Недвижимость и налоги

18.04.2008 11:55
В предыдущем материале (№27 «Казанская Недвижимость» от 14-16 апреля 2008) мы рассмотрели понятие налога, виды налогов, права и обязанности налогоплательщиков и ознакомились с некоторыми схемами ухода от уплаты налогов, которые применяются на практике, а также показали последствия их применения. В этом выпуске мы продолжим рассказ о налогообложении при купле &"151; продажи недвижимости.

В практике рынка недвижимости достаточно распространены случаи, когда с целью ухода от налогообложения цена, указываемая в договоре купли-продажи квартиры и иного имущества, оказывается намного меньше действительной рыночной цены. В таких ситуациях, как и при любом уклонении от уплаты налогов, появляются некоторые риски, причем не только у покупателя, но и у продавца. Для того чтобы минимизировать риски, юристы и специалисты рынка недвижимости стараются соблюдать следующие правила.
1) Включать в договор условие о штрафных санкциях для продавца в случае расторжения договора по его вине, где размер санкции будет равен разнице между суммой, уплаченной реально, и суммой по договору. Однако у такой схемы есть недостатки. Этот вариант возможен только при расторжении договора, который должен пройти государственную регистрацию и соответственно являться действительным, так как при ничтожности договора или вследствие его не заключения, любые условия сделки также являются ничтожными.
Далее, при расторжении договора покупатель имеет право потребовать от продавца только возврата уплаченной за квартиру суммы и возмещения убытков, причиненных расторжением договора, но никак не выплаты неустойки в связи с неисполнением продавцом своих обязательств, послуживших основанием для расторжения договора. Также, даже если суд и признает право покупателя на выплату ему неустойки, то, скорее всего, с уменьшением штрафной санкции ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Поэтому при возмещении убытков покупатель не вернет себе полностью фактически уплаченные за квартиру денежные средства, так как его убытки могут заключаться только в росте цен на похожее жилье за период с момента подписания договора и до момента его расторжения.
2) Требовать от продавца при передаче ему денег две расписки: одну на сумму, которая указана в договоре, вторую &"151; на оставшуюся сумму. Это обосновывается тем, что в случае признания договора купли-продажи недействительным вторая расписка будет рассматриваться судом как договор займа. Некоторые специалисты утверждают, что вторая расписка должна быть на полную сумму, а не на разницу, и в ней должно быть указано, что деньги переданы за квартиру, т.е. в случае недействительности сделки эта сумма будет представлена в виде неосновательного обогащения продавца, которое подлежит возврату покупателю. У данных вариантов также есть непреодолимые минусы:
а) продавец вряд ли выдаст расписку о получении денежных средств взаймы, так как недобросовестный покупатель сможет впоследствии взыскать с продавца эти деньги;
б) выдача второй расписки о получении полной суммы никоим образом не может исключать расписку первую &"151; о получении денег, указанных в сумме договора, т.е. в размере 1 миллион рублей. Из этого вытекает, что продавец должен расписаться и за получение 1 миллиона рублей, которого не получал, что также маловероятно.
Вообще, из всех вариантов с расписками, более реальным является тот, когда вторая расписка выдается в размере разницы между фактически уплаченной и договорной суммами и в целях оплаты за квартиру. Но и здесь есть подводные камни. Например, в случае расторжения договора или признания его недействительным продавец обязан вернуть покупателю денежные средства, полученные им согласно данному договору, что подтверждает первая расписка. Вторая расписка свидетельствует о передаче покупателем за квартиру денег сверх суммы, установленной договором. Это может быть расценено как неосновательное обогащение продавца, поскольку эти деньги получены им без установленных законом или сделкой оснований. Однако покупатель, передавая денежные средства, знал об отсутствии обязательства платить большую сумму, чем указано в договоре, что дает продавцу право не возвращать покупателю эту сумму. Это один из возможных вариантов последствий передачи денежных средств сверх суммы, указанной в договоре.
3) Следующий вариант полностью исключает неосновательное обогащение. Рассудите сами: стороны достигли соглашения о цене сделки и после подписания (или заключения) договора покупатель передал продавцу сумму, равную фактической стоимости квартиры, а продавец выдал в подтверждение этого две расписки, в которых указано, что денежные средства получены в счет уплаты по договору купли-продажи. Из действий покупателя и содержания расписки продавца вытекает следующее: передача покупателем денег на сумму, большую, чем по договору, является предложением  продавцу об увеличении стоимости квартиры, с чем продавец соглашается  путем принятия денежных средств от покупателя и указания в письменном виде, что деньги получены за квартиру. Иными словами, покупатель и продавец заключают соглашение об изменении условия договора купли-продажи в отношении цены квартиры. Поэтому, если сделка сорвется или договор будет расторгнут либо признан ничтожным, покупатель всегда будет иметь право требовать от продавца возврата фактически уплаченных денежных средств. Тем не менее нельзя быть уверенным, что суд будет придерживаться такой точки зрения,
Решение вопроса с двумя расписками влечет риски и для продавца, так как вторая расписка, имеющаяся у покупателя, является доказательством неуплаты продавцом налогов, а это грозит ему взысканием неуплаченного налога, пени, штрафа и привлечением к уголовной ответственности.
Кроме того, если на момент подписания договора фактическая оплата стоимости квартиры произведена только частично, а остальная сумма должна быть выплачена продавцу после подачи документов на государственную регистрацию права и сделки (или после такой регистрации), то недобросовестный покупатель после факта подписания договора имеет право реальную стоимость покупаемой недвижимости не оплачивать, ссылаясь на размер своего денежного обязательства, установленного исключительно условиями договора купли-продажи.
