Типичные заблуждения потребителей о вторичном рынке жилья

22.04.2016 12:06
Субъективная природа вторичного рынка жилья не просто притча во языцех, но определяющий фактор его развития и двигатель — хочется сказать «прогресса», но случается, что наоборот.

И это сложно принять в сочетании с понятиями «рынок» и «бизнес» — хотя бы потому, что в отношении «товара» в данном случае рыночные законы и, казалось бы, очевидные коммерческие закономерности работают своеобразно. Цена на жилье обусловлена экономически? Не в первую очередь... Стоимость квартир падает — это кризис? Вообще, нет...

 

Заблуждение № 1. Когда снимут санкции и начнет дорожать нефть, рынок жилья ждет резкий рост цен

 

Гипотетически так могло быть, если бы ключевое влияние на вторичный рынок жилья оказывали экономические факторы. В данный момент речь о том, что среди ценообразующих факторов в этом сегменте рынка недвижимости экономика — не на первом месте, а связь стоимости российского жилья и нефтяных котировок крайне неочевидна.

В свое время наши (и не только) аналитики специально изучали вопрос влияния нефтяных цен на стоимость жилья. Пришли к однозначному выводу: не родился еще тот Пифагор, который вывел бы между ними универсальную математическую зависимость. Конъюнктура нефтяного рынка является фундаментальным фактором для российской экономики, и сфера недвижимости как составная часть общей экономической системы в определенной степени находится под ее воздействием. Цены на нефть косвенно влияют на платежеспособный спрос, через него — на стоимость недвижимости, да. Но прежде всего прочего в сегменте вторичного жилья на спрос и цены влияют личные представления обычных граждан о том, что «было, будет, чем сердце успокоится». Психология участников рынка — вот фактор, определяющий рыночную конъюнктуру на вторичном рынке жилья.

Можно было бы предположить, что цены на жилье корректируются в соответствии с общими показателями экономического развития. Но все не так очевидно: 2006 год — увеличение ВВП на 8,15%, жилье — плюс 64%; 2009-й — снижение ВВП на 7,8%, жилье — минус 17,1%; 2014-й — номинальный рост ВВП на 0,6%, цены на московское жилье в рублях увеличились на 9,1%; 2015-й — ВВП — минус 3,8 %, отрицательная коррекция на рынке жилья — 4,3 %.

Не увидим мы и соответствия, если сопоставим статистику изменения стоимости жилья и уровня доходов населения.

Изменение цен на вторичном рынке жилья — это всегда в первую очередь влияние психологического фактора и только потом — экономика. Колоссальные темпы их роста в 2006 году значительную часть 2008 года не были в соответствующей степени обусловлены экономически. Но в представлении рядовых участников рынка завтра квартира должна стоить дороже, чем вчера, а послезавтра — тем более. У страха глаза велики: покупатели торопились приобрести жилплощадь, а продавцы одновременно отложили продажу: спрос превысил предложение в полтора-два раза. Я помню, как люди спрашивали: «Цены будут расти всегда?» «Нет, упадут», — отвечали мы, потому что для специалистов аномальная природа этой динамики стала в определенный момент очевидной. Люди кивали и… бежали за кредитом в банк: «Не верим! Завтра подорожает». Надувался «пузырь». Как он лопнул, все помнят.

Словом, снятие санкций само по себе не отпустит пружину цен на вторичном рынке жилья. Как, в сущности, не обвалило их в прошлом году, несмотря на соответствующие ожидания покупателей. Противовесом в данном случае стали полярные ожидания продавцов. Как следствие — затоваривания рынка не случилось, ситуация не вышла из-под контроля.

 

Заблуждение № 2.  Кризис — когда падают цены на жилье

 

На самом деле кризис на рынке жилья — когда нет сделок. Пока покупатель готов покупать, а продавец продавать, товарооборот не прекращается — это и есть ключевой показатель работы отрасли. Стоимость квадратного метра, в сущности, не имеет значения. Тем более на вторичном рынке жилья, где львиная доля сделок — это альтернативные операции купли-продажи (в нашей компании доля таких сделок — около 85%).

Определяющее значение имеет уровень совпадения ценовых ожиданий участников рынка, позволяющий (или нет) им достигать компромисса. В «штатном режиме» расхождения не превышают 10% и вполне нивелируются конструктивным диалогом. В острые периоды разногласия увеличиваются в разы и становятся в буквальном смысле непреодолимыми.

По этому сценарию складывалась ситуация в 2008–2009 и в 2015 годах: 1) резкое расхождение в ценовых ожиданиях продавцов и покупателей; 2) сокращение спроса и количества сделок — собственно кризис; 3) уменьшение разногласий в ожиданиях участников рынка — это уже начало выхода из кризиса, что, кстати, необязательно сопровождается существенной отрицательной коррекцией цен; 4) возвращение «штатного» товарооборота на рынке жилья (в Москве это около 100 тыс. сделок в год).

