Есть ли спрос на рынке загородной недвижимости в 2016 году?

19.04.2016 13:30
До недавнего времени рынок загородной недвижимости в окрестностях Казани был одним из самых бурно растущих сегментов. Еще пару лет назад ему прочили небывалое оживление: малоэтажное строительство в Татарстане считалось одним из самых перспективных направлений, люди охотно скупали землю и под частное домостроительство.

С очередной волной кризиса, начиная с 2015 г., ситуация в этом сегменте начала меняться. Впрочем, мнения экспертов, опрошенных «Казанской недвижимостью» разделились. И если одни склонны признать, что сегмент «загородки» в ближайшее время, скорее всего, ожидает упадок, то вторые считают, что здесь имеются собственные драйверы, которые не дадут рынку окончательно просесть.

 

Статистика: участки становятся популярнее

 

За начало 2016 г. Росреестр отметил снижение количества регистрационных действий на 10%. И тем неожиданнее выглядит следующая цифра, озвученная на круглом столе ИД «Казанская недвижимость» заместителем руководителя Управления Росреестра по РТ Артемом Костиным: на земельные участки в первом квартале 2016 г. наблюдался рост регистрационных действий порядка 7%.  Увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2015 г. и объем регистраций по ипотеке на земельные участки.

Чтобы разобраться в сегодняшних тенденциях на загородном рынке, нелишним будет заглянуть в недавнюю историю сегмента и проследить за движением спроса.

 

От дачи – к элитным коттеджам

 

Российский рынок загородной недвижимости по-своему уникален. В свое время он развивался весьма хаотично: в зависимости от  благосостояния и вкуса, земельные участки обрастали  домами, разными по высоте, площади, дизайну, применяемым материалам и т. д. Такая хаотичная застройка привела к непродуманной планировке дачных поселков и к неудобству проезда. Со временем интерес в сегменте загородной недвижимости в России сместился в сторону домов для постоянного проживания, а с запада пришла идея строительства организованных коттеджных поселков.

В предыдущие предкризисные несколько лет строительство перспективных коттеджных поселков в пригороде Казани начинали несколько крупных девелоперов. По свидетельству риэлторов, наиболее активно застраивались Зеленодольский, Верхнеуслонский, Высокогорский, Пестричинский районы. С точки зрения спроса – это самые перспективные направления.

Поначалу девелоперы стали работать не на массовый спрос, а на получение максимальной выгоды – первые коттеджные поселки под Казанью относились к элитному классу.

Со временем в сфере строительства загородных поселков произошли изменения. На сегодняшний день большинство проектов представляют собой смешанный тип  - на территории одного коттеджного поселка можно встретить и предложения бизнес-класса, и эконом-варианты.

 

2016-й, начало…

 

По словам специалистов, в 2015 году на рынке загородной недвижимости наблюдалось снижение числа сделок. Это объяснимо, если вспомнить ажиотаж конца 2014 г. после глобального валютного скачка: любая резкая активизация рынка, вызванная политическими и экономическими причинами, является временной и приводит к снижению активности последующих периодов. Реализовался отложенный спрос: покупатели, планировавшие приобретение в течение следующих одного-двух лет, сделали это гораздо ранее намеченного срока. Соответственно, в будущем образовался дефицит спроса – в том числе, и на рынке загородной недвижимости. Дефицит спроса, по некоторым оценкам, продолжается и сейчас.

При этом, как говорят риэлторы, даже в лучшие годы средний срок экспозиции объекта загородной недвижимости (особенно  в премиальном сегменте) был не менее двух лет.  Вообще, отмечают аналитики, загородная недвижимость – вообще один из самых ярких индикаторов общеэкономической и политической ситуации в стране. Как только в России случаются потрясения, темпы продаж за городом мгновенно падают.

Будет ли какое-то движение в сторону увеличения спроса в нынешнем году? По итогам первого квартала 2016 г. выводы делать рано – традиционный сезон оживления в сегменте «загородки» только начинается с приходом весны.

 

Мнения экспертов

 

Руслан Хабибрахманов, АН «Флэт»:

- Если взять земельные участки или сегмент строящихся домов, нужно отметить: для них достаточно сложно получить ипотечное кредитование. Поэтому людям приходится рассчитывать на свои собственные средства, копить и т. д.

При сравнении загородного сегмента, допустим, с рынком городских новостроек не стоит забывать: рынок «первички» в значительной мере поддерживает государство и, таким образом, стимулирует спрос на него  – как известно, в Казани до 80% ипотечных сделок в прошлом году происходило с госсубсидированными ставками. 

