Как правильно оценить свою недвижимость, выставленную на продажу? Своими мыслями по этому поводу с «Казанской недвижимостью» поделился один из ведущих экспертов рынка – глава ЦДН «Валери» Валерий Абсалямов.

 

При сложившейся сегодня ситуации на рынке недвижимости, когда предложение в несколько раз превышает  спрос, успешным будет  тот продавец, который,  в первую очередь, правильно сформирует цену на свой объект недвижимости.

Идеально для успешной продажи, если цена на объект будет находиться в пределах от нижней границы цен данного сегмента (продаваемых подобных объектов недвижимости) до средней границы по рынку. Естественно, что чем цена на объект будет ближе к нижней границе, тем  больше увеличивается вероятность продажи объекта и срок его экспозиции (время нахождения) на рынке недвижимости.

Срок экспозиции на сегодня тоже имеет огромное значение, так как после 10-15 дней  выставления объекта на продажу он  начинает «замыливаться» (в простонародии  - когда человек долго смотрит на какой-то предмет, через какое-то время он его видит уже не очень отчетливо). Дословно – та группа потенциальных покупателей, которые ищут для покупки  подобный объект, в указанные выше сроки уже рассмотрит данное предложение в качестве варианта для покупки, и в случае отрицательного решения для себя больше к его рассмотрению не вернется. А «новые» покупатели, ориентируясь на то, что объект долго продается, не будут его покупать по принципу: «столько времени он «висит», его никто не покупает, что я хуже всех»  и  т.д.    

Поэтому с самого начала важно как говориться  «попасть в точку», второго шанса уже может и не быть. Даже дальнейшие дисконты (скидки от заявленной цены) могут уже  не спасти, так как можно попасть в следующую ловушку: «Раз снижают цену – значит, очень надо продать, подождем, когда скинет еще», что в результате, как правило, приводит к тому, что объект продается за цену, намного ниже той, чем он при правильной первичной оценке мог быть продан.

Как правильно произвести оценку, выставляемого на продажу, объекта недвижимости? Ряд профильных сайтов и СМИ предлагают продавцам объектов недвижимости несколько способов: 1) поиск по базам данных подобных объектов недвижимости;   2) изучение на профильных сайтах и СМИ  таблиц с ценами на недвижимость;   3) использование различных онлайн-сервисов , которые позволяют определить примерную стоимость объекта (типа различных калькуляторов).

Считаю, что представленные способы приведут к достаточно большим погрешностям при оценке объектов недвижимости.

На оценку объектов недвижимости влияют множество специфических факторов, без изучения которых  сделать правильную оценку объекта невозможно. Рассмотрим основные из них.

Главным фактором, влияющим на цену объекта недвижимости, является его месторасположение. Данный фактор является главным в любой точке мира – в Нью-Йорке есть Брайтон-Бич и Гарлем, в Москве – Арбат и Митино и т.д.

Казань и ее ближайший пригород поделены на своеобразные кластеры, каждый из которых имеет свою цену. Цена однотипных объектов в Казани может отличаться в зависимости от кластера его нахождения до 200 %. Конфигурация кластеров достаточно сложна – одна и та же улица может входить в несколько кластеров. Например, проспект Амирхана, который входит в четыре разных кластера (от С. Хакима до Чистопольской, от Чистопольской до Ямашева, от Ямашева до Чуйкова, от Чуйкова до Воровского (авторынок)), цена каждого из которых достаточно отличается. К примеру, разница между ценой двухкомнатной «ленинградки» по пр. Амирхана, находящейся  в кластере «С. Хакима – ул. Чистопольская» и такой же по пр. Амирхана, находящейся в кластере «Чуйкова – Воровского (Авторынок)» на сегодняшний день может достигать 300-400 тыс. руб.

Кластеры Казани полностью сформированы, изменения их границ, если и происходит, то незначительно. Ценность же самого кластера может иногда меняться, в основном из-за изменения инфраструктуры. Так, например, стоимость кластера «Ленинградская – Максимова» в одно время значительно увеличилась в связи с открытием станции метро, постройки ряда новых ЖК и появления благодаря этому большого количества предприятий торговли.

 Следующим фактором, влияющим на цену объекта недвижимости, является проект жилья. Проектов в Казани представлено достаточно много – от «мелочи» (комнаты, гостинки, малометражное жилье разного вида) до жилья бизнес-класса и элитного, в которых стоимость одного квадратного метра находится в своей ценовой категории. При учете влияния фактора «проект» на цену объекта недвижимости очень важно не ошибиться в определении самого проекта. Например, очень часто путают «хрущевский» и старо-московский проекты. И хотя они действительно похожи (оба находятся в пятиэтажных, как правило, панельных домах), но есть ряд существенных отличий:  у «старомосковского» больше общая и жилая площадь, в двухкомнатных квартирах – комнаты раздельные, и площадь кухни ближе к 7 кв. м, а не к 6 кв. м как в «хрущевке». Соответственно, и цена двухкомнатных квартир в этих проектах может различаться на сумму до 200 тыс. руб.

