Агентство недвижимости «Галерея Сити».

26.10.2010 15:01
Агентство недвижимости «Галерея Сити» оказывает комплексные услуги по покупке, продаже и оформлению прав на квартиры, дома, земельные участки и другую недвижимость.

Ежедневно специалисты агентства «Галерея Сити» помогают своим клиентам разобраться в сложных ситуациях, связанных с заключением сделок с недвижимым имуществом. Софья Добрынина, директор агентства недвижимости «Галерея Сити» отвечает на наиболее частые вопросы из своей практики.

Вопрос: Я планирую купить квартиру по ипотеке &"151; уже получил одобрение банка и сейчас подыскиваю подходящее мне жилье. Нашлась одна квартира, она меня устраивает. Риэлтор продавца просит внести за нее аванс в размере 50 тыс.руб.
Но ведь при ипотеке данную квартиру должен одобрить банк. Как мне оформить с ними соглашение об авансе таким образом, что если банк не одобрит данный вариант, они мне вернут деньги.

Ответ: Само по себе требование риэлтора внести предоплату за понравившийся вариант квартиры обосновано. Ведь прежде, чем заключить сделку, тем более по ипотеке, риэлтор должен достаточно побегать и подготовить большой пакет документов. А работать без гарантии, что завтра вы не раздумаете покупать именно эту квартиру, ни один риэлтор не будет, да и не должен. Другой вопрос, на основании какого договора вам предлагается отдать деньги и как будет подтвержден факт приема денег.

В лексиконе риэлтора вы чаще всего услышите предложение «внести задаток» за понравившуюся квартиру. Однако, в практике ни одно агентство недвижимости не заключит с вами соглашение о задатке по той простой причине, что если сделка не состоится по вине риэлтора, то он обязан будет вернуть покупателю задаток в двойном размере. Обвинять риэлторов тут вряд ли разумно: агентства недвижимости оперируют не своими квартирами, тогда как договоры подписывают как раз от своего имени. Получается, что если продавец раздумает продавать квартиру, заставить его это сделать никто не вправе и агентству придется отвечать своими деньгами.

Договоры о внесении аванса сегодня тоже заключают лишь некоторые агентства недвижимости. Аванс &"151; это сумма, которую покупатель передает продавцу (или его представителю) перед совершением сделки, в счет причитающихся по сделке платежей. В Гражданском Кодексе РФ самого термина «аванс» нет, а есть статья 487 «Предварительная оплата товара». Согласно этой норме, в случае, если сделка не состоится независимо от причины, сумма предварительной оплаты (аванс) должна быть возвращена в полном объеме, за исключением случаев, когда стороны в договоре об авансе предусмотрели уплату процентов за то, что продавец некоторое время пользовался деньгами покупателя (п. 4 ст. 487 ГК РФ). В практике риэлторов преобладают авансы со штрафными санкциями в случае отказа покупателя от покупки от 50 до 100% от суммы авансового платежа. Это оправдано, когда риэлтор исполнил обязательства по подготовке сделки, а покупатель отказался от покупки, причем риэлтору не важно по какой причине. Но, не бесспорно, с точки зрения закона.

В связи с этим, вам, скорее всего, будет предложено заключить с агентством недвижимости договор оказание услуг (как вариант: договор поручения, агентский договор и пр.). В этом случае нужно учесть следующее:

1. В договоре на оказание услуг должен быть полный и подробный перечень услуг, которые риэлтор обязуется оказать вам, как покупателю. Основные из них:

- подготовка и предоставление документов, необходимых для заключения сделки (правоустанавливающие, свидетельство о регистрации права, кадастровый паспорт, согласие супруга и РОНО при необходимости, выписка из домовой книги и справка об отсутствии задолженности по квартплате, выписка из ЕГРП и пр.);

- при покупке квартиры по ипотеке организация процедуры оценки квартиры, взаимодействовать с сотрудниками банка на всех этапах одобрения и получения кредита; -- организация процедуры заключения договора купли-продажи и его государственной регистрации

- организация процедуры расчетов между продавцом и покупателем, передачи квартиры, ключей, вывоза имущества, снятия с регистрационного учета и пр.

2. Оплата по договору оказания услуг чаще всего одновременно и является авансом за квартиру и вам будет предложено, скорее всего, внести оплату в день заключения договора. Для избежания разногласий с риэлтором в будущем, целесообразно определить стоимость каждого из этапов его работы. Например, если в случае с покупкой квартиры по ипотеке, банк вам откажет в кредите именно на эту квартиру, то вы должны будете заплатить риэлтору часть цены по договору оказания услуг за его работу по подготовке документов, необходимых для предоставления в банк. Оставшуюся сумму риэлтор должен вам вернуть. Но эти моменты должны быть четко прописаны в договоре.

3. Важный момент связан с документом, который агентство недвижимости должно выдать вам в качестве подтверждения приема денег. По действующим нормам бухгалтерского учета, оплата должна производиться либо передачей наличных денег в кассу агентства и выдачей приходного кассового ордера, либо перечислением на расчетный счет агентства. На практике, агентства недвижимости предлагают самые разные варианты приема денег:

- устная договоренность. В случае спора возврата денег скорее всего не видать.

