Сделки с заложенным имуществом

21.03.2008 17:18
Всех собственников недвижимости можно условно поделить на два вида – на тех, кто имеет право свободно и по своему усмотрению совершать сделки с имуществом и на тех, кто не имеет такого права. Вторая разновидность собственников в последнее время увеличивается в количестве в результате роста рынка ипотечного кредитования и все более частому использованию гражданами «ипотечных» денежных средств для покупки квартиры.

Вот о таких собственниках-залогодателях и об их квартирах, вернее о том, какие действия можно предпринимать с заложенным имуществом, и пойдет речь в данной статье.
Для начала укажем основное – собственник-залогодатель не может свободно распоряжаться своим имуществом, ему нужно будет получить согласие залогодержателя (в нашем случае – банка). В соответствии со ст. 37 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. То есть все такие действия должны быть согласованы с залогодержателем, и получено его письменное согласие. В то же самое время, Закон об ипотеке устанавливает свободу завещания заложенного имущества, т.е. залогодатель вправе в любое время и любому завещать свое заложенное имущество.
Если залогодатель каким-либо образом сумел провести сделку по отчуждению квартиры без согласования с залогодержателем, последний вправе по своему выбору потребовать либо признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. стороны будут обязаны возвратить друг другу все полученное по сделке; либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. А если будет доказано, что покупатель заложенного имущества знал или должен был знать о том, что сделка купли-продажи проходит с нарушением закона, то он будет нести солидарную ответственность по обеспеченному ипотекой обязательству вместе с должником по этому обязательству – продавцом по договору купли-продажи.
Теперь предположим, что залогодатель решил согласовать сделку и получить разрешение у банка-залогодержателя… Многие банки не особо приветствуют сделки с заложенными квартирами, так как в результате банк теряет часть своего дохода, получаемого за счет процентов по кредиту, когда разрешает отчуждать заложенные квартиры.
Однако банки все же иногда согласовывают такие сделки на основании заявления заемщика, при этом учитывают кредитную историю заемщика, отсутствие просрочек по кредиту и т.п.
С того момента, как согласие банка-залогодержателя получено, квартира выставляется на продажу, затем покупателю нужно будет внести необходимые деньги в счет погашения кредита в банк, заложить в депозитарную ячейку, а разница от оговоренной продажной стоимости жилья закладывается в другую депозитарную ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры.
После этого банк предоставляет в Управление Федеральной регистрационной службы уведомление о том, что кредит погашен, банк не имеет претензий и не возражает против снятия залога и продажи квартиры. В договоре купли-продажи квартиры будет обозначено, что на момент сделки квартира находилась под залогом в конкретном банке, но на основании вышеуказанного уведомления банка залог был снят, и право собственности переходит к покупателю без каких-либо обременений.
Существует также и другая схема продажи ипотечной квартиры. Залогодатель сначала должен погасить кредит в кассе, получить уведомление на снятие залога, и уже потом делать с квартирой что-либо. В этом случае возникает необходимость найти некоторую денежную сумму, погасить кредит и продавать квартиру. Или возможен другой вариант: можно найти покупателя, который погасит оставшуюся задолженность перед банком и потом купит квартиру.
Существует также другой аспект купли-продажи заложенного имущества, на который  должны обратить внимание потенциальные покупатели. В соответствии со ст. 38 Закона об ипотеке, лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. То же самое касается и наследства. Если залогодатель умер, то заложенная квартира переходит к наследникам вместе с обязательствами по договору ипотеки, и они должны будут вместе продолжать платить ипотечный кредит.
Можно сделать вывод, что без согласия банка-залогодержателя практически ничего нельзя сделать со своим имуществом. На самом деле это не так. Например, без согласия залогодержателя законом разрешено сдавать заложенное имущество в аренду или внаем. Все полученные от этого доходы будут принадлежать залогодателю. Довольно часто залогодатели (являющиеся владельцами не одной квартиры), так и делают, оплачивая текущие платежи по ипотечному кредиту полученными от сдачи квартиры в аренду деньгами.
Можно также передавать заложенное имущество во временное безвозмездное пользование. Важно только помнить, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не должен превышать срока ипотеки.
Если же банк-залогодержатель наложит взыскание на заложенное имущество, то все права аренды и иные права пользования этим имуществом прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд – с момента нотариального удостоверения соглашения между залогодателем и залогодержателем.

Инсаф Валиев, юрист ООО «Казанский юридический центр»

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Недавно компания Илона Маска Tesla презентовала керамическую черепицу со встроенными солнечными батареями. Какие строительные материалы останутся в будущем, а какие, скорее всего, исчезнут?


1 день назад
Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
2 дня назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
2 дня назад