Агентство недвижимости «Галерея Сити».

26.10.2010 15:01
Агентство недвижимости «Галерея Сити» оказывает комплексные услуги по покупке, продаже и оформлению прав на квартиры, дома, земельные участки и другую недвижимость.

Ежедневно специалисты агентства «Галерея Сити» помогают своим клиентам разобраться в сложных ситуациях, связанных с заключением сделок с недвижимым имуществом. Софья Добрынина, директор агентства недвижимости «Галерея Сити» отвечает на наиболее частые вопросы из своей практики.

Вопрос: Я планирую купить квартиру по ипотеке &"151; уже получил одобрение банка и сейчас подыскиваю подходящее мне жилье. Нашлась одна квартира, она меня устраивает. Риэлтор продавца просит внести за нее аванс в размере 50 тыс.руб.
Но ведь при ипотеке данную квартиру должен одобрить банк. Как мне оформить с ними соглашение об авансе таким образом, что если банк не одобрит данный вариант, они мне вернут деньги.

Ответ: Само по себе требование риэлтора внести предоплату за понравившийся вариант квартиры обосновано. Ведь прежде, чем заключить сделку, тем более по ипотеке, риэлтор должен достаточно побегать и подготовить большой пакет документов. А работать без гарантии, что завтра вы не раздумаете покупать именно эту квартиру, ни один риэлтор не будет, да и не должен. Другой вопрос, на основании какого договора вам предлагается отдать деньги и как будет подтвержден факт приема денег.

В лексиконе риэлтора вы чаще всего услышите предложение «внести задаток» за понравившуюся квартиру. Однако, в практике ни одно агентство недвижимости не заключит с вами соглашение о задатке по той простой причине, что если сделка не состоится по вине риэлтора, то он обязан будет вернуть покупателю задаток в двойном размере. Обвинять риэлторов тут вряд ли разумно: агентства недвижимости оперируют не своими квартирами, тогда как договоры подписывают как раз от своего имени. Получается, что если продавец раздумает продавать квартиру, заставить его это сделать никто не вправе и агентству придется отвечать своими деньгами.

Договоры о внесении аванса сегодня тоже заключают лишь некоторые агентства недвижимости. Аванс &"151; это сумма, которую покупатель передает продавцу (или его представителю) перед совершением сделки, в счет причитающихся по сделке платежей. В Гражданском Кодексе РФ самого термина «аванс» нет, а есть статья 487 «Предварительная оплата товара». Согласно этой норме, в случае, если сделка не состоится независимо от причины, сумма предварительной оплаты (аванс) должна быть возвращена в полном объеме, за исключением случаев, когда стороны в договоре об авансе предусмотрели уплату процентов за то, что продавец некоторое время пользовался деньгами покупателя (п. 4 ст. 487 ГК РФ). В практике риэлторов преобладают авансы со штрафными санкциями в случае отказа покупателя от покупки от 50 до 100% от суммы авансового платежа. Это оправдано, когда риэлтор исполнил обязательства по подготовке сделки, а покупатель отказался от покупки, причем риэлтору не важно по какой причине. Но, не бесспорно, с точки зрения закона.

В связи с этим, вам, скорее всего, будет предложено заключить с агентством недвижимости договор оказание услуг (как вариант: договор поручения, агентский договор и пр.). В этом случае нужно учесть следующее:

1. В договоре на оказание услуг должен быть полный и подробный перечень услуг, которые риэлтор обязуется оказать вам, как покупателю. Основные из них:

- подготовка и предоставление документов, необходимых для заключения сделки (правоустанавливающие, свидетельство о регистрации права, кадастровый паспорт, согласие супруга и РОНО при необходимости, выписка из домовой книги и справка об отсутствии задолженности по квартплате, выписка из ЕГРП и пр.);

- при покупке квартиры по ипотеке организация процедуры оценки квартиры, взаимодействовать с сотрудниками банка на всех этапах одобрения и получения кредита; -- организация процедуры заключения договора купли-продажи и его государственной регистрации

- организация процедуры расчетов между продавцом и покупателем, передачи квартиры, ключей, вывоза имущества, снятия с регистрационного учета и пр.

2. Оплата по договору оказания услуг чаще всего одновременно и является авансом за квартиру и вам будет предложено, скорее всего, внести оплату в день заключения договора. Для избежания разногласий с риэлтором в будущем, целесообразно определить стоимость каждого из этапов его работы. Например, если в случае с покупкой квартиры по ипотеке, банк вам откажет в кредите именно на эту квартиру, то вы должны будете заплатить риэлтору часть цены по договору оказания услуг за его работу по подготовке документов, необходимых для предоставления в банк. Оставшуюся сумму риэлтор должен вам вернуть. Но эти моменты должны быть четко прописаны в договоре.

