Цены на рынке земельных участков РТ на начало 2012г

21.06.2012 11:38
Рынок земли в России и в Республике Татарстан стал развиваться в связи с вводом в действие положений Земельного Кодекса РФ в 2001 г. Одним из основных положений Земельного Кодекса является пункт о частной собственности на землю, т.е. земля стала предметом купли-продажи (*).

Не смотря на то, что с тех пор прошло довольно много времени, законодательная база для рынка земельных участков остается несовершенной. Это значительно затрудняет оценку в этой сфере.

При решении различных задач, возникающих в ходе сделок купли-продажи на земельном рынке, в том числе при анализе рынка, объекты необходимо структурировать.

В соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации земля по целевому назначению подразделяется на ряд категорий:

  • земли населенных пунктов;
  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения;
  • земли особо охраняемых территорий;
  • земли лесного фонда;
  • земли водного фонда;
  • земли запаса.

Категория земель первым делом отражается на оборотоспособности земель-ного участка: по действующему законодательству допускаются сделки купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов.

А земли промышленности и иного специального назначения имеют свою специфику. Земли специального назначения, земли особо охраняемых территорий, земли лесно-го и водного фондов и земли запаса в свободной продаже не представлены.

Поэтому в анализе мы рассмотрели земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов (в нашем анализе они представлены «коммерческими землями») и земли промышленности.

На стоимость земли влияет совокупность факторов, которые можно объединить в следующие основные группы:

  • социальные и демографические особенности (демографическая структура населения, его численность, плотность, состав, сложившиеся системы расселения);
  • общая экономическая ситуация (экономическая ситуация стране и регионе, инвестиционный климат, рынок долгосрочных кредитов; уровень доходов населения, тенденции развития местности);
  • правовое регулирование и действующие системы налогообложения (правовые нормы частного и публичного права, например, виды разрешенного использования земли и устанавливаемые градостроительные и природоохранные режимы, законодательные требования по уплате налогов, сборов и иных земельных платежей, налогов на строительство и др);
  • природные условия и окружающая среда (климат, геологические и гидрологические условия, со-стояние окружающей среды, красивый вид или ландшафт, наличие или отсутствие мест рекреации; наличие или отсутствие вредных экологических факторов);
  • физические и качественные характеристики земельного участка (размер и форма участка, рельеф, ориентация участка по сторонам света, положение по отношению к соседним участкам; инженерная подготовка участка, характеристика земли (качество почв, наличие воды), вид и объем полезной застройки);
  • расположение земельного участка (близость к транспортным магистралям, объектам социальной инфраструктуры района (магазинам, школам, больницам, рынкам), соседство с привлекательными или, на-оборот, непривлекательными объектами);
  • доход, который можно получить, используя земельный участок.

Районы предложений мы условно разделили по их географическому положению на карте Республики Татарстан и, отчасти, отраслевой направленности:

  • (прКазани) Пригород Казани (Верхнеуслонский, Высокогорский, Зеленодольский, Лаишевский, Пестречин-ский районы);
  • (пром) Промышленные районы Закамья (Альметьевский, Бугульминский, Елабужский, Заинский, Ниж-некамский Тукаевский);
  • (центр) Районы центральной части Татарстана (Алексеевский, Спасский, Тюлячинский);
  • (север) Северо-восток Республики Татарстан (Агрызский, Менделеевский, Мензелинский);
  • (юг) Юго-запад Республики Татарстан (Буинский, Камско-Устьинский, Тетюшский);
  • (проч) Прочие (Арский, Актанышский, Мамадышский, Рыбно-Слободский, Чистопольский).
Анализ цен предложений земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Большее влияние на стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения оказывают следующие факторы:

  • Месторасположение;
  • Показатель плодородия почв (измеряется в баллах бонитета);
  • Уровень развитости сельского хозяйства данного района.

Что касается площади участков, то здесь разброс весьма значителен. В целом по республике они варьируются от нескольких соток до нескольких гектаров.

Как правило, межеванные земли предлагаются к продаже по более высокой цене, чем земли не прошедшие процесс межевания. Разница между землями сельскохозяйственного назначения прошедшими процесс межевания, и не размежеванными землями в среднем составляет 66%.

тыс.руб./га
Группа мин. макс. сред.
прКазани90729.76307.02
пром37.5324.07170.9
центр8.57140.8557.6
юг23.5387.5547.46

Рассмотрим цены на земельные участки сельскохозяйственного назначения в республике Татар-стан на январь 2012 года.

Первыми в нашем списке значатся районы, наиболее приближенные к Казани: Верхнеуслонский, Лаишевский, Высокогорский, Зеленодольский и Пестречинский районы. Цены в этих районах имеют среднее значение 307,02 тысяч рублей за гектар. Земли там плодородные, а близость к Казани дает возможность реализовывать продукты сельского хозяйства с наименьшими транспортными затратами.

Объем рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения (предлагаемых к продаже на территории Республики Татарстан на дату проведения мониторинга) составляет 124 предложения. Самый большой объем предложения зафиксирован в Лаишевском районе – 33 земельных участка. В других районах Татарстана предложение значительно ниже.

(*) - выдержки из статьи. Полный текст статьи в журнале "Казанская Недвижимость" №47 и на сайте www.rbkrt.ru

ООО РегионБизнесКонсалтинг, контактный телефон (843) 524-72-34, (987) 225-43-20, www.rbkrt.ru, татоценка.рф.

Материалы являются интеллектуальной собственностью компании.

Все права защищены и охраняются законом. При перепечатке и использовании материалов ссылка на оценочную компанию ООО «РегионБизнесКонсалтинг» обязательна.

Похожие статьи

Последние статьи

Коворкинг — относительно новый формат офисной недвижимости, в рамках которого в аренду сдаются полностью готовые рабочие места, а не кабинеты или квадратные метры.
Так уж повелось, что перед свадьбой многие будущие супруги считают, что данное событие никак не связано с недвижимостью. Как показывает практика, все они серьезно заблуждаются. Ведь никогда не знаешь, как станут разворачиваться обстоятельства, и как сложится дальнейшая супружеская жизнь.
Самое время постараться создать дома тёплую во всех смыслах атмосферу. Мы нашли десять способов, которые вам помогут