Агентство недвижимости «Галерея Сити». Ваши вопросы — наши ответы

02.11.2010 16:28
Агентство недвижимости «Галерея Сити» оказывает своим клиентам услуги по покупке, продаже квартир, домов, земельных участков. Ежедневно специалисты агентства помогают своим клиентам разобраться в сложных ситуациях, связанных с заключением сделок с недвижимым имуществом. Софья Добрынина, директор агентства недвижимости «Галерея Сити», продолжает отвечать на наиболее частые вопросы из своей практики.

Вопрос: Я покупаю двухкомнатную квартиру, нашла очень хороший вариант по выгодной цене. Но кажется, у продавца не все в порядке с документами (продает по доверенности) и еще ему необходимо оплатить задолженность за коммунальные услуги в размере 70 тыс.руб. Он просит заранее у меня деньги, обещая, что они пойдут в счет оплаты сделки купли-продажи. Также он просит при заключении сделки указать стоимость квартиры ниже 1 млн.руб. Стоит ли ему верить? Какие документы следует проверить при внесении денег, чтобы не обмануться?

Ответ:

Первое. Необходимо ознакомиться с подлинниками правоустанавливающих документов на квартиру. Самые распространенные из них: договор приватизации, договоры купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство. Затем свидетельство о регистрации права на квартиру, кадастровый паспорт (обратить внимание на возможную самовольную перепланировку) и паспорт собственника квартиры, в том числе для ознакомления с его семейным положением. При необходимости или подозрениях запросить справку из органов ЗАГС (т.к. супруг имеет долю в совместно нажитом имуществе и требуется его нотариально удостоверенное согласие на продажу).

Второе. Избегайте сделок по доверенности. Когда другого варианта нет &"151; выясните место нахождения непосредственно собственника квартиры. Если он находится в этом же населенном пункте (болен, занят и пр.) &"151; встретьтесь с ним лично. Затем вместе с продавцом отправляйтесь в офис обслуживающей организации, заблаговременно сняв показания со счетчиков электричества и воды (предоставленные для расчетов показания могут не соответствовать действительности). Запросите у паспортистки развернутую выписку из домовой книги для выявления лиц, которые сняты с регистрационного учета, но сохраняют права на эту квартиру: отбывающие наказание, находящиеся на лечение, за границей, на службе в армии и пр. Получите справку о задолженности по квартплате (а также за газ, телефон, интернет, кабельное телевидение, охрану, сигнализацию – счета за эти услуги выставляются соответствующими организациями и оплачиваются отдельно).

Третье. Если задолженность по квартплате имеется и покупатель хочет погасить ее из денег, причитающихся за квартиру, можно предложить ему оформить расписку на эти деньги (от руки, нотариального удостоверения не требуется), в которой указать на какие цели предоставляются деньги и что при заключении договора купли-продажи они будут зачтены в счет стоимости квартиры. В соответствии с п. 2 ст. 808 ГК РФ расписка заемщика будет приравнена к договору займа и в случае, если сделка не состоится, вы сможете истребовать эти деньги через суд. Расписку должен написать именно собственник квартиры или лицо, действующее по доверенности, но только если в доверенности указаны полномочия по оплате коммунальных услуг. В расписке укажите полные и точные координаты сторон.

Одновременно с распиской целесообразно оформить предварительный договор купли-продажи квартиры со всеми существенными условиями основного договора. Это позволит в будущем через суд обязать продавца заключить основной договор купли-продажи, если его намерения по продаже изменятся.

Очень важно настаивать на указание в предварительном и основном договорах всей стоимости квартиры, хотя зачастую, во избежание уплаты налогов, продавцы предлагают указывать заниженную сумму. Согласно п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ, если недвижимое имущество находилось в собственности менее трех лет, то имущественный налоговый вычет предоставляется продавцу в сумме, не превышающей одного миллиона рублей, следовательно, при продаже квартиры по цене свыше одного миллиона рублей, продавец должен заплатить с разницы налог 13%.

