Типичные заблуждения потребителей о вторичном рынке жилья

22.04.2016 12:06
Субъективная природа вторичного рынка жилья не просто притча во языцех, но определяющий фактор его развития и двигатель — хочется сказать «прогресса», но случается, что наоборот.

И это сложно принять в сочетании с понятиями «рынок» и «бизнес» — хотя бы потому, что в отношении «товара» в данном случае рыночные законы и, казалось бы, очевидные коммерческие закономерности работают своеобразно. Цена на жилье обусловлена экономически? Не в первую очередь... Стоимость квартир падает — это кризис? Вообще, нет...

 

Заблуждение № 1. Когда снимут санкции и начнет дорожать нефть, рынок жилья ждет резкий рост цен

 

Гипотетически так могло быть, если бы ключевое влияние на вторичный рынок жилья оказывали экономические факторы. В данный момент речь о том, что среди ценообразующих факторов в этом сегменте рынка недвижимости экономика — не на первом месте, а связь стоимости российского жилья и нефтяных котировок крайне неочевидна.

В свое время наши (и не только) аналитики специально изучали вопрос влияния нефтяных цен на стоимость жилья. Пришли к однозначному выводу: не родился еще тот Пифагор, который вывел бы между ними универсальную математическую зависимость. Конъюнктура нефтяного рынка является фундаментальным фактором для российской экономики, и сфера недвижимости как составная часть общей экономической системы в определенной степени находится под ее воздействием. Цены на нефть косвенно влияют на платежеспособный спрос, через него — на стоимость недвижимости, да. Но прежде всего прочего в сегменте вторичного жилья на спрос и цены влияют личные представления обычных граждан о том, что «было, будет, чем сердце успокоится». Психология участников рынка — вот фактор, определяющий рыночную конъюнктуру на вторичном рынке жилья.

Можно было бы предположить, что цены на жилье корректируются в соответствии с общими показателями экономического развития. Но все не так очевидно: 2006 год — увеличение ВВП на 8,15%, жилье — плюс 64%; 2009-й — снижение ВВП на 7,8%, жилье — минус 17,1%; 2014-й — номинальный рост ВВП на 0,6%, цены на московское жилье в рублях увеличились на 9,1%; 2015-й — ВВП — минус 3,8 %, отрицательная коррекция на рынке жилья — 4,3 %.

Не увидим мы и соответствия, если сопоставим статистику изменения стоимости жилья и уровня доходов населения.

Изменение цен на вторичном рынке жилья — это всегда в первую очередь влияние психологического фактора и только потом — экономика. Колоссальные темпы их роста в 2006 году значительную часть 2008 года не были в соответствующей степени обусловлены экономически. Но в представлении рядовых участников рынка завтра квартира должна стоить дороже, чем вчера, а послезавтра — тем более. У страха глаза велики: покупатели торопились приобрести жилплощадь, а продавцы одновременно отложили продажу: спрос превысил предложение в полтора-два раза. Я помню, как люди спрашивали: «Цены будут расти всегда?» «Нет, упадут», — отвечали мы, потому что для специалистов аномальная природа этой динамики стала в определенный момент очевидной. Люди кивали и… бежали за кредитом в банк: «Не верим! Завтра подорожает». Надувался «пузырь». Как он лопнул, все помнят.

Словом, снятие санкций само по себе не отпустит пружину цен на вторичном рынке жилья. Как, в сущности, не обвалило их в прошлом году, несмотря на соответствующие ожидания покупателей. Противовесом в данном случае стали полярные ожидания продавцов. Как следствие — затоваривания рынка не случилось, ситуация не вышла из-под контроля.

 

Заблуждение № 2.  Кризис — когда падают цены на жилье

 

На самом деле кризис на рынке жилья — когда нет сделок. Пока покупатель готов покупать, а продавец продавать, товарооборот не прекращается — это и есть ключевой показатель работы отрасли. Стоимость квадратного метра, в сущности, не имеет значения. Тем более на вторичном рынке жилья, где львиная доля сделок — это альтернативные операции купли-продажи (в нашей компании доля таких сделок — около 85%).

Определяющее значение имеет уровень совпадения ценовых ожиданий участников рынка, позволяющий (или нет) им достигать компромисса. В «штатном режиме» расхождения не превышают 10% и вполне нивелируются конструктивным диалогом. В острые периоды разногласия увеличиваются в разы и становятся в буквальном смысле непреодолимыми.

По этому сценарию складывалась ситуация в 2008–2009 и в 2015 годах: 1) резкое расхождение в ценовых ожиданиях продавцов и покупателей; 2) сокращение спроса и количества сделок — собственно кризис; 3) уменьшение разногласий в ожиданиях участников рынка — это уже начало выхода из кризиса, что, кстати, необязательно сопровождается существенной отрицательной коррекцией цен; 4) возвращение «штатного» товарооборота на рынке жилья (в Москве это около 100 тыс. сделок в год).

