Есть ли спрос на рынке загородной недвижимости в 2016 году?

19.04.2016 13:30
До недавнего времени рынок загородной недвижимости в окрестностях Казани был одним из самых бурно растущих сегментов. Еще пару лет назад ему прочили небывалое оживление: малоэтажное строительство в Татарстане считалось одним из самых перспективных направлений, люди охотно скупали землю и под частное домостроительство.

С очередной волной кризиса, начиная с 2015 г., ситуация в этом сегменте начала меняться. Впрочем, мнения экспертов, опрошенных «Казанской недвижимостью» разделились. И если одни склонны признать, что сегмент «загородки» в ближайшее время, скорее всего, ожидает упадок, то вторые считают, что здесь имеются собственные драйверы, которые не дадут рынку окончательно просесть.

 

Статистика: участки становятся популярнее

 

За начало 2016 г. Росреестр отметил снижение количества регистрационных действий на 10%. И тем неожиданнее выглядит следующая цифра, озвученная на круглом столе ИД «Казанская недвижимость» заместителем руководителя Управления Росреестра по РТ Артемом Костиным: на земельные участки в первом квартале 2016 г. наблюдался рост регистрационных действий порядка 7%.  Увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2015 г. и объем регистраций по ипотеке на земельные участки.

Чтобы разобраться в сегодняшних тенденциях на загородном рынке, нелишним будет заглянуть в недавнюю историю сегмента и проследить за движением спроса.

 

От дачи – к элитным коттеджам

 

Российский рынок загородной недвижимости по-своему уникален. В свое время он развивался весьма хаотично: в зависимости от  благосостояния и вкуса, земельные участки обрастали  домами, разными по высоте, площади, дизайну, применяемым материалам и т. д. Такая хаотичная застройка привела к непродуманной планировке дачных поселков и к неудобству проезда. Со временем интерес в сегменте загородной недвижимости в России сместился в сторону домов для постоянного проживания, а с запада пришла идея строительства организованных коттеджных поселков.

В предыдущие предкризисные несколько лет строительство перспективных коттеджных поселков в пригороде Казани начинали несколько крупных девелоперов. По свидетельству риэлторов, наиболее активно застраивались Зеленодольский, Верхнеуслонский, Высокогорский, Пестричинский районы. С точки зрения спроса – это самые перспективные направления.

Поначалу девелоперы стали работать не на массовый спрос, а на получение максимальной выгоды – первые коттеджные поселки под Казанью относились к элитному классу.

Со временем в сфере строительства загородных поселков произошли изменения. На сегодняшний день большинство проектов представляют собой смешанный тип  - на территории одного коттеджного поселка можно встретить и предложения бизнес-класса, и эконом-варианты.

 

2016-й, начало…

 

По словам специалистов, в 2015 году на рынке загородной недвижимости наблюдалось снижение числа сделок. Это объяснимо, если вспомнить ажиотаж конца 2014 г. после глобального валютного скачка: любая резкая активизация рынка, вызванная политическими и экономическими причинами, является временной и приводит к снижению активности последующих периодов. Реализовался отложенный спрос: покупатели, планировавшие приобретение в течение следующих одного-двух лет, сделали это гораздо ранее намеченного срока. Соответственно, в будущем образовался дефицит спроса – в том числе, и на рынке загородной недвижимости. Дефицит спроса, по некоторым оценкам, продолжается и сейчас.

При этом, как говорят риэлторы, даже в лучшие годы средний срок экспозиции объекта загородной недвижимости (особенно  в премиальном сегменте) был не менее двух лет.  Вообще, отмечают аналитики, загородная недвижимость – вообще один из самых ярких индикаторов общеэкономической и политической ситуации в стране. Как только в России случаются потрясения, темпы продаж за городом мгновенно падают.

Будет ли какое-то движение в сторону увеличения спроса в нынешнем году? По итогам первого квартала 2016 г. выводы делать рано – традиционный сезон оживления в сегменте «загородки» только начинается с приходом весны.

 

Мнения экспертов

 

Руслан Хабибрахманов, АН «Флэт»:

- Если взять земельные участки или сегмент строящихся домов, нужно отметить: для них достаточно сложно получить ипотечное кредитование. Поэтому людям приходится рассчитывать на свои собственные средства, копить и т. д.

При сравнении загородного сегмента, допустим, с рынком городских новостроек не стоит забывать: рынок «первички» в значительной мере поддерживает государство и, таким образом, стимулирует спрос на него  – как известно, в Казани до 80% ипотечных сделок в прошлом году происходило с госсубсидированными ставками. 

