Казани грозит затоваривание маленькими квартирами?

22.04.2016 15:09
Столица Татарстана идет по пути, уже проторенному другими российскими городами: застройщики все чаще ориентируются на проекты с преобладанием одно-двукомнатных квартир, да и средний метраж казанской «первички» тает на глазах…

В бюллетене социально-экономического кризиса в России, подготовленном недавно Аналитическим центром при правительстве РФ, приводятся такие данные: за последние 10 лет средний размер квартир в новых многоквартирных домах России существенно снизился – на 19%. Средний метраж квартир «ужался» с 69 квадратных метров до 56 (итоговые данные 2014 г.).

Тенденцию на уменьшение квартир в новостройках отмечают и региональные аналитики. Причина -  антикризисная квартирография застройщиков:  они сокращают площади квартир в строящихся домах и корректируют свои планы в сторону проектов, в которых преобладает жилье с меньшим количеством комнат.  Это закономерная реакция на кризисный отток покупателей.

 

Покупатель поневоле

 

В нашей стране к малогабаритным квартирам народ привык за долгие годы советской власти. Тогда такая теснота мало кого смущала, ведь практически все жилье, которое начали строить с 50-х годов, простором не отличалось. Благо и сравнивать было с чем – из бараков и коммуналок  люди переезжали пусть в маленькую, но свою отдельную квартиру.

Сегодня малогабаритки снова начинают выходить на первый план при строительстве жилья, однако мотивы у тех, кто их покупает, совершено иные. Их можно образно назвать «покупателями поневоле»: жилищный вопрос у семьи назрел остро, а средств хватает только на определенное количество квадратных метров. Люди не считают удобным вариантом малогабаритную квартиру, и все же – покупают. И причем, как свидетельствуют профессионалы рынка недвижимости, довольно охотно. Пока охотно.

 

Мал золотник, да дорог?

Что же считается малогабаритным жильем? Официального определения нет, но таковым принято считать сегодня квартиры, площадь которых обычно составляет 18-25 квадратных метров, имеются ограничения в планировке санузла и кухни, а подсобные помещения сокращены до минимума либо и вовсе отсутствуют. Не правда ли, перед нами – описание типичной «хрущевки»? Однако маленькие (до 30 кв. м) квартиры сегодня можно встретить и в некоторых современных проектах.

Как показывают исследования, доля малогабаритных квартир сегодня наиболее высока в регионах с наиболее развитыми рынками новостроек эконом-класса. Сюда, по мнению экспертов,  можно отнести и Казань. Как мы уже упоминали, это - наглядное отражение антикризисной стратегии застройщиков, которые вынуждены снижать метражи квартир, увеличивать долю 1-комнатных квартир и студий в стремлении сократить «стоимость входа» на рынок для поддержания необходимых темпов продаж.

Эксперты, обсуждавшие реалии рынка недвижимости на круглом столе, устроенном ИД «Казанская недвижимость», отметили интересную тенденцию. По данным Росреестра, озвученным на мероприятии, в I квартале 2016 г. наблюдалось увеличение сделок на первичном рынке на 21%. Такой скачок интереса к «первичке» объясним падением рынка недвижимости в конце 2014 - начале  2015-го  и последующей (с марта) программой господдержки новостроек с субсидированной процентной ставкой. А в январе-феврале 2016 года потенциальные покупатели активизировались в связи со слухами о прекращении программы. Отложенный спрос, таким образом, реализовался.

Кроме того, такой рост покупательского интереса к новостройкам вызван еще и тем, что застройщики привлекали покупателей целым парадом скидок и акций. При этом, по мнению экспертов, маскируя под таковыми фактическое падение цен.

И как один из вариантов работы с поддержанием спроса – то самое «урезание» площади квартир и пересмотр проектов в сторону увеличения количества «малогабариток»: чтобы не снижать стоимость «квадрата», казанские застройщики стали сокращать площади квартир в своих проектах.

При этом аналитики подсчитали: квадратный метр в мини-вариантах получается дороже, чем в полногабаритных квартирах - разница от 3 до 7%.

Замдиректора ООО «Ак Барс Недвижимость» Олег Митюнин, выступая на круглом столе «Казанской недвижимости», уточнил: на первый взгляд, стоимость малогабаритной квартиры в Казани может показаться доступной, но при подсчетах выясняется - цена квадратного  метра в них может достигать 75 тысяч рублей. А это уже цены, типичные для квартир более высокого класса.  Но для покупателя привлекательна конечная цена.

