Застройщики часто уверяют: аккредитация новостройки в кредитной организации является стопроцентной гарантией того, что ипотечный заемщик в итоге получит квартиру. Попробуем разобраться, так ли это.

Иногда при аккредитации новостроек банкиры вынуждены закрывать глаза на огрехи в работе строительных компаний.

 

Общие правила

 

Практически ежедневно сообщается о том, что некий банк аккредитовал очередную новостройку. Это значит – кредитная организация готова давать жилищные кредиты на квартиры в строящемся доме.

Процедура аккредитации в теории подразделяется на два этапа. Сначала проверяется сам застройщик. Изучается его «портфолио» (уже возведенные объекты) и репутация. Финансовые отчеты должны доказывать устойчивость на протяжении нескольких лет, а также соответствовать ряду других требований.

А далее, при положительной оценке застройщика, аккредитация проводится отдельно по каждому строящемуся объекту. Прежде всего изучаются разрешение на строительство жилого дома на конкретном участке; право собственности или договор долгосрочной аренды конкретного участка; наличие утвержденной проектной документации.

У каждого банка могут быть свои дополнительные требования. Часть кредиторов проверяют возможность подключения объекта к инженерным сетям. А банки второго эшелона могут ставить негласное условие, чтобы новостройка была уже аккредитована ведущими игроками ипотечного рынка. Если другие банки работают со строительной компанией, значит, у нее положительная репутация.

Так процедуру аккредитации описывают сами банкиры, опуская некоторые нюансы.

 

Вал по плану

 

Банки напрямую заинтересованы в росте числа аккредитованных новостроек. Ведь ипотека на «первичку» остается драйвером продаж. Сегодня рынок жилья держится преимущественно за счет льготной ипотеки. Соответственно, чем выше число аккредитованных объектов, тем больше выдается кредитов.

В то же время, как только после кризисной встряски ситуация на рынке более-менее стабилизировалась, банки стали смягчать требования к строителям. Постепенно перестает быть препятствием низкая стадия строительной готовности объекта. Таким образом, из конъюнктурных соображений банк вполне может закрыть глаза на некоторые огрехи в работе строительной компании. А это, пусть и незначительно, увеличивает риски покупателя.

 

Доверительные отношения

 

У банков с застройщиками возможны два типа отношений. В одном случае стороны не имеют никаких точек пересечения. И тогда действительно проверка идет по стандартному регламенту. А заодно банк присматривается к строителю на предмет коммерческого взаимодействия.

В другом – застройщик уже связан с банком финансовыми обязательствами. Например, в рамках проектного финансирования. Строительство предполагает большие денежные потоки, потенциально привлекательные для банков.

Не всегда информация о сотрудничестве афишируется. Впрочем, ряд застройщиков не делают из заключения подобных договоров секрет, полагая, что факт получения ими кредита является лишним доказательством надежности компании.

Иначе говоря, перед выдачей кредита банк проверяет застройщика гораздо скрупулезней, чем перед аккредитацией. И впоследствии – когда проводится процедура аккредитации – часть вопросов снимается автоматически.

Теоретически информация о кредитовании банком строительной компании должна гарантировать покупателю, что он не станет обманутым дольщиком.

С другой стороны, зачастую типовым условием финансирования является следующее требование: застройщик перечисляет банку в качестве досрочного погашения кредита не менее 60-80% денег, поступающих от дольщиков. То есть банк может вернуть свои деньги до завершения строительства. И сам факт сдачи новостройки становится ему не так уж и важен.

Проще говоря, даже факт кредитования застройщика крупным банком не дает заемщику стопроцентной гарантии.

 

Чем рискует банк

 

Декларируется, что банки дают ипотеку лишь на объекты, строящиеся строго по ФЗ № 214. На практике это требование не является обязательным.

Конечно, со злостным нарушителем закона «Об участии в долевом строительстве…» никакой банк сотрудничать не станет. Но если нарушения незначительны, а у банка есть своя заинтересованность в росте продаж, кредитор все равно может пойти на сотрудничество с застройщиком. Например, как уже говорилось, застройщик именно в этом банке ранее мог получить кредит и теперь своевременный возврат денег зависит от числа покупателей квартир. Правда, подобным грешат только некрупные банки.

Данное «снисхождение» также несет заемщику небольшие угрозы. Прежде всего, потому что и для самого банка выдача такого кредита имеет риски. А значит, кредитор перепроверит застройщика трижды.

Уточним: когда дом еще не достроен, оформление права собственности на квартиру невозможно. А объект не может выступать залогом. Застройщик продает покупателю только право требования. И в кредитном договоре закрепляется залоговое обременение не на собственность, а лишь на это право. В этом случае добиться компенсации от безнадежного должника банку будет труднее. И только когда дом введут в эксплуатацию, покупатель произведет оценку квартиры и зарегистрирует право собственности, банк сможет наложить залоговое обременение непосредственно на объект.

В то же время, если заемщик своевременно платит проценты, банку безразлично, как обстоят дела со строительством.

 

Игорь Чубаха,  Бюллетень Недвижимости

Похожие статьи

Последние статьи