Жилье в новостройках: по-черному не отделаешься

17.03.2008 10:53
Новостройки растут, как грибы после дождя. Рекламные проспекты фирм пестреют сообщениями о низких ценах и скидках на строящееся жилье. Но на самом деле такая дешевизна обманчива. Мы постарались выяснить, какие еще расходы и «подводные камни» ждут потенциальных покупателей новых квартир, кроме оплаты квадратных метров.

По данным оценочной компании «Ди Энд Эл оценка» стоимость квадратного метра в новом строящемся жилье на начало 2008 года колеблется в среднем от 33 до 46 тысяч за квадратный метр. Минимальная цена за квадратный метр зафиксирована в Приволжском и Советском районах &"151; 28500, максимальная в Вахитовском и Ново-Савиновском &"151; 65000.
По данным этой же компании по сравнению с прошлым годом цены на первичном рынке выросли на 4-5 процентов. Цена квадратного метра зависит не только от местоположения дома, но и от того, на каком этапе находится строительство. На нулевом этапе квадратный метр стоит дешево, но чем ближе к завершению строительство, тем цены выше. В момент окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию цены на квартиры в нем достигают своего пика. Сезонные скачки цен могут зависеть от повышения цен на стройматериалы.
Ситуацию на рынке недвижимости комментирует директор агентства недвижимости ИП «Абросимовой» Оксана Абросимова:
- Сейчас на рынке нового жилья предложение превышает спрос. Очень много квартир, которые стоят на месте, не продаются. Тем не менее, в ближайшем будущем ожидается повышение цен на первичном рынке жилья, но стопроцентной гарантии этого нет. Думаю, таким образом, строительные компании пытаются создать некий ажиотаж вокруг своих квартир. На мой взгляд, учитывая то, что происходит на рынке, это не выгодно. Хотя ясно, что в стоимость нового жилья застройщиками заложена определенная денежная сумма, которую нужно обязательно отработать. Продажи все же зависят от возможности покупателей, кто-то хочет жить в новом доме и у него хватает на это средств, а кто-то может себе позволить лишь квартиру в старом доме.
Карпухина Светлана руководитель отдела продаж компании «ФЛЭТ», занимающейся продажей квартир в новых домах, рассказывает о том, почему цены на квартиры в новостройках сейчас идут вверх:
- Действительно, с апреля ожидается повышение цен на рынке нового жилья. Это повышение может быть связано с двумя факторами: либо повышением цен на стройматериалы, либо окончанием строительства дома и сдачей его в эксплуатацию. Поэтому повышение цен в первую очередь коснется тех домов, которые готовы к сдаче. Соответственно квартиры них теперь будут продаваться по договору купли-продажи, поэтому цены и идут вверх. У других застройщиков, например, у строительной компании «Альянс-Строй», цены также будут расти, но это уже связано с подорожанием строительных материалов.
Самое важное при принятии решения покупки квартиры в строящемся доме – это срок сдачи дома. Сроки сдачи домов определяются индивидуально, но все же есть общепринятые рамки.
Резеда Ахметшина, менеджер строительной компании «Казань-Стройиндустрия»:
- Темпы строительства дома зависят от желания самого застройщика и от количества домов, которые он строит в данный момент, и от наличия у него средств на строительство. По опыту нашей компании могу сказать, что многоподъездный 9-10 -ти этажный дом будет строиться около двух лет, а одноподъездный 14-ти этажный дом, примерно, полтора года. От этапа строительства цены меняются очень существенно. На нулевом этапе строительства цены достаточно низкие. К окончанию строительства и сдачи дома в эксплуатацию цены поднимаются примерно в два раза. И поэтому тем, кто желает выгодно вложить свой капитал в недвижимость, лучше покупать квартиру на первоначальном этапе.
Такова ситуация на рынке первичного жилья в Казани. Но несмотря на то, что покупательская способность сейчас у населения не слишком высокая, новые квартиры все же покупаются. Что же привлекает покупателей в новом жилье? Конечно, в первую очередь, «молодость домов» и современные коммуникации. Квартиры строятся с учетом новых технологий, площади предлагаемого жилья гораздо больше, квартиры просторнее, а проекты более приспособлены к комфортной жизни. В настоящее время строительство жилья ведется в самых разных районах Казани – и в спальных районах, таких, как Азино и в так называемом «тихом центре», в районе улиц Вишневского, Зинина, Калинина.
Хотя все же стоит отметить, что определенный процент покупателей относится к покупке квартир в недостроенных домах с осторожностью. Одна из причин возможного недоверия при вложении средств в строящееся жилье &"151; опасение, что строительство дома может так и не закончится.
