Цены на рынке земельных участков РТ на начало 2012г

21.06.2012 11:38
Рынок земли в России и в Республике Татарстан стал развиваться в связи с вводом в действие положений Земельного Кодекса РФ в 2001 г. Одним из основных положений Земельного Кодекса является пункт о частной собственности на землю, т.е. земля стала предметом купли-продажи (*).

Не смотря на то, что с тех пор прошло довольно много времени, законодательная база для рынка земельных участков остается несовершенной. Это значительно затрудняет оценку в этой сфере.

При решении различных задач, возникающих в ходе сделок купли-продажи на земельном рынке, в том числе при анализе рынка, объекты необходимо структурировать.

В соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации земля по целевому назначению подразделяется на ряд категорий:

  • земли населенных пунктов;
  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения;
  • земли особо охраняемых территорий;
  • земли лесного фонда;
  • земли водного фонда;
  • земли запаса.

Категория земель первым делом отражается на оборотоспособности земель-ного участка: по действующему законодательству допускаются сделки купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов.

А земли промышленности и иного специального назначения имеют свою специфику. Земли специального назначения, земли особо охраняемых территорий, земли лесно-го и водного фондов и земли запаса в свободной продаже не представлены.

Поэтому в анализе мы рассмотрели земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов (в нашем анализе они представлены «коммерческими землями») и земли промышленности.

На стоимость земли влияет совокупность факторов, которые можно объединить в следующие основные группы:

  • социальные и демографические особенности (демографическая структура населения, его численность, плотность, состав, сложившиеся системы расселения);
  • общая экономическая ситуация (экономическая ситуация стране и регионе, инвестиционный климат, рынок долгосрочных кредитов; уровень доходов населения, тенденции развития местности);
  • правовое регулирование и действующие системы налогообложения (правовые нормы частного и публичного права, например, виды разрешенного использования земли и устанавливаемые градостроительные и природоохранные режимы, законодательные требования по уплате налогов, сборов и иных земельных платежей, налогов на строительство и др);
  • природные условия и окружающая среда (климат, геологические и гидрологические условия, со-стояние окружающей среды, красивый вид или ландшафт, наличие или отсутствие мест рекреации; наличие или отсутствие вредных экологических факторов);
  • физические и качественные характеристики земельного участка (размер и форма участка, рельеф, ориентация участка по сторонам света, положение по отношению к соседним участкам; инженерная подготовка участка, характеристика земли (качество почв, наличие воды), вид и объем полезной застройки);
  • расположение земельного участка (близость к транспортным магистралям, объектам социальной инфраструктуры района (магазинам, школам, больницам, рынкам), соседство с привлекательными или, на-оборот, непривлекательными объектами);
  • доход, который можно получить, используя земельный участок.

Районы предложений мы условно разделили по их географическому положению на карте Республики Татарстан и, отчасти, отраслевой направленности:

  • (прКазани) Пригород Казани (Верхнеуслонский, Высокогорский, Зеленодольский, Лаишевский, Пестречин-ский районы);
  • (пром) Промышленные районы Закамья (Альметьевский, Бугульминский, Елабужский, Заинский, Ниж-некамский Тукаевский);
  • (центр) Районы центральной части Татарстана (Алексеевский, Спасский, Тюлячинский);
  • (север) Северо-восток Республики Татарстан (Агрызский, Менделеевский, Мензелинский);
  • (юг) Юго-запад Республики Татарстан (Буинский, Камско-Устьинский, Тетюшский);
  • (проч) Прочие (Арский, Актанышский, Мамадышский, Рыбно-Слободский, Чистопольский).
Анализ цен предложений земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Большее влияние на стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения оказывают следующие факторы:

  • Месторасположение;
  • Показатель плодородия почв (измеряется в баллах бонитета);
  • Уровень развитости сельского хозяйства данного района.

Что касается площади участков, то здесь разброс весьма значителен. В целом по республике они варьируются от нескольких соток до нескольких гектаров.

Как правило, межеванные земли предлагаются к продаже по более высокой цене, чем земли не прошедшие процесс межевания. Разница между землями сельскохозяйственного назначения прошедшими процесс межевания, и не размежеванными землями в среднем составляет 66%.

тыс.руб./га
Группа мин. макс. сред.
прКазани90729.76307.02
пром37.5324.07170.9
центр8.57140.8557.6
юг23.5387.5547.46

Рассмотрим цены на земельные участки сельскохозяйственного назначения в республике Татар-стан на январь 2012 года.

Первыми в нашем списке значатся районы, наиболее приближенные к Казани: Верхнеуслонский, Лаишевский, Высокогорский, Зеленодольский и Пестречинский районы. Цены в этих районах имеют среднее значение 307,02 тысяч рублей за гектар. Земли там плодородные, а близость к Казани дает возможность реализовывать продукты сельского хозяйства с наименьшими транспортными затратами.

Объем рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения (предлагаемых к продаже на территории Республики Татарстан на дату проведения мониторинга) составляет 124 предложения. Самый большой объем предложения зафиксирован в Лаишевском районе – 33 земельных участка. В других районах Татарстана предложение значительно ниже.

(*) - выдержки из статьи. Полный текст статьи в журнале "Казанская Недвижимость" №47 и на сайте www.rbkrt.ru

ООО РегионБизнесКонсалтинг, контактный телефон (843) 524-72-34, (987) 225-43-20, www.rbkrt.ru, татоценка.рф.

Материалы являются интеллектуальной собственностью компании.

Все права защищены и охраняются законом. При перепечатке и использовании материалов ссылка на оценочную компанию ООО «РегионБизнесКонсалтинг» обязательна.

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Недавно компания Илона Маска Tesla презентовала керамическую черепицу со встроенными солнечными батареями. Какие строительные материалы останутся в будущем, а какие, скорее всего, исчезнут?


16 часов назад
Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
1 день назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
1 день назад