиру должен одобрить банк. Как мне оформить с ними соглашение об авансе так, что если банк не одобрит данный вариант, они мне вернули деньги.

Ответ: Требование риэлтора внести аванс за понравившуюся квартиру вполне обосновано. Ведь прежде, чем заключить сделку, тем более по ипотеке, риэлтор должен достаточно побегать и подготовить большой пакет документов. А работать без гарантии, что завтра вы не раздумаете покупать именно эту квартиру, ни один риэлтор не будет, да и не должен. Другой вопрос, на основании чего вам предлагается отдать деньги и как будет подтвержден факт приема денег. От риэлтора вы чаще всего услышите предложение «внести задаток» за понравившуюся квартиру. Однако, в практике ни одно агентство недвижимости не заключит с вами соглашение о задатке по той простой причине, что если сделка не состоится по вине риэлтора, то он обязан будет вернуть покупателю задаток в двойном размере. Обвинять риэлторов тут вряд ли разумно: агентства недвижимости оперируют не своими квартирами, тогда как договоры подписывают как раз от своего имени. И если продавец раздумает продавать квартиру, заставить его это сделать никто не вправе, и агентству придется отвечать своими деньгами.

Внести аванс непосредственно продавцу сегодня предложат вам лишь некоторые агентства недвижимости. Аванс - это сумма, которую покупатель передает продавцу перед совершением сделки, в счет причитающихся по сделке платежей. В Гражданском Кодексе РФ самого термина «аванс» нет, а есть статья 487 «Предварительная оплата товара». Согласно этой норме, в случае, если сделка не состоится, независимо от причины сумма предварительной оплаты (аванс) должна быть возвращена в полном объеме, за исключением случаев, когда стороны в договоре предусмотрели уплату процентов за то, что продавец некоторое время пользовался деньгами покупателя (п. 4 ст. 487 ГК РФ). В практике риэлторов преобладают авансы со штрафными санкциями в случае отказа покупателя от покупки от 50 до 100% от суммы авансового платежа. Это оправдано, когда риэлтор исполнил обязательства по подготовке сделки, а покупатель отказался от покупки, причем риэлтору не важно по какой причине. Но, не бесспорно, с точки зрения закона.

В связи с этим, вам, скорее всего, будет предложено заключить с агентством недвижимости договор оказание услуг (как вариант: договор поручения, агентский договор и пр.). В этом случае нужно учесть следующее:

1. В договоре на оказание услуг должен быть полный и подробный перечень услуг, которые риэлтор обязуется оказать вам, как покупателю. Основные из них:
• подготовка и предоставление документов, необходимых для заключения сделки (правоустанавливающие, свидетельство о регистрации права, кадастровый паспорт, согласие супруга и органа опеки при необходимости, выписка из домовой книги и справка об отсутствии задолженности по квартплате, выписка из ЕГРП и пр.);
• при покупке квартиры по ипотеке риэлтор должен организовать процедуру оценки квартиры, взаимодействовать с сотрудниками банка на всех этапах одобрения и получения кредита;
• организовать процедуры заключения договора купли-продажи и его государственной регистрации, расчетов между продавцом и покупателем, передачи квартиры, ключей, снятия с регистрационного учета и пр.
2. Чтобы в будущем избежать разногласий с риэлтором по оплате услуг, советую определить стоимость каждого из этапов его работы. Например, если банк вам откажет в кредите на выбранную квартиру, то вы должны будете заплатить риэлтору часть цены по договору оказания услуг за его работу по подготовке документов. Оставшуюся сумму риэлтор должен вам вернуть. Но эти моменты должны быть четко прописаны в договоре.
3. Важно, какой документ выдаст вам агентство недвижимости в качестве подтверждения приема денег. По действующим нормам бухгалтерского учета, оплата должна производиться либо передачей наличных денег в кассу агентства и выдачей приходного кассового ордера, либо перечислением на расчетный счет агентства. В практике агентства недвижимости почти не используют кассовые аппараты, и могут предложить самые разные варианты приема денег: устная договоренность; расписка риэлтора, ведущего сделку; выдача гарантийного обязательства вернуть деньги, если сделка не состоится по вине агентства. Все это ни в коем случае не подтверждает факт, что вы внесли аванс за квартиру и передали деньги.

От всех вариантов принятия денег, кроме кассового ордера или перечисления на расчетный счет, стоит отказаться, чтобы избежать долгих разбирательств с агентством.

Для того, чтобы покупка или продажа квартиры стала для Вас радостным событием без головной боли, сотрудники агентства недвижимости «Галерея Сити» окажут полный комплекс услуг от консультации до оформления сделки на выгодных условиях. Звоните по телефону (843) 253-12-83.