Вот как комментирует эту ситуацию руководитель агентства недвижимости «Риэлт-Групп» ИП «Силантьева» Алла Силантьева:
- Некоторые дома строятся без разрешения на строительство, без зарегистрированного договора аренды или права собственности на землю. Возникает риск. Недобросовестных застройщиков на рынке недвижимости не много, но они есть. А сейчас, с появлением возможности у девелоперов выкупать землю с торгов, круг застройщиков расширился. Появились новые неизвестные имена, которые вызывают сомнения у потенциальных дольщиков.
Отделались по-черному
Если раньше архитекторы и проектировщики решали за жильцов все вопросы &"151; от планировки до цвета обоев и плитки в ванной комнате, то сейчас уже достаточно долгое время многие квартиры сдаются с «черновой отделкой». Основная причина &"151; снижение цены за счет отсутствия ремонта. На сегодняшний день квартиры с чистовой отделкой строятся в рамках государственных жилищных программ.
О том, что представляет собой «черновая отделка» квартир нам рассказала Резеда Ахметшина:
- Каждая компания-застройщик вкладывает в понятие «черновая отделка» свой смысл. Некоторые сдают дом с голыми стенами, без стяжки пола, некоторые наоборот &"151; выравнивают стены уже под обои или покраску. Наша компания делает в квартирах стяжку под полы, после чего на неё сразу можно класть напольное покрытие, стены и потолок не штукатурим, оставляем «голый материал». А также делаем подводки водопроводных стояков в квартиру уже со счетчиками, устанавливаем радиаторы, отопительные приборы, вентиляцию. Ну и, естественно, делаем электроразводку в квартире. Устанавливаем пластиковые стеклопакеты, застекляем также лоджию и ставим входную дверь, но только строительную, потому что хозяин её все равно поменяет на свой вкус.
От «черновой» отделки к «чистовой»
Возможность выставлять квартиры на продажу без «чистового ремонта» позволила строительным компаниям снизить свои расходы на строительство домов, понизив тем самым и стоимость квадратного метра. Но расходы по окончательному ремонту квартиры легли на плечи дольщиков жилья. Сейчас в Казани множество фирм занимается ремонтом квартир, начиная с обычного недорогого и заканчивая евроремонтом. Цены у маленьких частных бригад и крупных известных фирм разные, порой даже в 2 с лишним раза прейскурант крупных компаний превышает расценки маленьких фирм. Но все они назначают стоимость отделки одного квадратного метра, из которой потом рассчитывается стоимость всего ремонта.
Во сколько обходится ремонт квартиры «под ключ» мы выясняем вместе с отделочной компанией. Артем Борисов, заместитель генерального директора ООО «Стройдизайн» рассказывает об этом подробнее:
- Разброс цен на рынке ремонтных и отделочных работ достаточно большой. Например, частные бригады берут за свои услуги 2,5 &"151; 3 тысячи рублей за отделку квадратного метра жилья. В нашей фирме к каждой квартире индивидуальный подход. Цена отделки зависит от многого &"151; количества и уровня работ, желаний заказчика. В стоимость ремонта входит только исполнение. Работа дизайнера и стоимость отделочных материалов оплачивается дополнительно. Мы можем сами предоставить все необходимые материалы, но это будет оплачиваться отдельно. В нашей компании не делают различий между квартирами с маленьким метражом и большими квартирами. Хотя я знаю, что у многих фирм, таких, как наша, эта градация есть. Чем меньше метраж, считают они, тем выше цена за работу. Т.к. намного выгоднее работать с большим метражом.
Резеда Ахметшина предупреждает, что ремонт в квартире можно начинать только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию:
- Бывают такие ситуации, когда собственники жилья начинают делать ремонт раньше, из-за этого возникают большие проблемы со сдачей дома. Для приемочной комиссии все квартиры должны быть одинаковые, согласно представленному строительной фирмой проекту. А дольщик может переделать что-то, снести и перестроить перегородки. Многие хотят, чтобы все было быстрее-быстрее, дом только достроили, так уже им нужно въехать и жить. Но так не бывает. Только после того, как государственная комиссия принимает у строительной компании дом, только тогда каждый владелец квартиры может делать ремонт и перепланировку согласно с законом.
И вот, когда наступает долгожданный момент сдачи дома в эксплуатацию, когда уже выбрана бригада мастеров для ремонта, одобрен дизайнерский проект будущей квартиры, встает вопрос о покупке отделочных материалов. Сколько в среднем стоят отделочные материалы, какого они качества, мы выясняли с Марсом Хисамовым, представителем австрийской компании по производству ламината «Ферег».