Не следует забывать, что при любом уклонении от уплаты налогов, появляются правовые риски, как у продавца, так и у покупателя.

Основной риск &"151; это возврат продавцом полученной им от покупателя суммы только в размере, указанном в договоре купли-продажи, если договор будет расторгнут или признан недействительным (незаключенным). Например, когда покупатель купил квартиру со скрытыми дефектами, которые не были оговорены в договоре и являются существенными недостатками. В результате договор расторгается по соглашению сторон или через суд и покупатель обязан вернуть квартиру, а продавец &"151; денежные средства, полученные по договору купли-продажи. Бывают случаи, когда предварительно оплаченные сделки срываются еще до момента их государственной регистрации, что также может привести к невозврату покупателю всей фактически уплаченной им суммы.

При продаже недвижимости практикуется передача продавцом, при получении им денег, двух расписок: одну на сумму, которая указана в договоре, вторую &"151; на оставшуюся сумму. Это обосновывается тем, что в случае признания договора купли-продажи недействительным вторая расписка будет рассматриваться судом как договор займа и деньги, полученные по второй расписке, покупатель также может истребовать от продавца.

Такой способ имеет несколько минусов. Во-первых, к сожалению, по данному вопросу не возможно предусмотреть, как поведет себя суд. Если в расписках будет указано, что передача денег связана с договором купли-продажи, у покупателя будет всего три варианта разрешения этого спора:

1. Суд признает такую сделку притворной и стороны должны будут вернуть друг другу все полученное по такой сделке.

2. Суд решит вернуть покупателю указанную в договоре сумму, без учета суммы на которую выданы расписки.

3. Суд признает такие расписки и покупатель сможет вернуть полную сумму уплаченную за квартиру.

В практике встречались различные судебные решения одной и той же спорной ситуации.

Во-вторых, схема с двумя расписками является доказательством неуплаты продавцом налогов, а это грозит продавцу взысканием неуплаченного налога, пени, штрафа и привлечением к уголовной ответственности.

Подспорьем налоговикам в выявлении продавцов квартир, не задекларировавших полученный доход, с недавних пор служат покупатели. До января 2009 года покупателя, который получал налоговый вычет по НДФЛ, также как продавец максимум на 1 млн. рублей, устраивало указание в договоре купли-продажи заниженной стоимости. Но с 1 января 2009 г. вычет для покупателя увеличен до 2 млн. рублей, причем новый лимит распространяется на сделки, заключенные с 1 января 2008 года. И покупатели понесли в налоговые органы две расписки. Налоговикам в этой ситуации остается сравнить сумму в договоре и в расписках - и можно начать задавать вопросы продавцу. При этом покупатели не смогут на основании расписок получить максимальный имущественный вычет в размере 2 млн. рублей. Налоговые органы имеют право предоставлять вычет только в сумме, указанной в договоре купли-продажи. Занижение дохода от проданной квартиры законом расценивается как уклонение от налогов, за которое грозит уголовное преследование. Если неуплаченный налог превысит 100 000 рублей, нарушителю грозит до одного года лишения свободы, а если 500 000 рублей - до трех лет.

И, самое главное. Если продавец окажется несговорчив, или какие-либо из документов вызовут у Вас сомнения, от сделки лучше отказаться, какой бы привлекательной не казалась вам покупка.

2 ноября 2010 г.

Похожие статьи

Последние статьи

«Замануха», «утка», «фейк», «виртуалка», «пустышка», «рекламный вариант», «муляж» – на слэнге риэлторов означает идеальную квартиру-витрину, якобы сдающуюся или продаваемую по привлекательной цене, но не существующую в реальности.
11 часов назад
Коллизии, возникающие в сфере ЖКХ, столь разнообразны, что очень сложно их полностью описать в одной статье. Тем не менее, некоторые ситуации мы представим в сегодняшней подборке вопросов и ответов на тему грамотной оплаты ЖКХ.
1 день назад
Собственность, в которой для каждого участника определена имущественная доля, называется долевой. Например, у квартиры имеется не один, а несколько собственников на основании свидетельства на право собственности.
4 дня назад