В загородной недвижимости с этим дела обстоят тяжелее. Да и сама загородная жизнь подразумевает все-таки определенный уровень дохода собственника. Поэтому многие в виду сегодняшней экономической нестабильности все-таки осторожничают и не спешат переезжать за город (кстати, и сам переезд – дело недешевое и хлопотное: детей придется возить в школы и садики и т. д.) Одним словом, для переезда за город нужна как минимум стабильность – которой сейчас, к сожалению, нет.

Всё вышесказанное влияет на спрос, который, естественно, оказывает влияние и на цены. При этом хочу заметить: застройщики не в состоянии как-то существенно влиять на цены своих объектов – потенциальные клиенты будут просто ждать, когда они упадут. Поэтому искусственным подъемом и удерживанием цены, замаскированным под скидки, ситуация у девелоперов усугубляется. С каждым днем появляются новые, более интересные предложения, которые составляют конкуренцию.

 

Айдар Садыков, директор АН «Центральное»:

- Следует различать состояние дел у девелоперов загородных коттеджных поселков и у строителей-частников. Во-первых, у частных застройщиков есть определенная маржа – соответственно, есть куда двигаться. Во-вторых, в связи с этим им проще договориться с каждым пришедшим покупателем, чем тому же самому девелоперу крупного проекта. То есть, если покупатель приходит и говорит: я беру, вот моя цена! – они с «частником» на чем-то да сойдутся, ударят по рукам и сделка состоится.

 

Елена Матвеева, генеральный директор АН «Империя»:

- Если из всей загородной недвижимости выделить такой сегмент, как дачи, то можно заметить: это – не первоочередной товар, который потребитель во что бы то ни стало стремиться купить. Соответственно, мы наблюдаем отсутствие платежеспособного спроса. В отношении поселков я соглашусь с тем мнением, что та пора, когда был ажиотажный спрос на дома в коттеджных поселках - она уже прошла.  Ажиотажа на сегодняшний день не наблюдается.   К тому же я хочу обратить внимание: одно дело – организованный малоэтажный поселок, девелоперский проект, и совсем другое – когда частный застройщик выкупает земельный участок, строит несколько домов и продает со своей маржой.

Если сравнивать в совокупности три сегмента – вторичный рынок, первичный рынок и загородная недвижимость – я считаю, что ни на казанской «вторичке», ни в «загородке» в последнее время никаких действий по стимулированию спроса не было вообще. В результате сегодня мы получаем отсутствие здесь потребительского спроса и его «перетягивание» на первичный рынок. Любой потребитель, если он видит, принимая решение о приобретении жилья, что на «первичке» для него возможна покупка без первоначального взноса или даже вообще без применения ипотеки (есть целый ряд таких инструментов) – даже если он ранее планировал купить «вторичку», он будет готов повременить несколько месяцев, чтобы приобрести себе квартиру в новостройке.

 

Анастасия Гизатова, директор АН «Счастливый дом»:

- Я не согласна с мнением, что коттеджные поселки – это прошлый век, они утратили свою популярность и т. д. Это подтверждают и практические наблюдения. Например, у нас есть один загородный проект – поселок «Голубое озеро», предусматривающий порядка 300 домов. И в настоящий момент в нашем агентстве стоит очередь из клиентов, которые ждут постройку определенного вида домов – допустим, до 100 кв. м на участке в 6 соток. На сегодня мы уже продали все готовые дома, и сейчас наблюдается большая востребованность домов стоимостью до 5 млн рублей. Поэтому вторая и третья очередь этого поселка будет делаться как раз в эконом-сегменте.

Более того, в этот сегмент переходит часть поселков Лаишевского района, и уже с мая месяца будет много интересных предложений – подчеркну, это не наши объекты, мы отследили их, изучая наших конкурентов.

Из этого можно сделать вывод: за коттеджными организованными поселками, которые находятся на популярных направлениях и относятся к востребованному сегменту – будущее загородной недвижимости.

 

Алена Мартынец

Алена Мартынец

Похожие статьи

Последние статьи

Государство предусматривает механизмы снижения процентов, а также возможность продавать недвижимость без уплаты налогов при владении объектом определенное количество времени.
9 часов назад
Должен ли агент покупателя квартиры предварительно посмотреть объект сам, а только потом вести туда клиента? Мнения экспертов о том, какая тактика наиболее рациональна и этична по отношению к покупателю, расходятся.
1 день назад
Все начнется с отзыва лицензии у банка. Большого банка. Из первой десятки…
1 день назад