Общее количество договоров купли-продажи и мены на жильё в 2015 году снизилось по сравнению с предыдущим годом на 18,5%. Такую цифру дают подсчёты на основе статистики Россреестра.

 

Адвокат Олег Сухов, правовой консультант компании «Правильные инвестиции в недвижимость» утверждает, что в течение ближайших лет тенденция получит продолжение.

 

Рост и падение цен

Ещё десять лет назад всё было по-другому. Скачок цен на жильё в первые годы XXI века стал притчей во языцех. С 2001 по 2008 годы средняя стоимость квадратного метра, по данным Росстата, выросла без малого в пять раз (с 10567 до 52504 рублей) на первичном и в шесть с четвертью раз (с 9072 до 56495 рублей) на вторичном рынке страны. Ценовой рост впечатлял тем сильнее, что многократно опережал инфляцию. Она за тот же период времени составила всего лишь 164,45%.

На исходе 2015 года средняя цена жилого «квадрата» осталась на уровне семилетней давности и даже чуть снизилась: до 51530 рублей в новостройках и 56283 рублей во «вторичке». Однако остальные товары стоят теперь отнюдь не столько, сколько семь лет назад. Инфляция на этом отрезке времени достигла почти 80%. То есть если не в номинальном, то в реальном исчислении (с поправкой на общий уровень цен) жильё стало за время кризиса явно дешевле. При этом в ходе прошлого года цены на «вторичку» упали сразу на 3%.

«Примите во внимание почти 13-процентную инфляцию и вы поймёте, - говорит адвокат Олег Сухов, - насколько реально обесценилась собственность квартирных хозяев за один только год».

 

Снижение доходов…

Чем же объяснить указанные пертурбации на рынке недвижимости? Прежде всего, конечно, динамикой доходов населения и как следствие его платёжеспособности.

В уже упоминавшийся период 2001–2008 годов, как видно из данных Росстата, номинальные доходы жителей страны в среднем поднялись в 4,86 раза, или на 386%. Зарплата выросла ещё значительней: в 5,34 раза, или на 434%. Что и говорить, серьёзные цифры даже с поправкой на инфляцию!

Однако в 2009–2014 годах при примерно 55-процентной инфляции среднедушевые доходы номинально увеличились лишь в 1,66 раза или на 66%, а номинальная заработная плата – на 74%. То есть, рассмотреть реальный рост доходов среднестатистического гражданина в кризис можно было только под микроскопом.

А прошлый год и вовсе оказался почти катастрофическим. Номинальная заработная плата поднялась на жалкие 4,7%, почти в три раза отстав от увеличения цен. Согласно докладу Росстата, размер реальной заработной платы по итогам 2015 года упал до 91%, а доходов – до 95,7% от уровня предыдущего года.

За первую половину 2016 года доходы россиян в реальном исчислении дотянули лишь до 95% от показателей за аналогичный период годичной давности. «Конечно, - резюмирует Олег Сухов, - при таком раскладе людям приходится в первую очередь думать об удовлетворении наиболее насущных потребностей, откладывая планы по поводу жилищных условий в долгий ящик».

 

…И улучшение жилищных условий

Но только ли в уменьшившихся доходах дело? Вовсе нет. Другая причина заключается в заметном снижении остроты квартирного вопроса, чему не помешал даже кризис. Свою роль тут сыграли как значительные объёмы жилищного строительства, прибавляющиеся последние пятнадцать лет едва ли не ежегодно, так демографическая яма, в которой наша страна очутилась после развала СССР. По сей день РФ насчитывает на миллион человек меньше, чем обитало на той же территории к концу советской эпохи. А жилплощадь, которой располагает население, увеличилась в разы.

В результате в настоящее время россияне в среднем обеспечены жильём куда лучше, нежели когда-либо ещё. По информации с официального сайта Росстата, в 1990 году в среднем на человека, живущего в пределах нынешней РФ, приходилось 16,4 жилых «квадрата», в 2000 году – 19,2, в 2008 году (начало кризиса) – 21,8 и в 2015 году – 24,4. Многим теперь гораздо легче отказаться от идеи решать жилищный вопрос немедленно и во что бы ни стало. Зачем рвать себе жилы и тратить на жильё последнее и даже сверх того, когда можно вполне спокойно подождать лучших времён?

 

Прогнозы

«Если исходить из приведённых выше критериев, то на рынке недвижимости лучшие времена настанут нескоро, - уверен адвокат Сухов. - Скорее, его состояние ухудшится. Судите сами. По прогнозам Росстата, ближайшие три года население страны, несомненно, вырастет. При неблагоприятном раскладе прибавка составит чуть меньше 150 тысяч человек, а при благоприятном – все полтора миллиона. Или, соответственно, 0,1% и 1,1%. Проблема в том, что жилищный фонд на той же дистанции увеличится гораздо сильнее».

Так, только в «старой» Москве, по оценкам риэлторов, до конца 2016 года будет построено на 30% жилья больше, чем в 2015 году, а в 2017 году – ещё на 20% больше, чем в предшествующем. И вплоть до 2019 года объёмы введённой жилой площади будут только расти. Кардинально скорректировать эти планы не получится. Возведение каждого объекта рассчитано на несколько лет, причём уже в начальной фазе застройщик в него вкладывает 30–40% от всей стоимости строительства. Отказаться от строительства там, где оно уже началось - значит безвозвратно потерять огромные суммы.

Так или иначе, массовая потребность в жилье всё равно сохранится. Многие, если бы располагали средствами, готовы были бы её удовлетворить. Но воспользуемся вновь прогнозом аналитиков – на сей раз из группы «Финам». В нём предусмотрено два сценария. При хорошем - реальная заработная плата в 2017 году в среднем по стране вырастет примерно на 0,5%, а дальше будет увеличиваться примерно на 2% в год в течение трёх лет.

А при плохом сценарии заработки в реальном значении перестанут снижаться только к 2019 году. Какой из двух вариантов ближе к истине, мы узнаем позже. Но определённо можно сказать одно: заметно больше, чем сейчас, в ближайшее время денег у населения не будет в любом случае.

Поддерживать спрос на квартиры люди не смогут достаточно долго, и он продолжит падение примерно до 2020 года, когда, по ожиданиям экспертов, строящиеся сейчас квадратные метры окажутся с грехом пополам реализованы, а благосостояние общества улучшится.

 

Последствия

Итак, ближайшие три года, если не больше, нас ожидает дальнейшее сокращение количества сделок с жильём и продолжение падения цен на него.

Однако нельзя забывать, что фактическая стоимость строительства растёт с каждым годом. За 2008–2015 годы возведение одного квадратного метра, по данным Росстата, стало обходиться почти в полтора раза дороже. При среднерыночной цене одного квадратного метра 51530 рублей его себестоимость поднялась в первом полугодии 2016 года до 41162 рублей. Очевидно, она продолжит расти вместе с инфляцией, но снижать цены застройщики уже не смогут, поскольку тогда останутся в явном минусе. Но не снижать, очевидно, не смогут тоже.

 

И здесь вырисовывается, наверное, самое печальное из последствий кризиса на рынке жилья. Похоже, нас ждёт волна разорений застройщиков. Собственно говоря, она уже бушует вовсю. В 2015 году обанкротились 30 строительных компаний. Весной нынешнего года процедуру банкротства проходила уже 41 строительная компания. Можно быть уверенными, что этим дело не ограничится.

 

Олег Сухов, NERS.ru

Мнение авторов может не совпадать с мнением редакции.

фото: shutterstock.com

Похожие статьи

Последние статьи