В ближайшие годы девелоперам не следует рассчитывать на восстановление покупательского спроса, считает авторитетный аналитик Геннадий Стерник. Российский рынок жилья ждет рутинная стагнация с кратковременными оживлениями и спадами.

 

– Геннадий Моисеевич, в одном из наших давних интервью четыре года назад, когда рынок был на подъеме, а все бодро подводили итоги кризиса-2009, вы неожиданно для многих спрогнозировали трехлетний период застоя, а на 2017 год предсказали новый кризис – правда, с относительно быстрым оздоровлением. Так ведь было? Это интуиция или логика?

– Скажем так: это была интуиция, основанная на логике. В экономике уже имелись все признаки стагнации, хотя власти в тот момент это еще отрицали (отметим, что в тот момент нефтяные котировки колебались возле 80 долларов за баррель, а доллар, в свою очередь, стоил чуть больше 30 руб. - редакция).

А еще мы с вами – теперь я говорю уже про рынок недвижимости – к тому моменту уже прошли два десятилетних инвестиционных цикла (с кризисами на восьмом году фазы роста). По аналогии мы ожидали похожего кризиса в 2017-2018 годах. Правда, тогда полагали, что быстро через него прорвемся.

Но получилось так, что более мощный структурный кризис с тридцатилетним циклом накрыл третий десятилетний. Проявился он в 2015 году – чего мы в тот момент не предсказывали. Структурный кризис предполагает смену экономической модели. Если мы обратимся к ретроспективе, то обнаружим, что в отечественной экономике это происходило и в 1990-е годы, и раньше – в период послевоенного восстановления. Хотя, конечно же, у исследователей нет единого мнения, какие точки можно считать переломными.

Сейчас в России выстраивается новая экономическая модель. Какой она будет – вопросов больше, чем ответов. Но предупрежден – значит вооружен. И если кто-то к нашим рекомендациям прислушивается, то считаю, что мы работаем не зря.

 

– В связи с этим позволю себе процитировать комментарий на форуме к нашему с вами интервью, уже конца 2014 года: «Послушал Стерника в самом начале 2013 насчет кризиса на РН ориентировочно в 2018 году. Он сказал, что готовиться надо уже в 2014… Решил, что не надо ждать, и к самому концу 2013 года вышел в кэш». Правильно ли сделал инвестор?

– Правильно. Хотя 2014-й по политическим и макроэкономическим шокам был успешным для рынка недвижимости, но это был краткосрочный успех, чреватый обвалом в 2015 году – что, собственно, и случилось.

 

– Мы с вами ранее не один раз говорили и о том, что на грабли успокоительных сигналов наступать тоже опасно. В этом году такие сигналы снова были. Так, и в Москве и в Петербурге многие девелоперы отмечают значительное увеличение количества заключенных договоров долевого участия. Это новая тенденция? Чем она обусловлена? В чем здесь грабли?

– Ничего удивительного, просто реализация отложенного спроса и компенсация провала 2015 года. Вот теперь на конференциях и форумах постоянно приходится слышать: «Ну как же так, спрос вырос, квартиры покупают, рынок пойдет в гору». Увы, все вернется на круги своя. Да, действительно, спрос в 2016-м оживился. Но ведь и объемы строительства не снижаются, чтобы их переварить, потребуется несколько лет. Это уже не кризис, а новая реальность – в определенном смысле уже послекризисная.

 

– А теперь традиционно обратимся к корректировкам. Летом, когда мы с вами говорили о сценариях для Московского региона, вы обещали представить уточненный прогноз на осеннем Гражданском Жилищном Форуме в Петербурге. Что же все-таки нас ждет?

– Вот и представил: новый обвал нас не ждет, но и подъем не предвидится. Если говорить о Москве, то расчет дает прогноз на 2016-2019 годы по всем показателям (объемы поглощения, цены) чуть лучше старого – на 3-7%. Но все равно будет снижение, пусть и небольшими темпами. В то же время на 2020 год прогноз годичной давности показывал начало восстановления рынка. А вот новый этого уже не показал: восстановление (в режиме небыстрого роста) нас ждет только после 2020-22 года.

 

– Вы оперируете данными по Москве и Московской области. Будет ли отличаться ситуация в регионах?

– Да, конечно, в основу прогноза заложены расчеты по Московскому региону. В Питере и еще в нескольких городах на сегодняшний день ситуация несколько благополучнее. Но можно ожидать, что средний по России темп снижения всех основных индикаторов: цен, спроса, объемов поглощения – будет совпадать с Московским, при этом некоторая часть, примерно треть, будет выше среднего.

 

– Недавно ваш коллега аналитик Михаил Хорьков из Екатеринбурга рассказывал о влиянии демографической ситуации на рынок жилья мегаполисов, а также о ловушке, в которую загнали себя девелоперы, сделавшие ставку на малогабаритное жилье и переуплотненную застройку. Каким должен быть «проектный» выход из демографического тупика?

– Сегодняшняя ситуация предоставляет девелоперам и властям прекрасный шанс исправить все перекосы. Например, можно спокойно снизить объемы ввода – для переформатирования проектов в направлении повышения комфортности, создания инфраструктуры и т. д. При этом президент не будет публично отчитывать губернаторов, губернаторы – глав муниципалитетов, руководители стройкомплекса – девелоперов.

 

– Вы назвали ситуацию не кризисом, а новой реальностью. Что это за реальность для застройщиков и их клиентов? К чему себя готовить? Дайте несколько советов, как в условиях новой реальности не проспать точки роста.

– Это реальность, в которой экономика будет стагнировать еще пять-семь лет (это выразится в минимальных темпах роста ВВП). Это реальность, в которой доходы населения – основной драйвер рынка жилой недвижимости – не растут. Это реальность, в которой рынок будет пять-семь лет насыщен предложением. Это реальность, в которой доходность инвестиций в девелопмент близка к нулю или даже отрицательна. Это реальность, в которой усилится расслоение проектов по успешности и девелоперов по финансовому благополучию – от высокой доходности до банкротства. Это реальность, в которой не надо искать точки роста, а надо искать острова благополучия и зарабатывать на оборотах, а не на взлете цен. Потому что его не будет. Это реальность, в которой принятие решений на интуитивном уровне, без серьезных исследований конкретного сегмента рынка в конкретной локации, – путь в тупик. Так победим.

 

Для справки

Геннадий Моисеевич Стерник -  Управляющий партнер ООО «Стерникс Консалтинг», председатель комитета Московской ассоциации риэлторов по аналитике и консалтингу, член комиссии «Деловой России» по сертификации аналитиков рынка недвижимости, сертифицированный РОО оценщик недвижимости, сертифицированный Российской гильдией риэлторов аналитик рынка недвижимости, кандидат технических наук.

 

Филипп Урбан,  «Бюллетень Недвижимости»

 

Похожие статьи

Последние статьи