- расписка риэлтора, ведущего сделку. Если этот риэлтор не будет иметь доверенности от агентства, он будет признан неуполномоченным фирмой лицом, а значит, в случае некомпетентных действий убытки взыскивать вам придется с данного лица, а не с агентства.

- выдача гарантийного обязательства выплатить некую денежную сумму, если сделка не состоится по вине агентства. В нашем случае &"151; это ни в коем случае не подтверждение факта, что вы внесли аванс и передали деньги. Разницу вы почувствуете, когда «отношения не сложатся» с фирмой, и вы решите получать назад свои кровные через суд. А в суде есть очередность требований &"151; в первую очередь, присуждается выплатить фактически полученное по договору. Но по договору покупатель ФАКТИЧЕСКИ ничего агентству не заплатил! С точки зрения судьи, исходя из представленных несостоявшимся покупателем документов, факта передачи денег покупателем нет. И вы никогда не докажете обратное! Захочет ли судья обязать фирму вернуть вам внесенные средства &"151; вопрос сложный. Для этого вам придется найти доказательства того, что именно по вине риэлтора (а не собственника) сделка не состоялась, что представляется довольно проблематичным.

От этих и других, менее распространенных вариантов принятия денег, кроме кассового ордера или перечисления, стоит отказаться, чтобы избежать долгих разбирательств с агентством.

Вопрос: Я покупаю квартиру, нашла очень хорошую двушку. Но кажется, у продавца не все в порядке с документами (продает по доверенности) и еще ему необходимо оплатить задолженность за коммунальные услуги в размере 70 тыс.руб. Он просит заранее у меня деньги, обещая, что они пойдут в счет оплаты сделки купли-продажи. Стоит ли ему верить? Как оформить внесение денег документально? Какие документы следует проверить при внесении денег?

Ответ:

Первое. Необходимо ознакомиться с подлинниками правоустанавливающих документов на квартиру. Самые распространенные: договор приватизации, договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство. Затем свидетельство о регистрации права на квартиру, кадастровый паспорт (обратить внимание на возможную самовольную перепланировку) и паспорт собственника квартиры, в том числе для ознакомления с его семейным положением. При необходимости или подозрениях запросить справку из органов ЗАГС (т.к. супруг имеет долю в совместно нажитом имуществе и требуется его нотариально удостоверенное согласие).

Второе. Избегать сделок по доверенности, в ином случае удостовериться о месте нахождения непосредственно собственника квартиры. Если он находится в этом же населенном пункте лучше встретиться с ним лично. Затем вместе с продавцом отправиться в офис обслуживающей организации, заблаговременно сняв показания со счетчиков электричества и воды (предоставленные для расчетов показания могут не соответствовать действительности). Запросить у паспортистки развернутую выписку из домовой книги для выявления лиц, которые сняты с регистрационного учета, но сохраняют права на эту квартиру: отбывающие наказание, находящиеся на лечение, за границей и пр. Получить справку о задолженности по квартплате (а также за газ, телефон, интернет, кабельное телевидение, охрану, сигнализацию – счета за эти услуги выставляются соответствующими организациями и оплачиваются отдельно).

Третье: Если задолженность по квартплате существует и покупатель хочет погасить ее из денег, причитающихся за квартиру, можно предложить ему оформить расписку на эти деньги (от руки, нотариального удостоверения не требуется), в которой указать на какие цели предоставляются деньги и что при заключении договора купли-продажи они будут зачтены в счет стоимости квартиры. В соответствии с п. 2 ст. 808 ГК РФ расписка заемщика будет приравнена к договору займа и в случае, если сделка не состоится, вы сможете истребовать эти деньги через суд. Расписку должен написать именно собственник квартиры или лицо, действующее по доверенности, но только если в доверенности указаны полномочия по оплате коммунальных услуг. В расписке укажите полные координаты сторон.

Одновременно с распиской желательно оформить предварительный договор купли-продажи квартиры со всеми существенными условиями основного договора. Это позволит в будущем через суд обязать продавца заключить основной договор купли-продажи, если его намерения по продаже изменятся. Настаивайте на указание в предварительном и основном договорах всей стоимости квартиры, хотя зачастую, во избежание уплаты налогов, продавцы предлагают указывать меньшую сумму.

И, последнее. Если продавец окажется несговорчив, или какие либо из документов вызовут у Вас сомнения, от сделки лучше отказаться, какой бы привлекательной не казалась вам покупка.

26 октября 2010 г.

Похожие статьи

Последние статьи

У них нет обязательных стандартов и общепринятых правил. Они вне закона. Все, чем они руководствуются, — честь и деловая репутация. Их мало кто любит, но без них всё рухнет.
В Управлении Росреестра по Республике Татарстан состоялась «горячая линия», посвященная вопросам государственного земельного надзора, осуществляемого ведомством. Предлагаем вашему вниманию некоторые из них.
В Росреестре рассказали, как формируется кадастровая стоимость недвижимости и можно ли ее оспорить