3. Важный момент связан с документом, который агентство недвижимости должно выдать вам в качестве подтверждения приема денег. По действующим нормам бухгалтерского учета, оплата должна производиться либо передачей наличных денег в кассу агентства и выдачей приходного кассового ордера, либо перечислением на расчетный счет агентства. На практике, агентства недвижимости предлагают самые разные варианты приема денег:

- устная договоренность. В случае спора возврата денег скорее всего не видать.

- расписка риэлтора, ведущего сделку. Если этот риэлтор не будет иметь доверенности от агентства, он будет признан неуполномоченным фирмой лицом, а значит, в случае некомпетентных действий убытки взыскивать вам придется с данного лица, а не с агентства.

- выдача гарантийного обязательства выплатить некую денежную сумму, если сделка не состоится по вине агентства. В нашем случае &"151; это ни в коем случае не подтверждение факта, что вы внесли аванс и передали деньги. Разницу вы почувствуете, когда «отношения не сложатся» с фирмой, и вы решите получать назад свои кровные через суд. А в суде есть очередность требований &"151; в первую очередь, присуждается выплатить фактически полученное по договору. Но по договору покупатель ФАКТИЧЕСКИ ничего агентству не заплатил! С точки зрения судьи, исходя из представленных несостоявшимся покупателем документов, факта передачи денег покупателем нет. И вы никогда не докажете обратное! Захочет ли судья обязать фирму вернуть вам внесенные средства &"151; вопрос сложный. Для этого вам придется найти доказательства того, что именно по вине риэлтора (а не собственника) сделка не состоялась, что представляется довольно проблематичным.

От этих и других, менее распространенных вариантов принятия денег, кроме кассового ордера или перечисления, стоит отказаться, чтобы избежать долгих разбирательств с агентством.

Вопрос: Я покупаю квартиру, нашла очень хорошую двушку. Но кажется, у продавца не все в порядке с документами (продает по доверенности) и еще ему необходимо оплатить задолженность за коммунальные услуги в размере 70 тыс.руб. Он просит заранее у меня деньги, обещая, что они пойдут в счет оплаты сделки купли-продажи. Стоит ли ему верить? Как оформить внесение денег документально? Какие документы следует проверить при внесении денег?

Ответ:

Первое. Необходимо ознакомиться с подлинниками правоустанавливающих документов на квартиру. Самые распространенные: договор приватизации, договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство. Затем свидетельство о регистрации права на квартиру, кадастровый паспорт (обратить внимание на возможную самовольную перепланировку) и паспорт собственника квартиры, в том числе для ознакомления с его семейным положением. При необходимости или подозрениях запросить справку из органов ЗАГС (т.к. супруг имеет долю в совместно нажитом имуществе и требуется его нотариально удостоверенное согласие).

Второе. Избегать сделок по доверенности, в ином случае удостовериться о месте нахождения непосредственно собственника квартиры. Если он находится в этом же населенном пункте лучше встретиться с ним лично. Затем вместе с продавцом отправиться в офис обслуживающей организации, заблаговременно сняв показания со счетчиков электричества и воды (предоставленные для расчетов показания могут не соответствовать действительности). Запросить у паспортистки развернутую выписку из домовой книги для выявления лиц, которые сняты с регистрационного учета, но сохраняют права на эту квартиру: отбывающие наказание, находящиеся на лечение, за границей и пр. Получить справку о задолженности по квартплате (а также за газ, телефон, интернет, кабельное телевидение, охрану, сигнализацию – счета за эти услуги выставляются соответствующими организациями и оплачиваются отдельно).

Третье: Если задолженность по квартплате существует и покупатель хочет погасить ее из денег, причитающихся за квартиру, можно предложить ему оформить расписку на эти деньги (от руки, нотариального удостоверения не требуется), в которой указать на какие цели предоставляются деньги и что при заключении договора купли-продажи они будут зачтены в счет стоимости квартиры. В соответствии с п. 2 ст. 808 ГК РФ расписка заемщика будет приравнена к договору займа и в случае, если сделка не состоится, вы сможете истребовать эти деньги через суд. Расписку должен написать именно собственник квартиры или лицо, действующее по доверенности, но только если в доверенности указаны полномочия по оплате коммунальных услуг. В расписке укажите полные координаты сторон.

Одновременно с распиской желательно оформить предварительный договор купли-продажи квартиры со всеми существенными условиями основного договора. Это позволит в будущем через суд обязать продавца заключить основной договор купли-продажи, если его намерения по продаже изменятся. Настаивайте на указание в предварительном и основном договорах всей стоимости квартиры, хотя зачастую, во избежание уплаты налогов, продавцы предлагают указывать меньшую сумму.

И, последнее. Если продавец окажется несговорчив, или какие либо из документов вызовут у Вас сомнения, от сделки лучше отказаться, какой бы привлекательной не казалась вам покупка.

26 октября 2010 г.

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Недавно компания Илона Маска Tesla презентовала керамическую черепицу со встроенными солнечными батареями. Какие строительные материалы останутся в будущем, а какие, скорее всего, исчезнут?


3 дня назад
Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
4 дня назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
4 дня назад