Риэлторский бизнес всегда привлекал внимание мошенников. С падением спроса на вторичном рынке жилья высокие дисконты от собственников стали вызывать все меньшие сомнения у клиентов. Этим сейчас активно и пользуются аферисты, играя на стремлении наших граждан сэкономить. Поэтому сегодня как никогда велик шанс нарваться на мошенника, потеряв деньги и квадратные метры.
На кого «охотятся» риэлторы-мошенники
Эксперты выделили три основных категории потенциальных жертв мошенников:
1. Пожилые люди, недееспособные граждане. Такие люди часто юридически менее грамотны в силу своего возраста, поэтому именно они по статистике входят в список наиболее вероятных жертв «черных риэлторов».
2. Представители культуры, науки и искусства. Людей творческих профессий можно назвать в своем роде мечтателями. Отсутствие прагматики в решении жизненных ситуаций зачастую делает их потерпевшими, ведь они, как правило, легко поддаются чужому влиянию.
3. Бизнесмены из регионов. Как ни странно, но именно предприниматели из других городов нередко становятся «мишенью» для столичных риэлторов-мошенников. Причина кроется в ином менталитете. В провинции очень часто деловые отношения строятся на доверии, когда все друг друга знают и сама мысль обмануть «сотоварища» вряд ли допустима. Приезжая в столицу, бизнесмены продолжают руководствоваться тем же принципом, доверяя, в том числе, своим новым знакомым-риэлторам, которые в лучшем случае могут исчезнуть с авансом, а в худшем – оставить покупателя и без квартиры, и без всех денег.
Даже если вы не относитесь ни к одной из вышеперечисленных категорий граждан, всегда есть шанс нарваться на афериста. Ниже перечисленные признаки помогут вам вовремя вычислить неблагонадежного риэлтора.
Подозрительно низкая комиссия/отсутствие комиссии.
С 2015 года рынок вторичной недвижимости продолжает находиться в кризисе. Количество сделок снижается, а конкуренция среди риэлторов, наоборот, растет. Если еще в 2013-2014 гг. размер комиссии брокеру на вторичном рынке был равен в среднем 3-3,5%, то сейчас – 1,5-2,5% от суммы договора. Встречаются и такие предложения, когда за сопровождение сделки риэлтор просит менее 1%. Однако не стоит забывать про «бесплатный сыр в мышеловке». Есть риск, что в итоге вы заплатите комиссию риэлтору намного выше. И даже не узнаете об этом.
Брокер берется подобрать вам квартиру за весьма символическое вознаграждение. Найдя подходящий вариант, риэлтор предлагает собственнику поднять стоимость на квартиру, получив эту наценку в качестве вознаграждения. Только после этого аферист соглашается показать квартиру клиенту. В итоге мошенник получает комиссию и от покупателя, и от продавца в виде наценки.
Как предотвратить. Несмотря на участие в сделке риэлтора, покупателю и продавцу все же стоит встретиться на этапе переговоров, чтобы напрямую обсудить цены. Не позволяйте риэлтору «разделять и властвовать», иначе вы можете обеспечить ему дополнительный заработок. За свой счет.
«Иногда низкая комиссия за услуги риэлтора все-таки имеет право на существование, – рассказывает Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». – Речь идет о мультилистинге, когда, к примеру, брокер собственника предлагает часть своей будущей комиссии риэлтору покупателя, если сделка «срастется», то есть мотивирует вторую сторону рекомендовать конкретный объект. Размер вознаграждения варьируется от 20 тысяч рублей и выше. Чтобы отличить мошенника и специалиста, работающего по мультилистингу, нужно всего лишь встретиться с продавцом и убедиться, что цена, озвученная брокером, не завышена».
Требование предоставить подлинник паспорта.
Один из самых распространенных приемов, которыми пользуются «черные риэлторы» - продажа квартиры через подставных лиц. Чаще всего такие аферы проводят с пенсионерами, которые в силу своей доверчивости сами отдают мошенникам паспорт якобы для заключения договора. Затем брокер ищет человека, похожего на собственника, едет с ним к нотариусу и оформляет на себя генеральную доверенность с правом продажи квартиры. Далее на основании полученного документа аферист продает жилье, забирая деньги себе. А новоявленный владелец обнаруживает вдруг, что в квартире проживают чужие люди. Причем с 15 июля 2016 года для совершения сделки купли-продажи свидетельство о госрегистрации прав на недвижимость уже не требуется. Собственность на жилье подтверждается сегодня только выпиской из ЕГРН, что, кстати, упрощает мошеннику задачу. Ведь теперь ему не нужно «добывать» свидетельство о собственности на квартиру, для аферы достаточно только получить паспорт жертвы.