 

Заблуждение № 3. Если низкий спрос, значит купить квартиру проще

 

Да, если вы покупатель со всей суммой сделки на банковской карте. Но мы помним: львиная доля сделок на вторичном рынке жилья — альтернативные, то есть одновременная продажа одной (уже имеющейся в собственности) и покупка другой жилплощади. И в этом сегменте рынка кризисные явления неизменно сопровождаются увеличением количества участников — звеньев — альтернативных сделок. Спрос сокращается, покупателей со свободными деньгами становится меньше, как следствие — часто единственной возможностью решения жилищного вопроса является встраивание в цепочку альтернативных сделок, звенья которой нанизываются друг на друга до тех пор, пока не найдется главная ценность на кризисном рынке — прямой покупатель. Кризис 1998 года — период самых длинных альтернатив на столичном рынке. Количество звеньев тогда составляло в среднем около семи объектов (в нашей практике помню примеры из 12–15 звеньев). Трудоемкость сделок, естественно, увеличивается в разы: выпадение из цепочки лишь одного звена грозит срывом всей комбинации. Одновременно резко возрастает квалификация риэлторов (неподготовленные кадры просто не смогут провести такую многосоставную операцию).

 

Заблуждение № 4. Вот наступит осень — будет лучший спрос

 

Значение сезонного фактора на самом деле сильно преувеличено. Для многих участников рынка (некоторых риэлторов в том числе, к сожалению) сезонный фактор стал чем-то вроде универсального объяснения, почему, например, можно отложить на осень то, что надо сделать летом, но не хочется. Такой своего рода удобный «понедельник», с которого начинается новая жизнь, но чаще всего только гипотетически.

Наша статистика с 2005 года свидетельствует, что наибольшая активность покупателей на вторичном рынке жилья отмечается отнюдь не в сентябре, как принято думать. Максимальное количество обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилья (так называемый потенциальный спрос — звонки, консультации по выставленным на продажу объектам) наблюдается в феврале — апреле, а пик — в марте. Сентябрь, традиционный месяц начала деловой активности, занимает в этом рейтинге скромное шестое место, пропуская вперед еще и октябрь-ноябрь.

Летом действительно наблюдается определенное снижение покупательского интереса. Однако показатели июля и августа в целом сопоставимы со значениями потенциального спроса осенью. Минимум обращений в теплый сезон отмечается в мае и июне — продолжительные праздники, начало отпусков. Но активность в это время все же выше, чем в январе и в декабре, когда потенциальные покупатели массово переключаются на новогодние праздники.

Статистика сделок не является показательной в плане оперативной оценки покупательской активности, поскольку фиксирует ее в пролонгированном во времени значении. Но и тут минимальные средние летние показатели (в июне) выше, чем в сентябре, а май — и вовсе в тройке месяцев с наибольшим количеством сделок. Символично и то, что суммарные осенние показатели по среднему количеству сделок ниже летних — на 42 сделки меньше.

И еще ремарка: при аномальных тенденциях на рынке так называемый сезонный (а по сути — каникулярный) фактор нивелируется под давлением фундаментальных причин, приводящих к глобальным колебаниям спроса. Так, декабрь с традиционно низкими показателями покупательской активности в 2014 году стал месяцем ее наивысших годовых значений. При этом потенциальный спрос в мае позапрошлого года был выше (на 3,8%), чем в сентябре, когда рынок пребывал в стагнации перед начавшимся в ноябре «взрывом». Наибольшее количество обращений в компанию в 2015 году зафиксировано в январе — на 55,7% выше среднегодового значения (притом, что обычно статистика января — наихудшая по этому показателю).

Словом, в 2014–2015 годах — период крутых перемен на вторичном рынке жилья — сезонный фактор, в сущности, вообще не оказывал влияния на поведение продавцов и покупателей. 2016 год может стать временем относительной стабильности — тогда роль сезонности будет более очевидной, однако все равно останется эпизодической.

Михаил Куликов, РБК-Недвижимость

Точка зрения авторов может не совпадать с мнением редакции

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Древние крепости мира служили защитой при нападении врагов, жильем для знати, безопасным хранилищем. Неприступные форты строились на вновь завоеванных территориях, чтоб укрепить власть и продемонстрировать свое могущество.
8 часов назад
Накопительно-ипотечная система в минувшем году была наполнена сомнениями и вопросами.
1 день назад
В Министерстве экономического развития предлагают ускорить и удешевить процедуру банкротства для граждан.

2 дня назад