Поскольку не бывает идеально ровных стен, пола, потолка, то перед началом ремонта необходимо их выровнять, на что уйдет львиная доля денег, выделенных на ремонт. Для этого требуются  разные выравнивающие смеси. Но если предположить, что стены и пол идеально ровные уже, в этом случае отделка квартиры начинается с пола. Покупаем и укладываем ламинат, линолеум или ковролин. Ценовая категория у них будет от 200 рублей за квадратный метр. Фирменный ламинат идет уже по цене от 700 рублей за квадратный метр. Линолеум фирменный порядка 400 рублей. Ковролин около 900 рублей. На данный момент ковролин &"151; это самое хорошее покрытие, оно выделяет меньше всего химических веществ и при этом в доме становится уютнее.
Обои. Параметры рулона с обоями бывают разными – 0,5 или 1,0 м. шириной и около 10 м. длиной. Обычные бумажные обои продаются в магазинах по цене от 30 рублей за рулон. Но выглядят они не более, чем цветная наклейка на стены. Они желтеют, не моются, и у них срок жизни порядка 5-ти лет. Второй уровень качества обоев &"151; флезелиновые и с шелкографическим покрытием. Цены на них начинаются от 300 рублей за рулон. Следующий уровень качества &"151; обои итальянских фирм производителей. Цены на них начинаются от 700 рублей за рулон. Они отличного качества, очень крепкие, выглядят эстетично, создают особый дизайн вашей квартиры, но и стоят соответственно дороже.
Потолок. Побелка потолка уже давно вышла из моды. Если вы не собираетесь использовать натяжной потолок, то магазины предложат множество потолочных красок. Средний класс красок начинается от 150 рублей за 5 литров &"151; это стандартные емкости. Такого объема хватает примерно на 15 квадратных метров. Краски гораздо более высокого уровня стоят от 1000 рублей. Но с ними гораздо проще и приятнее работать, не требуется и покрывать потолок вторым слоем. Расход у этих красок будет меньше, чем у красок среднего класса. Перекрашивать такой потолок можно на уже имеющееся покрытие. Предварительно вымыв, потому что краска не ложится на пыльную поверхность. С такими красками потолок, что называется, «дышит».
Ремонт ванной комнаты обходится дороже остальных комнат. Цены за плитку начинаются от 120 рублей за квадратный метр, цена бордюров составляет, как правило, треть стоимости плитки. Средний класс плитки от 320 рублей квадратный метр. Следующий класс &"151; плитка итальянского производства. Как и обои, плитка эта отличается отличным качеством, интересным продуманным дизайном, богатством и насыщенностью цветовой гаммы. Но и стоит квадратный метр такой плитки от 500 рублей. При выборе плитки нужно знать еще один нюанс &"151; покупая глянцевую плитку, вы не застрахованы от появления следов после высохших брызг. На матовой плитке этих следов не видно, но визуального эффекта увеличения пространства она не дает, в отличие от глянцевой.
Сантехнику в ванную можно купить самою простую. Однако стоит учесть, что если вы покупаете простую железную ванну стандартных габаритов в среднем от 1,5 тысячи рублей или такую же простую раковину, унитаз, то через некоторое время такая сантехника начинает желтеть. Придется постоянно отмывать потеки. Сантехника с акриловым покрытием застрахована от этих неприятностей и имеет гарантию 20 лет, но стоит она уже в 3-4 раза дороже.
Итак, мы рассмотрели ситуацию на первичном рынке недвижимости Казани с точек зрения агентств недвижимости и строительных компаний. С помощью специалистов попытались подсчитать примерные затраты потенциальных собственников на ремонт и необходимое оборудование квартиры без учета покупки мебели и необходимой техники. В результате можем сказать, стоимость каждого квадратного метра нового жилья с черновой отделкой возрастает после ремонта на несколько, а, может, и на несколько десятков тысяч рублей. Подсчитать в общем такие затраты сложно. Тем более что у каждого хозяина свои требования к ремонту квартиры и свои возможности.
В любом случае, каким бы ни был ремонт: дорогим или самым простым, важно, чтобы в доме было уютно, а хозяин был доволен своей новой квартирой!

НК, Инна Силантьева

Похожие статьи

Последние статьи

Эксперты поделились мыслями об инвестиционной привлекательности первичного и вторичного жилья, а также о других их сравнительных характеристиках.
19 часов назад
Каждый, кто продал недвижимость, должен заплатить налог на доходы (НДФЛ). Однако всякий раз после продажи жилья можно воспользоваться правом на налоговый вычет. Для этого необходимо в следующем году после сделки (до 30 апреля) обратиться в налоговую инспекцию.
1 день назад
Росреестр Татарстана опубликовал итоги проведенного накануне Единого дня горячей линии.
2 дня назад