Предложение Минстроя России продавать квартиры с отделкой приведет к росту стоимости новостроек массового сегмента до 15%, считают девелоперы.

Инициатива Минстроя России ввести минимальные требования к отделке квартир в новостройках неизбежно приведет к росту цен на жилье, уверены застройщики, опрошенные редакцией.

Минстрой уже несколько раз выступал с предложением законодательно закрепить минимальную отделку в критериях массового жилья. Сегодня нужно стремиться работать над качеством возводимого жилья и переходить на строительство жилья с отделкой, особенно в массовом сегменте, считает директор департамента жилищной политики Минстроя РФ Никита Стасишин. «Однако законодательно запрещать застройщикам сдавать квартиры без отделки нет необходимости, уверен он. Все должны регулировать рынок и борьба за покупателя», — добавил чиновник.

 

На сколько вырастут цены

В зависимости от концепции проекта и качества отделки стоимость квадратного метра в целом по рынку может на 15%, прогнозирует директор по продажам девелоперской группы компаний «Пионер» Диана Нилиповская. Например, в проектах девелопера жилье с базовой отделкой стоит примерно на 10–15% дороже, чем без нее. Сумма включает стоимость всех материалов, дверей, сантехники, работы строительных бригад и т. д.

В массовом сегменте стоимость «квадрата» может подскочить примерно на 8–15%, считает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

В бизнес-классе и в элитном сегменте рост цен ожидается еще выше — на 10–30%, так как для отделки используются более дорогие материалы, говорит она. По мнению Марии Литинецкой, рост стоимости в элитном сегменте будет практически неограничен и зависеть от фантазии застройщика.

 

Сколько стоит отделка

У девелоперов есть негласное правило: стоимость отделки для покупателя не должна превышать 10% всего бюджета покупки (формула актуальна для массового сегмента), иначе клиент предпочтет делать ремонт своими силами, утверждает генеральный директор компании «Ривер Парк» Лариса Швецова.

Разброс цен по отделке может составлять от 6 тыс. руб. до $6 тыс. за 1 кв. м в зависимости от сегмента жилья, отмечает коммерческий директор «Главстрой Девелопмент» Дмитрий Земсков. Причем застройщики практически не делают отделку фактически по ее себестоимости, отмечает Лариса Швецова.

«За счет эффекта масштаба, массовой закупки стройматериалов и найма профессиональных бригад строителей ремонт от застройщика не намного дороже, чем если бы покупатель проводил его своими силами. Отделка бизнес-класса может составлять разницу и 20%», — отмечает генеральный директор IKON Development Евгения Акимова.

Покупателю квартиры классов эконом или комфорт отделка собственными силами обойдется дороже примерно на 10–15%, а в высокобюджетных сегментах — на 20–30%, считает Мария Литинецкая.

 

Какая бывает отделка

На сегодняшний день в России жилье с муниципальным ремонтом получают переселенцы из аварийного жилья, военные и граждане, квартиры которым выделяются по различным государственным программам.

Девелоперы предлагают несколько видов отделки квартир. Застройщики делят их условно на три типа.

В случае черновой отделки в квартире выполнены только самые необходимые работы: установлены стеклопакеты и входная дверь, есть подключения к системам водоснабжения, отопления и канализации. На сегодняшний день это минимальные требования к сдаваемым в эксплуатацию новостройкам.

В помещении с предчистовой отделкой стены, потолок и пол выровнены и полностью подготовлены к финальному ремонту. Так сегодня сдается большинство новостроек, утверждает Мария Литинецкая.

Квартира с чистовой отделкой полностью готова к заселению: стены и потолок оштукатурены и покрашены (или обои), есть напольное покрытие, установлены межкомнатные двери, сантехника.

Как правило, на Западе все жилье продаются с отделкой white box, в том числе квартиры элит-класса, при этом зачастую покупателю предлагается небольшое количество вариантов отделочных материалов на выбор. Однако по просьбе покупателя застройщик может изменить планировку.

 

Что думают застройщики об инициативе Минстроя

Риэлторы и девелоперы отмечают рост спроса и предложения готовых к проживанию квартир в новостройках Однако нельзя сказать, что квартиры с отделкой однозначно продаются лучше, чем без нее, ведь ремонт — это лишь один из многих факторов, определяющих ликвидность квартиры, говорит Андрей Колочинский.