В загородной недвижимости с этим дела обстоят тяжелее. Да и сама загородная жизнь подразумевает все-таки определенный уровень дохода собственника. Поэтому многие в виду сегодняшней экономической нестабильности все-таки осторожничают и не спешат переезжать за город (кстати, и сам переезд – дело недешевое и хлопотное: детей придется возить в школы и садики и т. д.) Одним словом, для переезда за город нужна как минимум стабильность – которой сейчас, к сожалению, нет.

Всё вышесказанное влияет на спрос, который, естественно, оказывает влияние и на цены. При этом хочу заметить: застройщики не в состоянии как-то существенно влиять на цены своих объектов – потенциальные клиенты будут просто ждать, когда они упадут. Поэтому искусственным подъемом и удерживанием цены, замаскированным под скидки, ситуация у девелоперов усугубляется. С каждым днем появляются новые, более интересные предложения, которые составляют конкуренцию.

 

Айдар Садыков, директор АН «Центральное»:

- Следует различать состояние дел у девелоперов загородных коттеджных поселков и у строителей-частников. Во-первых, у частных застройщиков есть определенная маржа – соответственно, есть куда двигаться. Во-вторых, в связи с этим им проще договориться с каждым пришедшим покупателем, чем тому же самому девелоперу крупного проекта. То есть, если покупатель приходит и говорит: я беру, вот моя цена! – они с «частником» на чем-то да сойдутся, ударят по рукам и сделка состоится.

 

Елена Матвеева, генеральный директор АН «Империя»:

- Если из всей загородной недвижимости выделить такой сегмент, как дачи, то можно заметить: это – не первоочередной товар, который потребитель во что бы то ни стало стремиться купить. Соответственно, мы наблюдаем отсутствие платежеспособного спроса. В отношении поселков я соглашусь с тем мнением, что та пора, когда был ажиотажный спрос на дома в коттеджных поселках - она уже прошла.  Ажиотажа на сегодняшний день не наблюдается.   К тому же я хочу обратить внимание: одно дело – организованный малоэтажный поселок, девелоперский проект, и совсем другое – когда частный застройщик выкупает земельный участок, строит несколько домов и продает со своей маржой.

Если сравнивать в совокупности три сегмента – вторичный рынок, первичный рынок и загородная недвижимость – я считаю, что ни на казанской «вторичке», ни в «загородке» в последнее время никаких действий по стимулированию спроса не было вообще. В результате сегодня мы получаем отсутствие здесь потребительского спроса и его «перетягивание» на первичный рынок. Любой потребитель, если он видит, принимая решение о приобретении жилья, что на «первичке» для него возможна покупка без первоначального взноса или даже вообще без применения ипотеки (есть целый ряд таких инструментов) – даже если он ранее планировал купить «вторичку», он будет готов повременить несколько месяцев, чтобы приобрести себе квартиру в новостройке.

 

Анастасия Гизатова, директор АН «Счастливый дом»:

- Я не согласна с мнением, что коттеджные поселки – это прошлый век, они утратили свою популярность и т. д. Это подтверждают и практические наблюдения. Например, у нас есть один загородный проект – поселок «Голубое озеро», предусматривающий порядка 300 домов. И в настоящий момент в нашем агентстве стоит очередь из клиентов, которые ждут постройку определенного вида домов – допустим, до 100 кв. м на участке в 6 соток. На сегодня мы уже продали все готовые дома, и сейчас наблюдается большая востребованность домов стоимостью до 5 млн рублей. Поэтому вторая и третья очередь этого поселка будет делаться как раз в эконом-сегменте.

Более того, в этот сегмент переходит часть поселков Лаишевского района, и уже с мая месяца будет много интересных предложений – подчеркну, это не наши объекты, мы отследили их, изучая наших конкурентов.

Из этого можно сделать вывод: за коттеджными организованными поселками, которые находятся на популярных направлениях и относятся к востребованному сегменту – будущее загородной недвижимости.

 

Алена Мартынец

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Древние крепости мира служили защитой при нападении врагов, жильем для знати, безопасным хранилищем. Неприступные форты строились на вновь завоеванных территориях, чтоб укрепить власть и продемонстрировать свое могущество.
1 день назад
Накопительно-ипотечная система в минувшем году была наполнена сомнениями и вопросами.
2 дня назад
В Министерстве экономического развития предлагают ускорить и удешевить процедуру банкротства для граждан.

3 дня назад