Пункты и «пунктики» договора с агентством недвижимости

17.03.2008 11:17
Если вы решили продать свою недвижимость, то самое разумное обратиться к профессионалу. Можно, конечно, попробовать это сделать самостоятельно, но собственники недвижимости не обладают теми возможностями, которые есть у риэлторов. Отношения с ними нужно начинать с заключения договора об оказании риэлтерских услуг.

Именно этот документ устанавливает права и обязанности сторон, а значит, является основанием для предъявления соответствующих требований. Ни в коем случае нельзя соглашаться на сотрудничество с риэлтором и передавать ему деньги, документы на квартиру и т. д., предварительно не заключив договор. Если в каком-либо агентстве вам предложат «обойтись без формальностей», лучше поискать других риэлторов.
Многие думают, что, заключив договор, они попадут в кабалу, а это резко ограничит их возможности. При необдуманном поведении и невнимательном прочтении текста документа такое вполне возможно. Поэтому при заключении договора внимательно ознакомьтесь со всеми условиями, получите ответы на интересующие вас вопросы, проследите, чтобы в тексте были четко сформулированы все обязательства сторон друг перед другом.
Первым пунктом является &"151; предмет договора. Предмет — это те отношения между сторонами, ради которых заключается данный договор, взаимные обязательства по совершению определенных действий. Агентство обязуется оказать какую-либо риэлторскую услугу: найти покупателя на имеющуюся недвижимость или подобрать недвижимость для ее приобретения и т. д. Клиент обязуется уплатить за данную услугу определенную денежную сумму.
Так же в договоре необходимо подробно описать технические характеристики помещения (адрес, площадь, этаж, отделка и т. д.). Кроме того, важно указать и другие параметры, например, район, инфраструктура и т. д. Если вам обещают продать намного дороже рыночной цены &"151; это может оказаться ловушкой. Даже самый ликвидный объект имеет свой потолок по цене, и риэлтор может определить верхнюю и нижнюю планку. Если вам предложили продавать объект по завышенной цене, это значит либо перед вами совсем неопытный риэлтор, либо вам предложат снизить цену в период действия договора. Вас устраивают такие варианты? Тогда соглашайтесь. Хотите найти надёжного риэлтора? Доверьтесь тому, кто откажется продавать слишком дорогие, хоть и очень престижные объекты.
Существует пункт, в котором указываются правоустанавливающие документы на недвижимость. Ответственные агентства не только знакомятся с имеющимися у правообладателя-продавца документами на помещение, но и заблаговременно, еще на стадии поиска покупателя, заботятся о том, чтобы все документы были в порядке, например, не просрочен паспорт БТИ и т.д. Естественно агентство делает копии всех документов на помещение.
При заключении договора обязательно уточните у специалиста, эксклюзивным или не эксклюзивными он является. Заключив эксклюзивный договор, клиент наделяет риэлторскую фирму исключительным правом представлять его интересы на рынке недвижимости, то есть находить покупателя. В этом случае обычно должны устанавливаться сроки реализации помещения, а в случае не исполнения условий договора должны быть применены «штрафные санкции» к риэлторской фирме. Но чаще всего в таком договоре не прописывается неустойка. На такие хитрости приходится идти агентству, чтобы заключить эксклюзив. Тем более по такому договору клиенты часто передают в агентство на ответственное хранение правоустанавливающие документы (в оригинале), что ограничивает собственника продавать свою недвижимость. Но ведь клиенту намного интереснее работать с несколькими агентствами и не быть скованным в своих действиях, чтобы быстрее продать помещение! Поэтому мы рекомендуем заключать не эксклюзивный договор.
Узнайте, насколько эффективную рекламную кампанию по вашему объекту планирует проводить посредник. Где и как часто будет размещаться информация о вас. Для клиента важно, чтобы поиск покупателей, подготовка и оформление сделки не были затянуты во времени, поэтому при заключении договора следует указать сроки исполнения договорных обязательств.
Неотъемлемая часть договора – стоимость оказываемых агентством услуг и порядок проведения расчетов. Обычно величина вознаграждения определяется в процентном отношении к стоимости продаваемой недвижимости, но в некоторых случаях указывается и фиксированная цена риэлторских услуг. Первым делом необходимо разобраться, какие именно услуги агентство обязано оказать за это вознаграждение, а какие работы будут выполняться за дополнительную плату.
В договоре обязательно должен присутствовать раздел о порядке расторжения договора. Бывают случаи, когда у клиента изменились обстоятельства, и он вынужден отказаться от совершения сделки. Для того, чтобы исключить возможные споры между агентством и клиентом, в договоре следует предусмотреть не только основания для расторжения договора, но и ответственность сторон за это.
Ответственность сторон. При формулировании условий этого раздела, некоторые агентства стремятся ущемить интересы клиентов. Обычно за нарушение ими обязательств договор предусматривает штрафные санкции, в то время как агентству за нарушения ничто не грозит. В данном случае можно порекомендовать проявить большую настойчивость при переговорах с риэлторами и добиться включения в этот раздел условий о равной ответственности сторон.
Внимательно знакомясь с текстом документа, не стесняйтесь требовать подробных разъяснений по всем непонятным для вас моментам. Ряд сделок может иметь свои особенности. Для их описания в договоре должен существовать раздел «Особые условия», в котором указывается все то, что не нашло отражения в стандартном тексте. И если места в нем недостаточно, может быть оформлено дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой составной частью договора.
Помните: всюду, где есть конкретика, нет места необоснованным опасениям. А соблюдение обязательств должно быть взаимным – тогда успех сделки гарантирован. Удачи!

Алсу Латыпова, специалист по недвижимости ООО «Казанский юридический центр»

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
1 день назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
2 дня назад
Более половины покупателей предпочитают квартиры, расположенные на 5-13 этажах. При этом самым популярным является 7 этаж – его выбирает почти каждый десятый покупатель недвижимости на первичном рынке.
2 дня назад