Мария Литинецкая считает, что любое директивное навязывание рынку каких-либо требований, которые могут прямо или косвенно повлиять на цены, — большой риск в нынешних нестабильных условиях. По ее словам, это не прибавит привлекательности жилым комплексам в условиях, когда покупатель стал более экономным. Кроме того в бизнес-классе и элитном сегменте интерес клиентов к данной опции минимален, так как они чаще всего рассчитывают провести ремонт по индивидуальному дизайн-проекту.

Инициатива Минстроя не учитывает различные технологии строительства. «Панельный дом может сдаваться с отделкой, а монолитный часто как раз и покупают за то, что можно спланировать пространство под себя», — поясняет руководитель управления аналитики и оценки девелоперской группы А101 Дмитрий Цветов.

Помимо панельных домов, где квартиры продаются с возведенными стенами, на рынке огромное количество жилья свободной планировки, когда межкомнатные перегородки выкладываются кирпичом в один-два ряда, а покупатель самостоятельно определяет, как и где в итоге он поставит стены, дополняет Лариса Швецова.

Предпочтения в отделке и интерьере — вещь крайне субъективная, и в большинстве случаев может оказаться, что, купив квартиру с отделкой по более высокой цене, клиенту придется тратить дополнительные деньги на внесение корректив согласно собственному вкусу, считают специалисты девелоперской компании «Лидер Инвест». По их мнению, предложить набор универсальных решений в бизнес-классе гораздо сложнее — покупатели с достатком выше среднего более взыскательны.

В новых проектах, по мнению Дмитрия Земского, существенно возрастет цена девелоперской ошибки, поскольку обязательная отделка, с одной стороны, увеличит строительную себестоимость, а с другой — не факт, что предлагаемые варианты отделки по стоимости и дизайну устроят покупателей, что скажется на показателях продаж.

«Отделка от застройщика лишит покупателей возможности максимально приспособить новую квартиру под себя. А таких клиентов большинство, тогда как только каждый третий хотел бы получить готовую квартиру. Как правило, это люди, которые уже приобретали новое жилье и познали на собственном опыте, что такое ремонт», — считает управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс».

Учитывая, что около трети клиентов берут ипотеку с нулевым первоначальным взносом, не имея возможности собрать даже 15–20% от стоимости жилья, повышение цен на отделку может снизить спрос в проектах классов эконом и комфорт, предостерегает генеральный директор IKON Development Евгений Акимов.

«Российский рынок пока в целом не готов для обязательной отделки: для одних покупателей это дорого, для других — непривычно. Поэтому, на мой взгляд, лучше дать застройщикам и покупателям возможность выбора», — считает Лариса Швецова. По ее словам, чистовая отделка не выполняет главной функции — экономии бюджета клиента. Покупателям все равно придется нанимать бригаду рабочих, искать деньги на покупку финишных материалов. В итоге переезд затягивается даже несмотря на то, что все «грязные» работы девелопер уже выполнит, отмечает эксперт.

Однако Мария Литинецкая полагает, что в долгосрочной перспективе, конечно, отечественный рынок первичного жилья должен двигаться к западным стандартам, которые всегда предполагают сдачу готового жилья. «Чаще всего отделка от застройщика в США и Европе — это white box, который покупатели далеко не всегда переделывают под себя, а стремятся преобразить помещение необычным декором или меблировкой», — говорит она.

«Российский рынок недвижимости еще не перешел на формат предложения квартир с отделкой, но вектор уже определен. В скором времени застройщики начнут массово продавать квартиры с финишной отделкой», — заключает заместитель генерального директора концерна «КРОСТ» Марина Любельская.

Евгений Акимов считает, что продажа жилья с отделкой позволит создать полноценную городскую среду, комфортную для проживания. По его мнению, российским застройщикам давно пора перенять европейский опыт и уйти от продажи исключительно бетонных коробок. «Мы позитивно относимся к инициативе Минстроя, потому что в перспективе она позволит сделать российский рынок жилой недвижимости более цивилизованным», — заключает Диана Нилиповская.

 

«РБК-Недвижимость»

Похожие статьи

Последние статьи