4) В договор купли-продажи можно внести условие, по которому продавец обязуется выполнить предпродажный ремонт квартиры на деньги покупателя. Стоимость расходов покупателя на ремонт равняется разнице между реальной и указанной в договоре ценами квартиры. Вторая расписка пишется по данному условию о ремонте. Одновременно с выдачей продавцом расписки о получении денег на ремонт покупатель подписывает будущей датой акт приемки выполненных работ и заверяет, что претензий по ремонту не имеет. Данный акт защитит продавца от недобросовестного покупателя, если тот потребует назад переданные на ремонт денежные средства, основываясь на фактическом отсутствии произведенного ремонта. В этом случае при признании договора недействительным (незаключенным) покупатель имеет право требовать от продавца все полученные последним денежные средства, так как деньги, потраченные на ремонт квартиры продавца, которая в итоге остается в его собственности, являются неосновательным обогащением продавца или, если договор расторгается, убытками покупателя.
С точки зрения Налогового кодекса РФ указанный вариант в целях ухода от уплаты налога идеальным не является. Загвоздка заключается в ремонте, который якобы выполнил продавец для покупателя. Если работы по предпродажной отделке квартиры выполняются продавцом возмездно, стоимость такого ремонта (для того, чтобы у недобросовестного продавца не было оснований взыскать с покупателя стоимость произведенной работы) должна составлять часть стоимости квартиры по договору или часть суммы, получаемой продавцом по второй, «ремонтной» расписке. В любом случае это будет являться доходом продавца, к которому нормы о налоговом вычете не применяются, и с которого придется платить налог.
Можно, конечно, приписать «ремонтное» условие как дополнительное соглашение к договору купли-продажи и в налоговом органе не показывать, но в таком случае у покупателя всегда будет на руках доказательство о неуплате продавцом налогов, что может повлечь уже указанные негативные правовые последствия. Если же сделать выполнение ремонта безвозмездным, платить налог должен будет уже покупатель, получивший доход в натуральной форме. Кроме того, если на момент подписания договора фактическая оплата квартиры произведена только частично, продавец рискует тем, что недобросовестный покупатель после подписания договора освободит продавца от обязанности проведения предпродажного ремонта и, соответственно, деньги на «ремонт» квартиры не передаст. Если же финансирование «ремонта» было произведено в момент подписания договора с подписанием акта выполненных работ будущим числом, то ничто не мешает недобросовестному покупателю через час при свидетелях встретиться с продавцом и отказаться от предпродажного ремонта, потребовав обратно переданные на его проведение деньги или указав, что сумма, полученная продавцом, должна засчитываться в счет оплаты стоимости квартиры, которая указана в договоре.
Итак, исходя из вышеуказанных способов продажи жилой недвижимости по заниженной цене в целях избежания продавцом налогообложения, следует констатировать, что каждая из используемых схем может привести к негативным правовым последствиям, как покупателя, так и самого продавца. Поэтому лучший способ избежать этих рисков: продавцу &"151; не пытаться обойти Налоговый кодекс, а покупателю &"151; не способствовать этому и оформлять договор купли-продажи в соответствии с фактическими отношениями сторон.
Налоговая декларация
Не смотря на стоимость продаваемого и покупаемого объекта недвижимости, некоторые граждане считают, что заполнение налоговой декларации необходимо лишь при покупке квартиры и другой недвижимости, однако этот факт является заблуждением.
Налоговая декларация представляет собой письменное заявление налогоплательщика об объектах налогообложения, о полученных доходах и произведенных расходах, об источниках доходов, о налоговой базе, налоговых льготах, об исчисленной сумме налога и о других данных, служащих основанием для исчисления и уплаты налога. Например, предоставление декларации необходимо и при получении дохода от сдачи в аренду имущества, получении дохода в виде субсидии на приобретение жилья (если она получена в 2007 году).
Заполнение декларации является, на наш взгляд, наиболее сложным именно для тех граждан, которым приходится делать это впервые. Не секрет, что некоторые налогоплательщики готовы платить фирмам и организациям только лишь за то, чтобы не стоять в очередях и не «ломать» голову над ее заполнением.
Чтобы не заполнять несколько деклараций налогоплательщиком по каждому налогу, возможно предоставление единой (упрощенной) налоговой декларации в налоговый орган по месту жительства физического лица не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшими кварталом, полугодием, 9 месяцами, календарным годом. Это можно сделать письменно или в электронном виде лично, а также через представителя. Возможно направление декларации по почте с описью вложения.
Имейте в виду, что если налогоплательщик отказывается внести требуемые налоги и сборы добровольно, то заставить его налоговый орган сможет, но только обратившись в суд. И если у них найдутся для суда более серьезные доказательства неуплаты установленных законом налогов и сборов, то гражданину может, например, грозить ответственность по ст. 122 НК РФ за неуплату налога на доходы физических лиц &"151; штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога либо 40%, если деяние совершено умышленно, а также штраф за неподачу декларации по ст. 119 НК РФ &"151; 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% и не менее 100 рублей; если срок задержки превышает 181 день &"151; 30% суммы налога и 10% суммы налога за каждый месяц начиная со 181-го дня. Так что неприятностей вполне можно избежать, если все делать законно и своевременно.

НК, Леонид Султанов

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

С тем, что застройщик не соблюдает первоначально установленные сроки сдачи дома, к сожалению, некоторым дольщикам сталкиваться приходится. Как действовать в этом случае и изначально минимизировать риски?
3 часа назад
Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
3 дня назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
3 дня назад