Покупка загородной недвижимости отличается юридическими нюансами. На что стоит обращать особое внимание при выборе загородного объекта в организованном поселке?

Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп»:

- С точки зрения законодательства покупка недвижимости в организованном поселке ничем не отличается от приобретения коттеджа в обычном населенном пункте. Но существуют нюансы, на которые стоит обращать внимание при проведении любых сделок с загородной недвижимостью. Большинство осложнений возникают с кадастровым учетом объектов. В истории новой России было уже четыре кадастровые реформы.

По современным правилам планы всего недвижимого имущества с привязкой к конкретным географическим точкам должны быть зафиксированы в электронном виде. Однако, на рынке есть огромное количество объектов, все документы о собственности на которые оформлялись в 90-е годы прошлого века и не были переведены в электронный вид. К тому же реальные границы земельных участков на данный момент времени могут сильно отличаться от указанных в кадастре более 20 лет назад.

Другие сложности при покупке загородного дома могут возникнуть, если координаты самого сооружения не были зафиксированы геодезистом с помощью специального оборудования. Это грозит невозможностью осуществлять какие-либо действия с постройкой в юридическом поле, так как «на бумаге» дом просто не будет существовать.

Конечно, административные вопросы с регистрацией решаемы, но в случае интереса к проблемным объектам нужно понимать, что оформление документов потребует времени и сил. Впоследствии вам нужно будет обратиться за получением кадастрового паспорта в Росреестр или МФЦ. Для этого в госорганы необходимо будет предоставить документы-основания, подтверждающие ваше право собственности на недвижимость, и оплатить госпошлину.

Если же вы заинтересовались приобретением просто земельного участка, без каких-либо строений, то советую подробно изучить сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости. Для начала обратите внимание на то, к какой категории земель относится участок. Чаще всего в пригородах встречаются «земли населенных пунктов» и «земли сельскохозяйственного назначения». В первом случае территории в основном разрешены к использованию либо для индивидуального жилищного строительства, либо для дачного жилищного строительства.

Если вы захотите возвести дом на сельхозземлях, вам понадобится изменить их статус «для дачного строительства» либо «для садоводства». Однако, в том случае, если в выписке из ЕГРН в графе «вид разрешенного использования» значится, например, «пашня», то покупателю вряд ли когда-нибудь удастся получить разрешение на строительство.

Серьезные разногласия могут возникать при дальнейшей эксплуатации загородных объектов после их приобретения. Часто в организованном поселке инженерные коммуникации принадлежат эксплуатирующей компании (администрации поселка или сторонней организации), которая самостоятельно устанавливает тарифы. Кроме того, в подавляющем большинстве случаев у собственника не будет возможности выбрать другого поставщика коммунальных услуг.

И, хотя формально вы всегда можете отказаться от платы за охрану или канализацию, на практике сделать это сложно. Во-первых, есть услуги, без которых в современных условиях жизнь в доме просто не возможна.

А во-вторых, не каждый житель поселка решится на конфронтацию с администрацией, если все остальные соседи готовы на траты. Если в исторически сложившихся деревнях выплаты по этим статьям расходов составляют несколько сот рублей, то в некоторых коттеджных поселках, особенно элитных, сумма может измеряться сотней тысяч рублей в месяц. Обычно самым больным вопросом становится электричество, особенно когда собственник хочет построить объект со значительно большими площадями, чем те, на которые рассчитана сеть. В этом случае важную роль играет, каким образом заключены договоры с поставщиками энергии. А вот юридическая форма объединения в поселке особого значение не имеет: это может быть как товарищество собственников жилья, так и дачное некоммерческое партнерство.

Евгений Айтжанов, АТС-Малиновка:

- Если бы покупатели квартир в многоквартирных домах в черте города или близлежащей области первым делом проверяли статус земли и право собственности, что делают покупатели земельных участков и загородной недвижимости, то в стране на треть было бы меньше обманутых дольщиков. Земля должна быть в собственности продавца. Это первое непреложное правило. В городе и области девелоперы часто строят на арендованном земельном участке, что делает невозможным получение права собственности на приобретенный объект недвижимости.

Начинаются обиды, митинги, жалобы, а арендодатели земли приступают к эмоциональным торгам с будущими собственниками земельных наделов, завышая стоимость.

Вторым обязательным правилом должно быть такое - проверить статус земли и тип разрешенного использования. Сегодня это можно сделать бесплатно из дома за пару минут, воспользовавшись электронными сервисами Росреестра.

Третьим шагом должна быть проверка информации, предоставленной девелопером. Если он говорит, что скоро в поселке будет газ, попросите предоставить документы – не проект газификации внутренних кварталов поселка, а как минимум проект от магистрального газопровода. Чаще всего выясняется, что вожделенная труба находится в десятках километров от поселка, а это означает, что в ближайшее десятилетие реальной газификации не предвидится.

Аналогично можно проверить декларируемые киловатт-нормы (сегодня встречаются рекламные обещания 2 Квтт на участок; несведущие покупатели считают, что этого объема им хватит, но по факту этой нормы хватит разве что на примус), наличие действующих договоров с действующими компаниями по вывозу мусора и уборки дорожной инфраструктуры. На всю проверку уходит не более 15 минут.

 

BPN.RU

 

фото: ria.ru

Похожие статьи

Последние статьи