Как предотвратить. При работе с риэлтором отдавайте ему только копию паспорта. Не держите документ на видном месте. У мошенников глаз наметан, и они точно знают, где вероятнее всего тот же пенсионер может его хранить. Отвлечь пожилого человека – несложное дело, он может даже не заметить пропажу. Ведь для того, чтобы оформить генеральную доверенность, потребуется всего пара часов.
Недееспособные продавцы
Уже легендой стала история об одном московском пенсионере, который трижды продал свою квартиру (разным людям) и трижды в последующем расторг заключенные договоры купли-продажи через суд, вернув только 70% суммы каждому покупателю. Риэлтор в сговоре с пенсионером искал клиентов, продавал им жилье. Однако после дедушка обращался в суд, требуя отмены сделки. Парадоксально, но каждый раз суд вставал на его сторону, поскольку с точки зрения закона наш предприимчивый пенсионер имел медицинские показания для признания его неспособным для совершения сделок. В итоге пострадавшие соглашались на возврат хотя бы части суммы, поскольку это было лучшим вариантом, чем потерять вообще все: и квартиру, и деньги.
Как предотвратить. При покупке жилья у собственников старше 60 лет попросите их показать справку из психоневрологического диспансера. Если получите отказ, то, возможно, ему есть, что скрывать. В том случае, когда риэлтор очень настаивает на каком-то конкретном варианте, уговаривая вас на определенную квартиру, вероятнее всего, что брокер и продавец находятся в преступном сговоре.
Излишняя дружелюбность риэлтора
Большинство риэлторов по своей натуре – прекрасные психологи, умеющие расположить к себе клиента. То, что брокер ведет себя вежливо и даже по-дружески – абсолютно нормальная ситуация. Однако важно «фильтровать» темы для дискуссий, чтобы предотвратить ситуацию, когда профессиональное общение превратится в личное. Есть несколько тем, обсуждение которых брокером считается моветоном. Среди них – политические взгляды, вопросы религии, сексуальной ориентации и пр. Поэтому, если через пару недель после знакомства брокер уже знает дату вашей свадьбы и клички домашних животных, задумайтесь, не пытается ли он втереться в доверие с целью дальнейшего манипулирования вами.
Как предотвратить. Если риэлтор не аферист, то ему незачем с вами дружить. Как говорится, дружба, основанная на бизнесе, лучше, чем бизнес, основанный на дружбе. Поэтому если ваш риэлтор внезапно становится лучшим другом еще до продажи жилья, то стоит самостоятельно держать дистанцию, что позволит сохранить «трезвость ума».
«Ошибка» в адресе
Афера заключается в следующем. Риэлтор хочет продать, к примеру, «убитую» двушку, требующую капитального ремонта, по адресу: 3-я улица Строителей, дом 25, корпус 1, причем по цене выше среднерыночной. Для этого он арендует в соседнем доме (3-я улица Строителей, дом 25, корпус 2) такую же «двушку», но уже с хорошей дизайнерской отделкой, вешает на дверь нужный номер и показывает квартиру - естественно, делая наценку за ремонт в полтора-два миллиона рублей. Некоторые риэлторы вовсе меняют табличку с адресом на доме, чтобы клиент точно не заметил подвоха.
Казалось бы, сложно представить, как можно не заметить, что риэлтор «ошибся» адресом. Однако наличие в спальных районах рядов однотипных «домов-близнецов» без каких-либо признаков отличий играет на руку мошенникам. Для дополнительной подстраховки риэлтор старается встретиться с клиентом не сразу на объекте, а заранее, например, у метро или подвозит его на собственном авто, чтобы точно доставить к нужному подъезду. После того как покупатель находится, с ним заключается договор купли-продажи, где указывается адрес квартиры по документам, а не той, которую показывал риэлтор. В итоге оказывается, что пострадавший становится собственником старого, требующего серьезных вложений жилья по стоимости квартиры с хорошей отделкой.
Как предотвратить. Заранее уточните адрес дома и «пробейте» его по карте. Изучите расположение корпуса относительно других зданий, школ и прочих объектов инфраструктуры. Кроме того, можно заранее самостоятельно приехать на объект и найти нужный корпус. Это станет «страховкой» на случай, если риэлтор попытается показать не тот дом.
Елена Кудымова, Метриум Групп