Почему же людей не смущают простые математические вычисления: разделить цену «малогабаритки» на ее метраж - и получить в итоге совсем недешевый метр? Эксперты говорят: прежде всего, люди покупают не метры, а объекты целиком. «Малогабаритка» в целом дешева по сравнению с остальными предложениями рынка - на цены здесь сильнее давление платежеспособного спроса. При этом квартира обеспечивает своему владельцу индивидуальное существование – многие, думается, согласятся с тем, что лучше 13 «собственных» метров, чем комната в 20 кв. метров и большая кухня, но в коммуналке с соседями или с тещей.

 

Студенты, пенсионеры, молодые семьи…

 

Говоря о маленьких квартирах, эксперты на круглом столе упомянули: если раньше такое жилье покупалось в основном инвесторами для последующей сдачи в аренду, то сейчас люди не спешат вкладываться в недвижимость с такими целями. «Малогабаритки» стали покупать в основном для себя - как способ решения своих жилищных проблем.

Риэлторы составили собирательный портрет покупателей квартир малой площади.  Сегодня их покупают в основном молодые семьи – в качестве первого жилья, а также люди среднего возраста – для подросших детей или отселения родителей-пенсионеров. В таком студенческом городе, как Казань, жилье этого типа приобретается, в том числе, и семьями из районов для поступающего в вузы молодого поколения.

 

«Как хотим, так и нарежем»

 

По последним статистическим данным, средний метраж казанских квартир на сегодняшний день составляет: 1-комнатные – 38 кв. м, 2-комнатные – 56,8 кв. м, 3-комнатные – 77,7 кв. м (данные CIAN.RU). При этом можно отметить еще одну любопытную тенденцию: сейчас среди казанских предложений можно встретить небольшие 2-3-комнатные квартиры с маленьким метражом, но со вполне комфортной планировкой. Застройщики понимают, что если портрет типичного покупателя мини-квартир изменился, и люди сегодня покупают их для себя – надо обеспечить потенциальных владельцев такого жилья максимально (насколько позволяют возможности таких проектов) удобной планировкой. Ведь такой покупатель предъявляет к объекту более высокие требования, чем инвестор.

«Евродвушки» и «евротрешки» сейчас пользуются повышенным спросом: покупатель заинтересован в планировке с небольшой спальней и обширным общим пространством, в котором кухня, как правило, объединена с гостиной.  А ведь не так давно, говорят эксперты, 5-6 лет назад покупатели хотели, чтобы все помещения были изолированы: санузел – раздельный и комнаты - непроходные.

Европланировки – отдельная тема в обсуждении малогабаритных квартир. Вообще,  желание строить как можно больше маленьких высоколиквидных квартир присуще не только отечественному строительному бизнесу. Но в США и некоторых европейских странах стремление девелоперов «нарезать» помельче сдерживается законом – среднюю площадь квартир устанавливает муниципалитет исходя из своих представлений о том, какая категория населения должна проживать в данной локации. В России же деятельность застройщиков в области квартирографии ограничивается только их представлениями о том, чего хочет покупатель.

 

Как поделить одно машиноместо на три квартиры?

 

Жилых комплексов «мелкой нарезки» в Казани становится все больше, а это, по мнению экспертов, может породить в недалеком будущем целый ряд проблем.

Во-первых, вопрос затоваривания рынка таким жильем становится вполне актуальным. «Через пять лет (или, во всяком случае, когда появится «свет в конце тоннеля» в общем состоянии отрасли) - что мы будем делать на рынке Казани с таким большим объемом 1-комнатных по 25-28 кв. метров, двухкомнатных - менее 40 кв. метров?» – обозначил проблему Олег Митюнин на круглом столе.

Во-вторых, стоит особо упомянуть еще одну сторону ситуации:  жилую среду в таких жилых комплексах вряд ли можно будет назвать комфортной. Например, возникнет проблема с парковками. По действующим нормативам застройщик должен предусмотреть одно машиноместо на 80 кв. м жилой площади – а это уже три-четыре маломерные квартиры.

В-третьих, высокая плотность населения в ЖК с преобладанием маленьких квартир  может спровоцировать маргинальность квартала в целом. Такое жилье рассчитано, конечно, не на маргиналов, а на ограниченных в средствах клиентов. Но не исключено, что жители будут со временем избавляться от таких квартир за любую цену, продавая их кому угодно. И вот тогда начнется маргинализация. 

Маргинализация окраин – проблема хорошо знакомая большим городам. Вполне возможно, она грозит и Казани – пусть не завтра, но в перспективе вполне обозримого количества лет. Ведь как свидетельствуют казанские эксперты, предпосылки закладываются уже сегодня.

 

Алена Мартынец

 

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Недавно компания Илона Маска Tesla презентовала керамическую черепицу со встроенными солнечными батареями. Какие строительные материалы останутся в будущем, а какие, скорее всего, исчезнут?


1 день назад
Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
2 дня назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
2 дня назад