 

Заблуждение № 3. Если низкий спрос, значит купить квартиру проще

 

Да, если вы покупатель со всей суммой сделки на банковской карте. Но мы помним: львиная доля сделок на вторичном рынке жилья — альтернативные, то есть одновременная продажа одной (уже имеющейся в собственности) и покупка другой жилплощади. И в этом сегменте рынка кризисные явления неизменно сопровождаются увеличением количества участников — звеньев — альтернативных сделок. Спрос сокращается, покупателей со свободными деньгами становится меньше, как следствие — часто единственной возможностью решения жилищного вопроса является встраивание в цепочку альтернативных сделок, звенья которой нанизываются друг на друга до тех пор, пока не найдется главная ценность на кризисном рынке — прямой покупатель. Кризис 1998 года — период самых длинных альтернатив на столичном рынке. Количество звеньев тогда составляло в среднем около семи объектов (в нашей практике помню примеры из 12–15 звеньев). Трудоемкость сделок, естественно, увеличивается в разы: выпадение из цепочки лишь одного звена грозит срывом всей комбинации. Одновременно резко возрастает квалификация риэлторов (неподготовленные кадры просто не смогут провести такую многосоставную операцию).

 

Заблуждение № 4. Вот наступит осень — будет лучший спрос

 

Значение сезонного фактора на самом деле сильно преувеличено. Для многих участников рынка (некоторых риэлторов в том числе, к сожалению) сезонный фактор стал чем-то вроде универсального объяснения, почему, например, можно отложить на осень то, что надо сделать летом, но не хочется. Такой своего рода удобный «понедельник», с которого начинается новая жизнь, но чаще всего только гипотетически.

Наша статистика с 2005 года свидетельствует, что наибольшая активность покупателей на вторичном рынке жилья отмечается отнюдь не в сентябре, как принято думать. Максимальное количество обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилья (так называемый потенциальный спрос — звонки, консультации по выставленным на продажу объектам) наблюдается в феврале — апреле, а пик — в марте. Сентябрь, традиционный месяц начала деловой активности, занимает в этом рейтинге скромное шестое место, пропуская вперед еще и октябрь-ноябрь.

Летом действительно наблюдается определенное снижение покупательского интереса. Однако показатели июля и августа в целом сопоставимы со значениями потенциального спроса осенью. Минимум обращений в теплый сезон отмечается в мае и июне — продолжительные праздники, начало отпусков. Но активность в это время все же выше, чем в январе и в декабре, когда потенциальные покупатели массово переключаются на новогодние праздники.

Статистика сделок не является показательной в плане оперативной оценки покупательской активности, поскольку фиксирует ее в пролонгированном во времени значении. Но и тут минимальные средние летние показатели (в июне) выше, чем в сентябре, а май — и вовсе в тройке месяцев с наибольшим количеством сделок. Символично и то, что суммарные осенние показатели по среднему количеству сделок ниже летних — на 42 сделки меньше.

И еще ремарка: при аномальных тенденциях на рынке так называемый сезонный (а по сути — каникулярный) фактор нивелируется под давлением фундаментальных причин, приводящих к глобальным колебаниям спроса. Так, декабрь с традиционно низкими показателями покупательской активности в 2014 году стал месяцем ее наивысших годовых значений. При этом потенциальный спрос в мае позапрошлого года был выше (на 3,8%), чем в сентябре, когда рынок пребывал в стагнации перед начавшимся в ноябре «взрывом». Наибольшее количество обращений в компанию в 2015 году зафиксировано в январе — на 55,7% выше среднегодового значения (притом, что обычно статистика января — наихудшая по этому показателю).

Словом, в 2014–2015 годах — период крутых перемен на вторичном рынке жилья — сезонный фактор, в сущности, вообще не оказывал влияния на поведение продавцов и покупателей. 2016 год может стать временем относительной стабильности — тогда роль сезонности будет более очевидной, однако все равно останется эпизодической.

Михаил Куликов, РБК-Недвижимость

Точка зрения авторов может не совпадать с мнением редакции

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

При покупке недвижимости с целью грамотного вложения средств потенциального инвестора в первую очередь интересует две вещи – размер инвестиций и срок их возврата.
15 часов назад
Долгожданные теплые дни начались. Горожане, особенно владельцы небольших квартир, озадачились, куда же деть всю зимнюю одежду и обувь, тяжелые одеяла и покрывала, а также спортивный инвентарь.
3 дня назад
Пожар, залив и квартирная кража – это самые распространенные риски, от которых люди страхуют свое жилье. Впрочем, о формировании полноценной культуры страхования – как на Западе – говорить пока рано.
4 дня назад