Еще одним ценообразующим фактором является этаж. Обычная статистика по влиянию этажа на стоимость такая (по убыванию): 4,3,5,6,7,2,8,9,1 - в девятиэтажных домах) и 3,4,2,5,1 - в пятиэтажных домах.

Но есть ряд исключений:

а) Квартира на первом этаже может стоить гораздо дороже, чем на любом другом, если присутствует коммерческая составляющая - сам многоквартирный дом находится в оживленном месте, еще лучше, на трассовой улице, а квартира выходит окнами на проезжую часть и имеет все возможности перевода в нежилой фонд (под торговлю, общепит, офис и т.д.) 

б) В многоквартирных домах, имеющих панорамный вид (вид из окон или террас на водоем, обзорную часть города и т.п.). Здесь стоимость в зависимости от этажа тем больше, чем выше расположена квартира.

Следующий фактор – наличие летних помещений (лоджии, балконы, террасы и т.п.). В элитных домах наличие в квартире террасы значительно увеличивает стоимость данной квартиры. Наличие или отсутствие балкона в «хрущевке» дает колебания в пределах 100-150 тыс. руб. И главное в этом факторе – ситуация, когда летнее помещение выходит на крышу встроено-пристроенной части здания (магазин, офис и т.п.). В данном случае дисконт на подобную квартиру может достигать 15-20 % от стоимости аналогичной квартиры, но без указанной проблемы.

И, наконец, последний основной фактор – это состояние квартиры. Хорошо, когда квартира в хорошем состоянии – чистая, ухоженная. Хуже, когда квартира требует косметического ремонта. Еще хуже, когда квартира, как говорят «убитая» (нужно менять все). А самый сложный случай, когда квартира с евроремонтом. Обычно - а сейчас в кризис особенно - люди стараются учитывать буквально «каждую копейку», поэтому покупатели жилья стремятся купить в первую очередь «стены», по принципу «будут кости, мясо нарастет» (в смысле – потом подкопим  и потихоньку сделаем ремонт). В случае с евроремонтом владельцы квартир старательно высчитывают стоимость отделочных материалов и произведенных работ и прибавляют данную сумму к стоимости подобной обычной квартиры. По этому поводу есть несколько «но»:

а) Стоимость данной квартиры резко отличается от стоимости подобных квартир и становится в экспозиции малоконкурентноспособной (к сожалению, как экспонаты музея становятся редки покупатели, готовые здорово переплатить, но зайти в квартиру лишь с зубной щеткой и тапочками). 

б) Евроремонт - вещь чисто индивидуальная: кто-то любит голубые обои, кто-то розовые, кто-то любит белый унитаз, кто-то черный, а кто-то с караоке (сейчас есть и такие). На вкус и цвет, как говорится, друзей нет, поэтому вероятность того, что вкус продавца совпадет со вкусом покупателя, не очень велика.

в) Если евроремонту полгода и больше, а в квартире живут дети или хозяева содержат домашних животных, то, как правило, через указанное время евроремонт требует нового ремонта.

Бесстрастная статистика показывает, что продавцу может быть возмещено не более 25-30 % от стоимости произведенного ремонта, хотя большинство продавцов с этим категорически не согласны. Вследствие этого и происходит многочисленные конфликты продавцов с риэлторами и потенциальными покупателями.

Вот основные факторы,  влияющие на стоимость объектов недвижимости. Есть еще ряд дополнительных факторов: например, вид из окон на какой-то приятный глазу или не очень объект; состояние подъезда и придомовой территории; наличие рядом престижной школы или детского сада; близость к станции метро; наличие или отсутствие домовой автопарковки; контингент дома, особенно ближайших соседей и т.д. Но данные факторы уже чисто индивидуальные. 

И если по основным факторам специалисты-аналитики могут составлять сводную таблицу, учитывающую эти факторы (получается  где-то 180-200 «окошечек» с дельтами не более 100 тыс. руб.  от нижней до верхней границы однотипного жилья), то дополнительные факторы включить в данную таблицу не получается, и специалисты вносят коррективы в цену из таблицы уже «на месте», после осмотра жилья. По большому счету дельта между нижней и верхней границами цен при профессиональной оценке жилья не должна превышать 50 тыс. руб., поэтому ориентироваться по таблицам цен, представленных на многочисленных сайтах и в профильных СМИ, где дельта по однотипным квартирам достигает порой 500 тыс. руб., категорически не стоит.

Чтобы правильно оценить свой объект недвижимости, а соответственно в разумные сроки и по нормальной цене реализовать его, лучше обращаться к профессионалам. В Казани не менее десяти риэлторских (именно риэлторских, а не оценочных)  агентств, которые в достаточной степени профессионально проводят оценку объектов жилья, всесторонне анализируя указанные выше факторы, что и позволяет им в конечном итоге получить действительно точную рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

 

P.S. Если кому-то из читателей в статье было что-то непонятно или у них есть какие-то конкретные вопросы по оценке объектов недвижимости, они могут их задать, написав на электронный адрес: ooovalery@yandex.ru.

 

Валерий Абсалямов, специально для «Казанской недвижимости»

Похожие статьи

Последние статьи